11月房企发债规模回升，发债主体多为央国企

12月1日，贝壳研究院发布房企融资月报。数据显示，今年前11月，房企境内外债券融资累计8466亿元，较2020年同期减少1990亿元。其中，境外融资规模缩减较大。

11月单月，行业融资规模回升，环比增加55.6%；境内债修复速度明显快于境外债，且境内融资呈现较强的结构性特征，发债主体中，央国企占比约96%。

▶房企融资回暖 央国企为发债主力

数据显示，2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，金额规模减少1990亿元。前10月累计发债规模占比2020年全年约70%，临近年末，根据当前债券市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。

其中，境内1-11月累计发债规模约5978亿元，同比下降约6.3%。境外融资规模降幅进一步扩大，占比降至30%以下，维持近五年来低位。

值得注意的是，11月单月数据显示，政府端的积极信号已经产生了积极的结果：11月单月房企融资规模回升，环比增加55.6%。

2021年11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。其中境内融资规模占比约为97%。

贝壳研究院认为，受国内房地产行业宽信用预期影响，内房企多笔到期债务成功获得展期，部分房企短期流动性得到阶段性缓解，境内债修复预期明显超过境外债。

▶而从发债主体看，央国企成为绝对主角。

贝壳研究院在月报中表示，11月地产境内债具有较强的结构性特征，46笔债券中44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%。

且，从发债利率看，以央国企为代表的优质发债主体更容易获得低成本融资。境内债券融资11月平均票面利率4.05%，较上月下降13个基点。利率本月主要受到结构性影响下降，由保利、中海、招商蛇口领衔的优质发债主体更容易获得较低利率。

联系二轮土拍以来的央国企托底拿地，土地端的“国进民退”趋势更加明显：从已经完成三轮土拍的四个城市的拿地企业看，央国企拿地占比大多在80%左右。

根据华泰证券统计，以拿地企业股权背景分层，第二轮集中供地央企、地方国企和民企拿地额占比分别达30%、38%和32%，较第一轮分别+5、+21、-26pct，整体而言体现了“国进民退”的特征。在市场景气度下行、资金压力加大的情况下，民企在投拓方面更受约束。同时，TOP100房企整体占比下降，尤其是TOP11-30这一档房企，收缩幅度最显著。中海、保利成第二轮主力军，拿地TOP10中国企占90%。

多家券商研报看好以央国企为代表的优质房企。

其中，国盛证券在研报中表示，随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，负债情况良好，土储分布城市能级较高的头部国企和民企。

▶年底将有800亿债券到期 房企偿债压力依然较高

月报显示，2021年11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元，环比减少5.3%，同比减少12.7%，到期债务净额258亿，房企偿债压力整体较10月有所缓解。11月内包括阳光城、中国奥园、花样年等多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期。同时，月内房企股权、资产等交易保持活跃，房企短期流动性正在积极修复过程中。

预计12月房企到期债务维持在800亿规模，房企偿债压力仍然较高。距离年末仅剩1个月时间，房企将会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略。

但更多的分析师认为，按揭才是稳定市场的重要力量。

中信证券陈聪认为，按揭将成为稳定市场的关键力量。按揭贷款投放将是道德风险最小、传导最通畅的政策应对措施。预计2022年一季度将出现按揭贷款投放的高峰，到春节后呈现更宽裕态势。房地产行业的按揭正常供给，对合理住房需求的支持，将会带动二手房市场反弹，换房需求也进一步推动新房市场恢复正常，进而使得开发企业产生正向经营现金流。

信贷复苏会最早带来销售复苏，此后才会有投资和信用的复苏。预计2022年3月就是这个新起点。

兴业证券的观点类似，其研报认为，基本面加速下行，需要刚需按揭加速变化。11月地产基本面加速下滑，中短期需要刚需按揭边际变化防风险，中长期地产信用创造作用仍然重要。去供给端杠杆，更加需要刚需按揭创造信用功能。