迟迟未能网签才知道买了“抵押房”避免踩雷购房前要做这些“功课”

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开发商私自抵押房产的情况，近期引来了不少关注。有购房者表示付了首付后，才发现自己买了套被开发商抵押的房，导致迟迟未能网签。那到底是不是被抵押的房源就不能买？在购房前，到底应该做哪些“功课”？

■新快报记者 何璐诗

有楼盘多房源处于抵押状态 “通常资金紧张才这样”

“我在佛山西江天悦购买了一套房，迟迟不能网签，每次问销售人员都推脱再等等……希望有关部门能够协助退款退房，还我血汗钱。”这位购房者买房后一直未能网签，经住建部门调查后才发现房屋处于抵押状态，暂不能网签。这样“不知情买了抵押房”的情况，在人民网领导留言板上，屡屡出现。

年初购买了广州某楼盘的小雨也曾向媒体求助，给了首付9个月依然未能办理网签，后来自己在网上查才发现自己的房源已经被开发商抵押。据了解，目前小雨房子的解押问题已解决，项目其他房源正逐批解押，并与住建部门沟通加快网签。“1月买的和5月买的，解押肯定有个先后顺序，”该项目负责人向记者表示，解押顺序会按认购时间来安排，今年以来跟客户签的合同都有写到房源有没存在抵押的情况。

记者在阳光家缘网查阅发现，广州有楼盘虽然取得预售证，但有些房源依然呈现“抵押”+“不可销售”的状态。一位从事不动产登记10多年的林小姐告诉记者，“房子处在抵押状态，就办不了网签、过户，拿不了房产证。”

“开发商向银行抵押在建工程的情况确实普遍，但基本上在房源正式开售前，开发商就会提前整批涂销，确保购房者的网签过程更顺利。部分资金不充裕的开发商，会选择‘一边押一边卖’，就是有人认购这个房源，才去涂销。部分银行不能一间一间地涂销，要求整层或者10间成批涂销解押，这种情况开发商的解押进度就更慢。”林小姐表示，目前已经很少开发商“卖一间解押一间”，除非资金紧张才这样。

广东博敦律师事务所王美舟律师同样表示，“卖抵押房通常是因为开发商缺钱，售房给业主收一笔钱，又向银行等部门抵押借一笔。”

“正常解押的时间比较固定的，通常2—3周就能解押，如果需要很长时间才能解押，估计就是开发商资金有问题了”，地产经济学家邓浩志告诉记者。

卖抵押房导致延迟网签，是否违约关键在于购房者是否知情

“房子已被开发商抵押这个情况我一直不知情，最近才查询到……”记者整理发现，购房者关于“隐瞒抵押房销售”的投诉，多个投诉人均表示，相关开发商并没有事前表明房源情况。

“广州购房者其实可以在阳光家缘网站查阅房源的实际情况，到底是可售、抵押……甚至强制冻结等状态，都会显示。但很多消费者未必知道这一查询途径，有些开发商也不会主动告诉购房者房源的抵押情况，”从事不动产登记的林小姐说道。

到底向购房者出售抵押房导致延迟网签，是否涉及违约？王美舟律师向记者表示，“如果开发商签认购书时已经告知房屋存在抵押，等抵押涂销后再网签，就不算违约，但经业主催告后超过合理期限仍不能涂销抵押的，视为违约；如签订认购书时未告知房屋存在抵押，开发商构成违约。”

广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋指出，根据《广东省商品房预售管理条例》第22条的规定，双方签订商品房预售合同之后，开发商应该在一个月内去办理这个网签备案手续。

“不过，《管理条例》对于没有及时进行这个备案登记网签的这类行为，并没有给出行政处罚。但购房者还是可以向行政部门提起投诉，行政部门对于延迟网签、备案的行为，可以进行约谈、督促，”廖建勋补充道。

事实上，广州住建局于10月8日就购房过程中需要重点关注提出七点风险事项提示，其中一点便是“选购房屋时，请关注房屋抵押状态”。

《提示》指出，“开发商不得擅自将设有抵押权的商品房在未解除抵押权前销售给他人，出售设有抵押权的房屋前应该征得抵押权人的同意。您选购房屋时，应要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权，抵押权人是否同意出售此房屋，并书面向您告知。若您拟购设有抵押权的房屋，请严谨评估风险，可要求在合同中约定解除抵押和进行网签的具体时间，并明确买卖双方的权利责任，以保障您的权益。”

“抵押房的最大问题不是在抵押本身，而是在购房与解押的过程顺序。”在地产经济学家邓浩志看来，一般来说，购房者如果发现所选的是抵押房，不应草率付首付，最多付几万元的定金，与开发商协商解押时间后，再付首期、签约办按揭，这样才更有保障。”

延迟网签晚点还贷不好吗？买抵押房购房者可能面临多重风险

“迟点网签不好吗，还可以晚点开始还贷款？我们要回款，肯定会尽快安排大家网签的……”楼盘销售人员的说辞，令部分购房者对于网签时间的关注有所松懈。但有业内人士直言，“延迟网签是把风险都转嫁给了买家” 。

王美舟律师告诉记者，如果房屋存在抵押，房屋随时有可能被抵押权人拍卖，购房者可能面临钱房两空的困境。

廖建勋律师表示，房子处于抵押状态不能办理按揭手续，如果刚好贷款利率持续上浮，可能会导致消费者的后期贷款金额增加。这种情况下，利率上浮所造成的损失，应当由开发商来承担。其次，如果购房者着急网签，是为了让小孩上学等用途，而开发商迟迟不办理网签，导致他的合同目的无法实现。这种情况，购房者可以解除合同，并要求退还购房款，并要求这个开发商赔偿损失。

不过王美舟律师坦言，因开发商网签导致贷款利率上升，这个损失一般比较难追讨，法院可能认为这个损失难以预见。

最后，廖建勋律师提醒到，消费者还需要留意开发商的征信问题，如果开发商已出现资金断裂的情况，那则需考虑采取积极的法律手段，比如提起诉讼等方式，来维护自己的合法权益。

购房提醒

1

购房前登录“阳光家缘”网站查阅开发商所售房源的实际状态。

2

如房源处于抵押状态，应要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权，抵押权人是否同意出售此房屋，并书面告知。

3

如打算选择抵押中的房源，应严谨评估风险，查阅开发商征信情况。可要求开发商在合同中约定解除抵押和进行网签的具体时间，并明确买卖双方的权利责任。