天津“到底了”和“撑得住”的楼盘差距有多大？现房、准现房盘点

“到底了”和“撑得住”的楼盘和板块？

从今年开始“降价潮”席卷而来，

如果你关注天津楼市，不难发现，

同一板块内的项目就跟商量好的似的，要降一起降，

而偏偏有一些开发商，别人降价，我偏偏扛着...

今天就来说一说“撑得住”和“到底了”的板块；

哪些板块和产品到底了？

1. 海教园：市内六区唯一能考市内六区的板块，去年的成交量... 今年的成交量... 相对于其他板块来说，海教园很良心了，成交量足够，而且还有吸引外地购房者最主要的因素：教育，今年也出让了两块地，目前1.8万起的价格几乎也是底价了；

2. 宾水西：宾水西现在1.8万起，目前已经就是底价了，板块本身体量就不大，西青区高新区地铁站，地铁三号线沿线项目，距离大学城一站地，九年一贯制小外距离市区 “学铁商”也符合，一定会有很多客户抓住这个机会上车，拿保利举例，交房时间23年，所以后面并不着急卖房了，所以没必要再降了；

1.8万已经是底价，这个板块在售的三个项目且买且珍惜吧。

另外还有一些签保价协议的楼盘，像绿城水西云庐、复地壹号湾、中建展望、金地融信万悦城，都出了保价协议；

这几个盘看好了就放心买吧，几乎没有降价可能性。

哪些板块和产品还撑得住？

01

央企国企不缺现金流/地缘性客户居多的板块；

像河东的部分项目：农垦、雍鑫、城投这类国企开发商资金充足，另外河东大多项目以改善为主，在刚需市场打价格战的时候，改善市场还是相对稳定的。在热点板块蜂拥而至的情况下，河东和东丽的项目还是以地缘性为主，房价没必要“大跳水”...

02

认清现实，选择躺平；

比如农垦含章雅著、大华清水湾、金隅金成府、万科西华府，

这些楼盘都没啥动作，降价潮不参与，像金隅金成府所在的南仓板块，

自知价格争不过融创，就干脆躺平了，争不过别人心态也就佛系了；

还有一些存量不多的楼盘，像比如联发锦里、万达水西台、御江台... 反正存量不多就觉得不着急了，卖的慢就卖的慢吧。

另外还有部分品质信得过的高端改善项目，对自己的产品有自信，可能真正买得起豪宅的客户最关注的不是价格吧...

加上之前大降价的产品，

天津楼市整体的项目的情况都在这了，

加上限跌令，楼市几乎没有什么顾虑了，

12月即将进入平稳期。

天津现房、准现房大盘点，顺利交房比特惠价格更关键

2021年是房地产行业值得铭记的一年，一整年的密集调控，让不少全国百强、千亿房企都没能抗住。

临近年末，楼市纷扰，宏观层面“救市”“筑底”之说充斥朋友圈；实操层面，天津各楼盘价格调整的动作不绝于耳，又恰逢“双十一”时期，特惠、打折、低价轮番上阵，势必要拿下更多的购房者。

十月的津南、北辰先打降价的头阵，河西等高端盘也适时的推出“特价房”，而最近的震撼则是南站板块，1.4万的津门正荣府引发又一轮的抢房热潮。

特惠？套路？这些事儿再提醒一下
最近天津楼市的特惠有点多啊，像西青南站，津南辛庄，又都出现了连夜排队去抢房的盛况，具体情况太多人写，太多人发，我就不过多赘述了
不要只盯着那些立减xxx万，特惠xxx万的宣传语了，
想出手前，这几个问题务必要了解清楚再出手
1.之前卖的价格有成交量吗？
没有成交量，证明这地方卖不动啊，或者不值这个价，那搞特惠也属于正常，那如果有成交量，且成交量还可以，那就得想想开发商有没有问题啊？
2.开发商有问题吗？
开发商是干啥的？资金链充足吗？近期有啥负面新闻吗？目前天津在售的项目还都正常吗？交付的项目口碑如何啊？
这些问题都了解了，是不是好的且安全的开发商基本也就清晰明了了
3.这地方拿地价多少钱？
这个项目当初拿地多少钱拿的？现在这特惠还能有利润嘛？周边的地都是多少钱？未来这附近还有新地供应嘛？附近地价未来预计是上升还是往下走？
拿地价这种信息网上就能查到，剩下的问题，就需要一些专业储备和日常积累了
4.周边项目现在都是啥价格？
周边新房目前卖啥价格了？有成交量吗？
周边二手房目前啥价格了？有成交量吗？
新房和二手房的价格有出现倒挂嘛？
这周边价格趋势也得关注了解一番
5.这地方未来有发展嘛？
这地方有啥保值的点嘛？后续还有啥能升值的点嘛？
当下价格符合这个地段价值吗？
项目真正价值点有哪些？都了解了嘛
6.再看看特惠实在嘛？
是拿出一套两套搞特惠了？还是8套10套搞特惠了？
还是整栋楼一口价了？还是卖10套，特惠就上调500，再卖10套，再上调500？
楼栋位置好嘛？楼层又都是啥楼层？
这些决定了特惠是否真正有诚意

房地产市场接连出现“烂尾”“延期交付”等问题。

就拿天津来说，恒大的津南悦府项目、临港经济区的碧桂园领港府、团泊东福晟公元乐府都出现了“延期”、“停工”的问题。

今天，族掰掰就来盘点一下天津市区、环城目前在售的现房与准现房都有哪些吧。

和平

河西

河东

路劲太阳城心邸位于河东鲁山道与贺兰路交口，是市区的门槛项目。

城投万欣城位于津滨大道与顺达路交口东侧，它就是此前的天房万欣城，现在已经由城投接手，不到3w/㎡的价格也比较合适。

红桥

九和府位于双环路与佳宁道交口西北侧，由于区域归属问题这里的争议一直不断，不过价格确实足够吸引人，属于市区的上车项目。

惠灵顿位于小伙巷与南运河南路交口，作为红桥区的高端盘，项目周边的城市界面相当不错，城市配套也很好，但户型较大，总价也高。

河北

中国铁建花语津郡位于群芳路与靖江北路交口东北侧，原本是今年10月份交房，现在延期到明年1月底，不过不用太过担心，已经达到交付标准了，不属于施工进度问题。

中国铁建西派国印位于金钟河大街与万柳村大街交口，与他的兄弟一样，10月份交房的楼栋也要延期1-2个月，不过毕竟是国企，安全性还是好说的。

西青

从表中可以看出，中北镇虽然有学校、地铁利好注入，但板块新房由于价高，已经成为现房状态。

而张家窝由于宾水西、南站的接连截胡，置业热度大幅减弱，导致板块内新房也是卖成了现房。

津南

津南的11个项目中，有4个在海教园板块，但剩下的现房多是大户型。

另外，津南区不少刚需项目也卖成了现房，有置业需求的刚需可以先看看周边的现房。

北辰

东丽

其实，现房和期房各有它们的优缺点。

现房的优点在于：

1.可以看到房子的实际情况，实地观察项目的优劣

2.交房所需周期短，拿房本落户更早，

3.几乎不存在交付困难和延期情况

但同时，现房其实也有一些缺点，比如：现房的售价会比期房稍高、可供挑选的房源比较少、难以看到隐蔽工程（墙体、水电、防水等）的情况。

相对应的，期房的优点则在于：

1.价格更低，开发商急于回款，不定期各种优惠放出。

2.楼层楼栋未知更好选，首开绝对好选房。

3.设计理念更能迎合当下趋势，户型空间利用率更高。

但期房的缺点也很明显，比如：看不到实体房具体情况，是否按照承诺最终兑现，容易出现延期交房或者资金问题造成减配，。

总结一下，年底其实真的有机会，也有合适的特惠
但是出手前，把上面这些内容+之前写的风险提示，再总结精炼一下，其实就是2个点了

通过对比现房与期房的优缺点，我们不难理解为什么越来越多的购房者开始对现房感兴趣。

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