5P+1E：长沙两安用地与城市更新的融合模式初探

两安&城更项目下午茶专题分享（中篇）

|两安用地独家研究系列·62·睿诚研究院|

文|罗乾波

导语

自11月27日“两安用地&城市更新项目下午茶”活动成功举办后，近几天接到了许多业内朋友的电话，也与个别同行进行了深度的交流。

主要问题有：

·两安用地和城市更新倒底如何在长沙有效发展融合？目前大家还是比较迷茫的

·村、企及专业机构等，我们应该从哪些方面重叠和交集互动？

·两大领域的不同主体，在思想和操作手法上怎样达成共识？等

睿诚研究院分析，这些问题已经表明，业内有更多的朋友，已逐步将目光汇聚于两安和城市更新这两大存量市场中来。

本次下午茶活动，从某种程度上说，也是首次在上述两大领域的一次专业交流会，集思广益下必将集八方之力来推动行业的发展。

有两安湘军的湖湘底蕴，也有国家城更战略的浩荡东风，未来必会引发两大领域的深层次裂变。

上篇，已从宏观角度做了一些分享，本文将从两大版块的模式层面提出一些观点，以供大家一起交流探讨。

01 “5P+1E”交融模式解析

充分考虑到各相关主要因素的影响、以及长沙市场的实际情况等，经睿诚研究院顾问平台独家分析，我们提出“5P+1E”融合模式，介绍如下：

1P即政策（policy）：

政策对市场的影响很深和久远，应该是业内的普遍观点。就两安用地和城市更新来讲，也必须在政府制定的框架内进行舞蹈，触碰红线和跨出边界的行为，都将达不成自己单相思下设定的目标。

整体观察来看，长沙两安用地从起点到现在，一路走来都是严格在政府的指导和约束下律动的，这点与城市更新的发展变化同出一辙，政策、产业和市场的发展规律都在趋同，最后皆会回归到商业和社会价值的本源。

没有例外，无须多言。

2P即市场（place）：

空间、领域和范畴等，都是市场概念的即有之意，所以请不要在狭窄的内涵下去理解“市场”的本质。

两安用地和城市更新二者，既是时空的交叠、也是产业与专业的重叠、还是不同商业等主体相互的融叠，其核心是价值规律所策动而生发的。

“阳光三叠”之下，我们都将从不同航向走到一起，互联互生，达至如陈春花老师所提的“价值共生”的局面。

在本文“市场”所指层面，也是如此。

3P即模式（pattern）：

睿诚研究院认为，此处的“模式”是商业模式的简称，也是商业和行业解决方案的意思。

所有商业和思想等的出路，皆是为了找到化解问题的方法和体系，否则就是天马行空的臆想，在两安和城更各自体内或相互之间，都需要找到各自的模式，并能为市场所接受，且通过不断优化，才能成为产业和行业内的基本范式。

其实在两者之中观察，有许多异曲同工之妙。

脱胎于旧改的城市更新，在多个城市已经形成比较成熟的体系；

孕育于村集体经济的两安用地，政府已为我们搭建出一整套规范的系统，思之可鉴、行之可依。

这是共同点，当然也有一些差异。

发展历史、市场实践和问题处置手法等，造成不同局部个体特征，实属自然。

两个领域的交融，也是各自模式层面的取长补短，在产业大趋势中去有效相互影响。

4P即专业（profession）：

我们认为，产业和行业的核心驱动，是思想也即专业能力的驱动，固化的不能快速流动的资源，只是基础资源或叫工具；所有本类资源的运转皆需依靠专业智慧的驾驭。

有形或实体资源的构造，就如同小孩搭积木一样，放在哪里，都需要根据你的想法来，其差别就是，在比较中“别人家”可能更好，自己家的不是那么理想。

商业世界的要素，在一定阶段，基本是大同小异的，在项目和商业目标的实现上，基于当代各类事物的复杂性，也越来越导致各优质专业资源逐步成为商业目标打造中不可替代的元素。

比如战略策划、比如产业规划、比如城市设计、比如文创构想、比如VC及PE、比如智能制造等，专业要素流动更加频繁和辐射更广阔的区域等。

两安和城更在相对窄的产业范围内，两者所需专业资源一步步在进入同一个系统，也将有效推动两大领域在模式的交融上取得新的突破。

5P即利益（profit）：

利益，是天地共生和人文社会发展的共同驱动力，这不是一个狭隘的名词。没有各自价值的相互有效支撑，天地也会“得病”，同理，人文世界也不可能达到今天这样的高度。

业内经常说的一句话就是，“没有利润我们如何为你提供优质服务？”

借用此观点，只想简单表达下，因为各自不同价值的输出，在两安或城更项目或体系中，各主体都需要实现各自的价值。

最后，可达到货如轮转的闭环体系，并推动产业、世界和历史等的发展。

1E即生态（ecology）：

上面五个层面的分析，主要是从产业和商业体系方面的思考，睿诚研究院顾问平台觉得，任何一个系统能持续健康发展，最终都将归结于有效的生态化结构，因此，我们将本文所讲模式的立脚点阐述为“生态”，也是上面观点的一个小结。

《中庸》曰：“天地位焉，万物育焉！”

古代先哲们早已告知我们，在某一体系和结构中，各有各的价值，谁也不能忽视，只有各归其位，方能和谐共生、育化天下。

在长沙两安用地及城市更新领域的融合上，也不能超越先哲们的思想。

这不是思维的枷锁，而是商业和产业世界的发展，必须在更高的认知规律下，找到自己的出口和路径。

先前产业和商业过程中出现的一些问题，可以说，当时并未有效理解先哲们的思想的一大表现。

02 模式融合策略的初心

有感于上次活动的启迪、以及近期业内朋友的深度交流，就两安用地和城市更新两大领域的交融上，业内前辈和房企等朋友，已经从不同角度抛出了很多好的观点和看法，我们睿诚研究院顾问平台团队也是感触颇深、和心有戚戚焉。

作为长沙两安用地首席研究顾问平台，睿诚研究院在多年跟踪观察两安用地及城市更新的变化上，综合当下市场大趋势等，本文我们仅提出一套相对完整的融合策略，以供业内参考和斧正。

这也是我们睿诚研究院顾问平台，持续从专业内容和优质资源整合方面贡献绵薄之力的有价值的建议，一直是我们睿诚团队的初心。

上述模式观点，我们期待与各位朋友倾情交流。

在本文结束前，再次简单总结下本文的核心思想。

借用达摩祖师“一花开五叶，结果自然成”之心法，无颠倒梦想、无梦幻泡影；在两安用地和城市更新两个方面来讲，前述模式的“5P”仿若五叶，“1E”生态系统就如一花，如认识到位，也会自然开花结果，“真实不虚”。

《华严经》说，“不忘初心，方得始终。”

这于我们睿诚研究院顾问平台是这样，对于两安和城更的融合也是一样。

——本文为「睿诚研究院」原创文章，其版权归我方所有。对上述观点，你有何看法？欢迎与我们及时交流