老旧小区“增改车位”，停车费用难以收取

老旧小区改造是政府为民办实事的民生工程，既改善了老旧小区居民的生活环境，同时也提升了城市品质和形象。然而老旧小区改造后的后续管理问题却引发了一些矛盾，其中物业管理和停车的收费问题尤为突出。

近日，乌当区新添寨083小区因为“停车卫生费该不该收”的问题再次引发关注。

12月1日，记者走进乌当区新添寨083小区，据了解，083小区建成年代早，上世纪八九十年代起，中国振华下属各企业从凯里、都匀等地整体搬迁到目前所在的厂区位置。为了安置职工，中国振华下属各企业就在目前起纠纷的大片区域先后建起了职工宿舍。

2016年棚户区改造，为了满足老旧小区停车需求，在街道办等单位的牵头下，083小区绿化带和小花园被拆掉，改建成停车位。

2020年7月起，贵州振华新天物业管理有限公司一张收取“停车卫生费”的告示单，遭到了业主的反对。

业主反映：小区改造后，收取停车卫生费不合理

记者实地走访了解到，此前，物业公司一直都未向小区业主收取停车费，2020年，物业公司才开始在小区门口设置道闸，告知业主需要缴纳停车卫生费，不少业主对物业公司的做法颇有意见。

“我们都是交了物业费了的，他们连卫生都打扫不干净，现在还想要收停车卫生费。”一名居住在小区的业主表示，服务不到位，自己是不可能再接受任何的收费管理。

而当记者请求随同前往了解卫生情况时，该住户却表示，“今天不知道什么原因，倒是打扫干净了的。”

采访过程中，另一位居住在小区内的阿姨激动地说，“这是国家出钱改造的棚户区，又不是物业公司出的钱，凭啥子你给我划两条线我就得交钱？”在她看来，目前划为停车位的地方都是大家的公摊，以前原本都是绿化地，想不通为什么绿化地被铲掉了还要收大家的钱。

记者走访：对于物业收费 业主意见不一

接到相关反映后，记者随即前往083小区进行群众走访。采访中，对于小区物业收取停车卫生费的问题，有业主表示反对，也有业主认为物业收费很合理。

“我在这里住了快二十年了，以前这边的环境差得不知道怎么形容，现在天差地别的变化大家都是有目共睹的。”一名从2004年就搬到该小区的阿姨说，“之前这边停车不收费，好多周边甚至住市区的人都停到这里，宁愿花两元钱坐公交车回去。有一次小区发生一起火灾，连消防车都进不来。”

在她看来，50元的停车管理费和其他小区比起来是非常良心的价格，如果没有得到合适的管理，以后乱停放的车子只会越来越多乱作一团，还造成了许多安全隐患，“我们心中只有一个希望，就是我们的小区越来越好。”

据了解，现在物业公司贴出的收费标准为：业主首车收取50元/月，第二辆车和第三辆车则收取80元/月和120元/月。当然，大多数人是在每月50元这个标准内。

物业回复：收取相关费用 程序合法合规

当天中午，记者来到贵州振华新天物业管理有限公司了解情况。

贵州振华新天物业经理部部长李慕告诉记者，为什么会单独对业主收取一笔停车卫生费，是因为小区近年来车辆的停放已经“爆仓”，为了更好地为业主负责，公司投入了很多资金建道闸、安监控设备，聘请更多的保安和保洁人员。物业管理效果也是显而易见的。

她还提到，关于“停车卫生费”的收取其实早在2019年就开始筹备了。振华物业是在当地住建部门、街道办、派出所、居委会的指导下进行的。当时为了收费的合法性，振华物业咨询了贵阳市交通委停车场管理处办理停车收费许可证的问题，得到答复自2016年起全国统一取消收费许可证制度，按照2019年3月份出台的《贵州停车管理办法》执行；关于停车收费的名目及收费标准问题，咨询了贵阳市发改委价目科，得到答复，“这是一个市场行为，只要业主和物业公司达成一致意见即可。”

鉴于083小区没有成立业委会，李慕提到，“没有业委会，就需要达到双过半程序。”随即，振华物业在几个主要的出入口张贴了告示，设置了征求意见公示点，针对部分业主下班比较晚的情况，也是一户一户上门调查，并且业主填了征求意见表，一户半张A4纸，上面有调查内容，业主是了解内容后才签名同意的，最后是达到87.25%业主支持收取“停车卫生费”，相关材料经得起相关部门调查。

其中针对业主提到的停车位是公摊面积的情况，她表示，房改房和商品房有明显的区别。

房改房销售的，只是房屋的正投影面积。也就是说，购房者买到的，只是房屋本身实际面积及楼道公摊面积，而不包括小区的道路、绿化等公用部分。业主补缴土地收益金后，房改房可以按商品房进行销售，但不具备商品房本质的基本属性。

房改房房屋以外的土地是中国振华的，并不属于业主，所以，这些区域改造成的停车位也不属于业主。

李慕还向记者出示了一张整个区域的土地证，除了有三处独立办理了土地证，其他包括业主反映的这一片，土地证的拥有者都是中国振华。

最后，李慕提出几个问题，请大家一起思考：

一、园区棚户区改造已结束，道路铺设沥青，各项设施设备已安装完毕，环境卫生、治安秩序、消防安全等都得到较大改善。后期是否还需要物业管理？

二、如果需要管理服务，振华物业3毛钱/平方米的物业收费、50元/月的停车收费是否合理？

三、如果不收费，如何保障园区道路及相关设备的有效维护，如何保障车辆有序停放及通行，又如何保障环境卫生、治安秩序、消防安全等持续提升？成立业委会业主自治是否能比现在的物业公司管得更好？

四、如果园区没有人管最终损害的又是谁的权益？

律师表示：物业收费主体很重要

收取停车卫生费，083小区物业公司是否有这个权利？

就此问题，记者采访了贵州黔鹰律师事务所的王文捷律师，她表示，“乌当区新添寨083小区有它的特殊性，不管是历史原因也好，还是企业特性也好，目前083小区居民区所在地土地还是划拨性质的国有土地。”

她提到，物业公司收费必须要在自己的服务范围之内且有相关的服务资质，比如停车位卫生管理，安保管理等，均可根据服务内容进行收费。

而由于083小区是房改房的性质，其公摊面积主要是楼栋内过道、楼梯间等业主共用部分。房改房的公摊面积与商品房是不同的,业主与物业公司争议的停车位是在划拨用地上，而非在业主公摊面积内。

从收费价格看，083小区的物业服务费用总体远低于市场物业服务平均水平。

街道办回应：走司法程序判决物业收费的合理性

停车卫生费，事关老百姓的 “钱袋子”。如何收，收多少，都能引发业主们的关注与讨论。

当天下午，记者走进了龙广路街道办，会议室里，“反对的业主代表”在此进行了一次采访旁听。

当记者询问到物业公司的收费是否合适？龙广路街道办公共安全办负责人张盛华表示，2020年曾有两位业主分别对物业公司进行起诉，要求停止收取停车卫生费，并要求返还已经收取的部分费用。此案经乌当区人民法院一审，两位业主败诉。贵阳市中级人民法院二审，维持原判。作为街道办，面对“停车卫生费”问题物业公司和业主僵持已久，张盛华表示，街道办下一步会继续协调物业公司和业主的沟通，争取双方达成一致的意见。“大家都是为这个小区好，为小区能够正常通行，脏乱差一定不是大家想看到的结果。”有异议的业主应当采取合法的方式反映相关问题，现在有判决应当按照法院判决内容执行。街道办也会尽力协调业主与物业公司的矛盾，业主与物业公司不应该是敌对的角度，应当秉承共创美好家园的出发点解决问题。

（菜场路段前后对比图）

针对业主提出的小区环境不好，不该收停车管理费的问题，张盛华说：“现在的小区改变还是挺大的，可以拿过去的照片和现在对比，以前是又脏又乱，现在治理得非常干净。”