湾区产城周报：东莞拟允许银行保函作为更新项目履约保证

本周关注

土地市场：

1、深圳出让3宗，新增公告0宗。

2、东莞出让3宗，新增公告0宗。

3、惠州出让7宗，新增公告5宗。

深莞惠三地本周工商产业用地出让13宗，新增公告5宗，合计供应54万㎡产业用地。

政策规划：

1、工信部：发布大数据、软件和信息技术服务、信息化和工业融合发展三个发展规划。

2、深圳：发布2021年度城市更新和土地整备计划强化空间保障。

3、东莞：拟增加提供银行保函作为项目履约保证方式推动城市更新项目落地。

4、惠州：博罗打造粤港澳大湾区（惠州）枢纽经济集聚区。

项目信息：

1、深圳市工改工项目计划公告0个、规划公告1个、实施主体公示1个。

2、东莞市工改工项目前期服务商公开招引0个，“1+N总体实施方案公示”项目6个。

3、惠州市无。

行业动态：

1、深圳：迪安诊断华南区域总部落地罗湖。

2、深圳：华润置地助力龙华打造数字龙华。

3、深圳：9个绿色低碳重点项目集中落地龙岗。

产业金融：

1、深圳宝安：鼎阳科技上交所科创板上市。

2、私募通数据周报：本周（1127-1203）投资、上市和并购共170起事件，事件数量广东省占比17.6%，位列第一。

01

土地市场

本周，深莞惠三地工商产业用地出让13宗，新增公告5宗，合计供应54万㎡产业用地。其中：

1、深圳出让3宗，新增公告0宗。

2、东莞出让3宗，新增公告0宗。

3、惠州出让7宗，新增公告5宗。

出让地块信息如下：

出让地块1：深圳光明A501-0087地块

用地性质：M0

用地面积：192,259㎡

容积率：6.0

建筑面积：1,153,557㎡

成交价：116,800万元

楼面价：1,013元/㎡

产业准入：新型电子元器件及设备制造、新材料产业

产业监管：投资强度≥3,468万/亩；年产值≥70亿元；年税收≥2.8亿元

分割转让：土地使用权及建筑物不得转让；出租比例不超过建筑面积的20%

竞得人：TCL华星光电技术有限公司

出让地块2：深圳光明A614-0511地块

用地性质：M1

用地面积：6,078㎡

容积率：4.2

建筑面积：25,528㎡

成交价：760万元

楼面价：298元/㎡

产业准入：新一代具组织诱导性的骨、软骨、皮肤、肾、肝、消化道、角膜等组织工程产品

产业监管：投资强度≥2,001万/亩；5年产值≥33.9亿元；5年税收≥2.54亿元

分割转让：建设用地使用权及建筑物不得转让、转租；出租比例不得超过建筑面积的20%

竞得人：深圳兰度生物材料有限公司

出让地块3：深圳光明A612-1322地块

用地性质：M1

用地面积：14,775.96㎡

容积率：4.0

建筑面积：59,103㎡

成交价：2,650万元

楼面价：448元/㎡

产业准入：基于4G和5G的接入网设备、核心网设备等新一代移动通信设备（高速公路自动驾驶研发基地项目）

产业监管：投资强度≥2,001万/亩；5年产值≥66亿元；5年税收≥3亿元

分割转让：建设用地使用权及建筑物不得转让、转租；出租比例不得超过建筑面积的20%

竞得人：深圳成谷科技有限公司

出让地块4：东莞企石镇2021WT080地块

用地性质：M2

用地面积：27,800㎡

容积率：2.0

建筑面积：55,600㎡

成交价：2,016万元

楼面价：363元/㎡

准入产业：电力/热力燃气及水生产与供应

产业监管：投资强度≥1,595万元/亩，年产值≥1,200万元/亩，年税收≥100万元/亩

竞得人：东莞协鑫鸿发分布式能源有限公司

出让地块5：东莞企石镇2021WT081地块

用地性质：M2

用地面积：9,817㎡

容积率：2.0

建筑面积：19,615㎡

成交价：715万元

楼面价：364元/㎡

准入产业：电力/热力燃气及水生产与供应

产业监管：投资强度≥1,595万元/亩，年产值≥1,200万元/亩，年税收≥100万元/亩

竞得人：东莞协鑫鸿发分布式能源有限公司

公告地块6：东莞望牛墩2021WT082地块

用地性质：M1

用地面积：42,661㎡

容积率：3.0

建筑面积：127,983㎡

成交价：4,181万元

楼面价：327元/㎡

准入产业：锂离子电池制造

产业监管：投资强度≥2,344万元/亩，年产值≥2,000万元/亩，年税收≥100万元/亩

竞得人：东莞凯德新能源有限公司

出让地块7：惠州惠城GP2021-41地块

用地性质：M1

用地面积：1,608㎡

容积率：2.5

建筑面积：4.020㎡

成交价：190万元

楼面价：473元/㎡

准入产业：食品加工

产业监管：投资强度≥780万元/亩，年产值≥667万元/亩，年税收≥40万元/亩

竞得人：惠州市登峰实业有限公司

出让地块8：惠州仲恺GZK2021-109地块

用地性质：工业用地

用地面积：32,406㎡

容积率：2.5

建筑面积：81,015㎡

成交价：3,307万元

楼面价：408元/㎡

准入产业：移动新能源技术开发及应用

产业监管：投资强度≥720万元/亩，年税收≥100万元/亩

竞得人：惠州市瑞鼎新能源有限公司

出让地块9：惠州仲恺GZK2021-108地块

用地性质：工业用地

用地面积：50,482㎡

容积率：2.0

建筑面积：100,964㎡

成交价：4,932万元

楼面价：488元/㎡

准入产业：新能源汽车关键零部件制造

产业监管：投资强度≥869万元/亩，年税收≥78万元/亩

竞得人：惠州亿纬动力电池有限公司

出让地块10：惠州惠城GP2021-42地块

用地性质：M1

用地面积：3,481㎡

容积率：2.5

建筑面积：8,702㎡

成交价：380万元

楼面价：437元/㎡

准入产业：化妆品制造

产业监管：投资强度≥953万元/亩，年产值≥1,239万元/亩，年税收≥67万元/亩

竞得人：惠州市新雅化妆品有限公司

出让地块11：惠州大亚湾GJB2021-021地块

用地性质：工业用地

用地面积：27,066㎡

容积率：≥0.5

成交价：2,750万元

准入产业：双酚A项目

产业监管：投资强度≥934万元/亩，年产值≥2,801万元/亩，年税收≥84万元/亩

竞得人：惠州市忠信实业有限公司

出让地块12：惠州博罗博自挂字[2021] 23地块

用地性质：工业用地

用地面积：31,467㎡

容积率：≥2.0

成交价：1,885万元

准入产业：电气机械及器材制造业（智能照明器具制造）

产业监管：投资强度≥500万元/亩，年产值≥1,000万元/亩，年税收≥35万元/亩

竞得人：惠州市家宜家居有限公司

出让地块13：惠州仲恺GZK2021-111地块

用地性质：工业用地

用地面积：42,800㎡

容积率：3.0

建筑面积：128,400㎡

成交价：3,514万元

楼面价：274元/㎡

产业准入：智能移动终端产品及关键零部件的技术开发和制造

产业监管：投资强度≥1,270万/亩；年税收≥78万元/亩

竞得人：龙旗电子（惠州）有限公司

02

政策规划

1、工信部：发布大数据、软件和信息技术服务、信息化和工业融合三个发展规划。

11月30日，工信部印发三个产业发展规划，为《“十四五”软件和信息技术服务业发展规划》、《“十四五”信息化和工业化深度融合发展规划》、《“十四五”大数据产业发展规划》。

12月3日，发布《“十四五”工业绿色发展规划》。《规划》以碳达峰碳中和目标为引领，以减污降碳协同增效为总抓手，目标是，到2025年，工业产业结构、生产方式绿色低碳转型取得显著成效，绿色低碳技术装备广泛应用，能源资源利用效率大幅提高，绿色制造水平全面提升，为2030年工业领域碳达峰奠定坚实基础。在重点区域绿色转型升级工程方面，《规划》提出，推动粤港澳大湾区炼化、造纸、建材等传统行业绿色改造，实施大湾区“清洁生产伙伴计划”，加大再生资源回收利用。推动建设绿色发展示范区，开展绿色低碳发展评价，加强绿色低碳技术交流合作。

三个发展规划要点：

《“十四五”大数据产业发展规划》要点：
到2025年，大数据产业测算规模突破3万亿元，年均复合增长率保持在25%左右，创新力强、附加值高、自主可控的现代化大数据产业体系基本形成。

6项重点任务包括：一是加快培育数据要素市场；二是发挥大数据特性优势；三是夯实产业发展基础；四是构建稳定高效产业链；五是打造繁荣有序产业生态；六是筑牢数据安全保障防线。

《“十四五”软件和信息技术服务业发展规划》

到2025年，工业APP突破100万个，长板优势持续巩固，产业链供应链韧性不断提升。到2025年，规模以上企业软件业务收入突破14万亿元，年均增长12%以上。产业结构更加优化，综合实力迈上新台阶。

5项主要任务为：一是推动软件产业链升级；二是提升产业基础保障水平；三是强化产业创新发展能力；四是激发数字化发展新需求；五是完善协同共享产业生态。

《“十四五”信息化和工业化深度融合发展规划》

到 2025 年，信息化与和工业化在更广范围、更深程度、更高水平上实现融合发展，新一代信息技术向制造业各领域加速渗透，范围显著扩展、程度持续深化、质量大幅提升，制造业数字化转型步伐明显加快。提出到2025年，全国两化融合发展指数达到105，相较于2020年提高约20。《规划》提出“76441”五项主要任务为：一是培育新产品新模式新业态（7个模式）；二是推进行业领域数字化转型（6大行业领域）；三是筑牢融合发展新基础（4大基础）；四是激发企业主体新活力；五是培育跨界融合新生态（1个跨界融合生态）。

2、深圳：发布2021年度城市更新和土地整备计划。

12月3日，深圳发布《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》，发挥市区联动合力，为城市高质量发展提供有力的空间保障。《计划》在提高产业空间质量方面，严控城市更新“工改M0”更新单元计划，2021年度全市新增“工改M0”类更新单元计划用地规模不超过74公顷；加快推进工业区连片改造，2021年度完成连片改造区试点项目列入城市更新单元计划，其中新桥东重点更新单元首期完成开工建设；持续推进产业空间资源保障工作，2021年度全市完成不少于5平方公里的产业用地整备任务。

计划任务要点：

（一）总体任务。

1．落实“十大计划”相关任务。

为贯彻落实“十大计划”的工作安排，依据《深圳市规划和自然资源局落实国土空间提质增效计划工作方案》，2021年度全市完成城市更新用地供应任务300公顷，完成土地整备任务10平方公里。

2．保障城市用地供应。

衔接落实《深圳市2021年度建设用地供应计划》要求，2021年度全市更新整备实现直接供应用地规模180公顷，其中居住用地直接供应规模110公顷。

3．加强新增计划规模管控。

为保障直接用地供应和发挥城市更新单元计划的管控作用，合理控制新增更新单元计划规模，2021年度全市新增城市更新单元计划规模建议为560公顷。

（二）分项任务。

1．提升民生设施服务水平。

全力提速民生领域更新整备工作，着力弥补教育、医疗、养老设施用地供应缺口，2021年度全市通过土地整备完成不少于2平方公里的民生设施用地。通过城市更新和土地整备规划统筹实施基础教育设施用地面积53.5公顷，学位53500个。结合在编的国土空间规划和民生设施专项规划，确定了2021年度亟待更新整备实施的民生设施项目库。作为年度民生设施更新整备任务，各区需完成的各类设施个数应与项目库一致，其中，项目库内项目需完成80%，另外20%可落在项目库外。项目库内以土地整备方式实施且属于市级政府投资事权的项目视为已列入土地整备计划，拟采用土地整备利益统筹方式实施且未纳入利益统筹目录的，需另行按程序纳入利益统筹目录。

2．加大住房保障力度。

严格落实公共住房配建政策，满足不同层次、多样化的居住需求，2021年度全市通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍31043套。加大居住潜力用地的整备力度，2021年度全市通过土地整备完成不少于2平方公里的居住潜力用地。

3．提高产业空间质量。

严控城市更新“工改M0”更新单元计划，2021年度全市新增“工改M0”类更新单元计划用地规模不超过74公顷。加快推进工业区连片改造，2021年度完成连片改造区试点项目列入城市更新单元计划，其中新桥东重点更新单元首期完成开工建设。持续推进产业空间资源保障工作，2021年度全市完成不少于5平方公里的产业用地整备任务。

以上民生、住房、产业三项工作任务之间重叠部分，不重复统计。

3、东莞：拟增加提供银行保函作为项目履约保证方式推动城市更新项目落地。

12月3日，东莞市发布《东莞市城市更新单一主体挂牌招商政府（集体）综合收益兑付保证金使用银行保函的通知（公开征求意见稿）》公开征求意见，拟在原有以政府（集体）综合收益兑付保证金作为城市更新单一主体挂牌招商项目履约保证的基础上，增加提供银行保函作为城市更新单一主体挂牌招商项目履约保证方式，为减轻企业负担，加快推动城市更新项目落地建设。

操作要点：

一、保函类型

担保银行出具的保函为不可撤销的见索即付现金保函。

二、适用对象

采用东莞市单一主体挂牌招商确定实施主体的城市更新项目，竞买人已经通过公共资源交易平台公开竞价确认为收购主体。

三、提交材料

（一）申请单位营业执照复印件；

（二）《单一主体挂牌招商政府（集体）综合收益兑付保证金银行保函置换申请表》；

（三）《单一主体挂牌招商政府（集体）综合收益兑付保证金银行保函》；

（四）授权委托书及代理人身份证复印件；

（五）缴纳保证金的银行回单；

（六）确定收购主体公告复印件；

四、办理程序

（一）东莞市公共资源交易网发布城市更新项目挂牌公告，竞买人向市公共资源交易中心指定的账户缴纳保证金完成报名。

（二）竞买人登录东莞市公共资源交易网对地价款进行竞价，出价最高者为不动产权益要约收购环节的收购主体，市公共资源交易中心发布确定收购主体公告并出具通知书，并在收购主体确认后3个工作日内将保证金转入市自然资源局土地出让保证金专用账户。

（三）收购主体向市自然资源局提出银行保函置换申请。

（四）市自然资源局收到申请后征询项目所在镇（街）意见，镇（街）在收到征询意见后5个工作日内完成回复。市自然资源局在银行保函置换申请审批通过后3个工作日内将90%的保证金转入收购主体账户。

（五）收购主体在收购期限内未能完成收购终止挂牌，市自然资源局扣除10%的保证金，银行保函失效。

（六）收购主体在收购期限内完成不动产权益收购，市公共资源交易中心发布成交公告，确认其为该城市更新项目的单一主体。

1、单一主体未能完成办理“1+N”总体实施方案报批手续，改造范围内出让地块尚未签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞买人在保函到期日之前（含）应缴回已置换的90%的保证金，或选择重新提供等额担保资金的《单一主体挂牌招商政府（集体）综合收益兑付保证金银行保函》办理后续供地手续。

2、单一主体在办理完成“1+N”总体实施方案报批手续，签订《国有建设用地使用权出让合同》后30个自然日内，应向市自然资源局土地出让保证金专用账户缴回银行保函置换的90%的保证金，银行保函终止。

收购主体未按规定期限支付保函置换的保证金的，市自然资源局向担保银行发出《保函索赔通知书》，担保银行在收到后10个工作日内向市自然资源局支付担保金额的保证金。

五、银行保函文本

担保银行统一使用东莞市自然资源局制定的《单一主体挂牌招商政府（集体）综合收益兑付保证金银行保函》格式（附件2）范本出具保函。

六、银行保函担保范围

银行保函金额为担保项目的政府（集体）综合收益兑付保证金90%。

七、银行保函担保期限、失效、到期及终止

（一）银行保函担保期限不高于3年，自开立之日起生效。

（二）收购主体若未能完成收购终止挂牌的，则银行保函自动失效，市自然资源局向银行发出保函失效通知书。

（三）若收购主体在收购期限内已完成不动产权益收购，改造范围内出让地块尚未签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞买人在保函到期日之前（含）应缴回已置换的90%的保证金，或选择重新提供等额担保资金的《单一主体挂牌招商政府（集体）综合收益兑付保证金银行保函》。

（四）单一主体签订《国有建设用地使用权出让合同》后30个自然日内缴回已经兑付的90%的保证金，则银行保函终止，市自然资源局向银行发出保函终止通知书（附件5）。

八、银行保函索赔条件

竞买人在银行保函担保期限内发生以下情况的，担保银行须向保函受益人承担相应赔偿责任：

（一）竞买人签订《国有建设用地使用权出让合同》后30个自然日未能缴回保函置换的90%的保证金；

（二）收购主体在收购期限内已完成不动产权益收购收购，改造范围内出让地块尚未签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞买人在保函到期日之前未将置换的90%的保证金缴回市自然资源局土地出让保证金专用账户；或未向保函受益人重新提供等额担保资金的《单一主体挂牌招商政府（集体）综合收益兑付保证金银行保函》。

九、银行保函索赔期

保函受益人有权在现金保函担保期限内就竞买人发生第八条所述情形向担保银行无条件索要赔付。

十、索赔及赔付

担保银行在收到保函受益人出具的《保函索赔通知书》（附件3）及保函原件后10个工作日内，应无条件向保函受益人的指定账户支付担保金额。赔付后事宜由担保银行与竞买人自行处理，与保函受益人无关。

十一、职责明细

（一）市公共资源交易中心职责

市公共资源交易中心负责发布确定收购主体公告，并将竞投保证金转入市自然资源局土地出让保证金专用账户。

（二）竞买人

收购主体为竞买人，积极办理城市更新相关手续，并按规定期限缴回银行保函置换的保证金。

（三）担保银行

担保银行应根据实事求是、审慎、合规原则出具银行保函，并积极参与担保标的项目的资金监管，加强风险管理，保障保证金安全使用。加强银行保函担保期限告知工作，在保函到期之前10个工作日内书面知会市自然资源局。

（四）市自然资源局

市自然资源局为保函受益人，负责办理银行保函的接收，对竞买人的申请资格、保函金额进行审核，并行使保函受益人的权利。

（五）镇人民政府（街道办事处）

镇人民政府（街道办事处）负责审查银行保函的申请资格和金额，按时出具审查意见。

4、惠州：博罗打造粤港澳大湾区（惠州）枢纽经济集聚区。

12月1日，惠州发改委《粤港澳大湾区（惠州）枢纽经济集聚区（物流新城）总体发展概念规划》公开征求社会各界意见。集聚区位于博罗县中东部，覆盖杨村镇、杨侨镇、麻陂镇、泰美镇四个镇，东至赣深高铁、北至广河高速，共计约356平方公里；京九铁路、赣深高铁；惠龙高速、惠河高速（长深高速）、广河高速等经过规划区域。定位包括国际物流枢纽重要节点、国家物流产业新城融合发展新标杆、粤港澳大湾区城市群的核心物流枢纽、深莞惠物流多式联运周转中心。规划到2030年，基本建成具有全国竞争力和大湾区影响力的枢纽经济集聚区。

03

项目信息

1、深圳市工改工项目计划公告0个、规划公告1个、实施主体公示1个。

2、东莞市工改工项目前期服务商公开招引0个，“1+N总体实施方案公示”项目6个。

公示项目信息：

3、惠州市无。

04

行业动态

1、深圳：迪安诊断华南区域总部落地罗湖。

12月1日，罗湖区信息，罗湖区与迪安诊断华南区域总部11月26日签约，迪安诊断华南区域总部将落地罗湖。迪安诊断与罗湖控股产业投资有限公司签订合资协议，罗湖区科创局与迪安诊断签订产业发展合作协议，迪安诊断与深圳市罗湖医院集团签订战略合作协议，组建第三方医学诊断中心，促进罗湖大健康产业发展以及深化罗湖医改。

迪安诊断技术集团股份有限公司注册于杭州市西湖区，是一家以提供诊断服务为核心业务的独立第三方医学诊断服务机构，创业板上市公司。迪安诊断致力于为客户提供“医学诊断服务整体解决方案”，业务涵盖医学诊断服务、诊断产品营销、司法鉴定、健康管理、冷链物流、诊断技术研发生产、CRO、生物样本库等领域。

2、深圳：华润置地助力龙华打造数字龙华。

12月3日，深圳市龙华区与华润置地签订战略合作框架协议。根据协议，双方将在互惠互利，合作共赢的基础上，携手推动龙华区实现全面建设数字龙华，加速建成中轴新城，高标准打造深圳都市核心区三大发展目标。华润置地是中国内地最具实力的综合性地产发展商之一，具有丰富的城市更新开发经验和商业运营经验，是具行业影响力的城市投资开发运营商。

3、深圳：9个绿色低碳重点项目集中落地龙岗。

11月29日，龙岗区发布信息，国家电投等9家优秀企业的绿色低碳产业优质项目于23日签约落户龙岗，签约投资总额超500亿元。涉及的产业项目主体分别是国家电投广东电力有限公司、华电重工股份有限公司、华为数字能源技术有限公司、润世华新能源控股集团有限公司、深圳市氢蓝时代动力科技有限公司、深圳国氢新能源科技有限公司、深圳市绿航星际太空科技研究院、阿里云计算有限公司、阿波罗智行科技（广州）有限公司9家绿色低碳产业优秀企业。根据相关合作协议，双方将借助绿色低碳相关领域业务合作契机，整合各自优势资源，加深在综合能源发展利用、节能减碳、数字能源、智慧城区等多方面合作。

4、深圳：华润置地拟8亿元出售罗湖清水河研发物业，单价3万元/㎡

11月22日，华润置地的间接全资附属公司华润深圳与华润水泥的间接全资附属公司华润水泥投资订立意向协议，华润深圳同意出售而华润水泥投资同意购买该物业，代价为人民币8.1亿元。该项目位于广东省深圳市罗湖区清水河五路，或为华润智地文创中心城市更新项目。

华润智地文创中心项目已列入《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第十批计划》，于2019年12月进行实施主体确认公示，实施主体为华润（深圳）有限公司。华润智地文创中心项目拆除用地面积7573.5㎡，开发建设用地面积5120.3㎡，计容积率建筑面积31810㎡，容积率6.2；其中产业研发28490㎡（含创新型产业用房3420㎡），配套商业1820㎡，公共配套设施1500㎡。

05

产业金融

1、深圳宝安：鼎阳科技上交所科创板上市。

12月1日，深圳市鼎阳科技股份有限公司在上交所科创板上市。鼎阳科技注册于深圳市宝安区新安街道，是通用电子测试测量仪器领域的行业领军企业，专注于通用电子测试测量仪器及相关解决方案，国家级“小巨人”企业，国家高新技术企业。

2、私募通数据周报：

本周（1127-1203）投资、上市和并购共170起事件，涉及总金额693亿人民币。从交易事件地域分布看，目前主要分布在广东省、上海市和北京市，分别占比17.6%，17.1%，15.3%。事件数量按行业排列，前三位是IT、生物技术、半导体；事件金额按行业排列，前三位是半导体、清洁技术、生物技术。

如需了解产业拿地全流程服务，以及更多产业更新运营的投资机会，欢迎垂询。

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展。

集团旗下的深圳市合一产业咨询有限公司，拥有丰富的全过程产业园区开发运营实操经验及案例，致力于通过 “旧改+ 运营”、“园区 + 基金”双引擎驱动模式 ，整合资源打造产业要素闭环流通的生态圈，为中国房地产下半场从增量开发转型存量改造提供系统性的解决方案。公司目前正深度服务深圳全市十个区超过 50 个工改工项目的产业规划策划、产业资源导入、产业申报与全程申报等，为深圳、惠州、中山、成都等城市的地方政府及其平台公司提供产业转型升级政策规划、 M0 政策以及村级工业园区改造升级政策等专业咨询服务。

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