亿翰周报【2021年12月第2周】：融资环境略有改善，房企投融资短期回升

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房地产行业周报（点此展开）

12月第2周

政策速览：央行降准预计影响不大，中央经济工作会议指发展方向

土地市场：央企为市场拿地主力，龙湖不甘示弱

融资信息：民企境内债融资规模增加，绿地发行3.5亿美元债

企业经营：政策顶已现，但民营房企压力不减

亿翰智库

# 01

政策速览

【央行降准预计影响不大，中央经济工作会议指发展方向】

2021年12月第2周，宏观方面，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，中央政治局会议和中央经济工作会议相继召开，行业方面，政策主要涉及住房保障、建筑品质、市场秩序及购房补贴等。

宏观方面，此次央行降准将释放1.2万亿元的长期资金，但释放的流动性将主要用于金融机构归还到期的中期借贷便利（MLF）以及支持实体经济，央行稳健的货币政策取向以及坚持不搞大水漫灌的态度没有改变。我们认为，此番降准有助于缓解市场尤其实体经济的流动性紧张，由于其强定向性，因此对房地产行业的融资环境并无明显影响。

中央经济工作会议对房地产行业的表述，首先是坚持“房住不炒”定位，其次是针对行业发展和住房体系建设提出新方向和新重点。具体而言，会议明确提出三点方向：

1

加强预期引导，探索新的发展模式，目前房地产行业正经历着前所未有的深刻调整，对于之后行业究竟如何发展确需政府层面进行引导，重构行业秩序，厘清行业在经济发展中的角色和定位；

2

坚持租购并举，突出加快长租房市场发展。年内随着保障性租赁住房顶层设计出台，各地纷纷落实本地实施意见，保障性租赁住房实施路径逐渐清晰，在此背景下中央突出“加快”长租房市场建设而非2020年的“规范”其发展，说明接下来政府将从长租房方面发力来进一步完善“租”这一体系；

3

因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，在中央政治局会议首提“良性循环”的基础上增加了“因城施策”这一前提，而至于如何定义和促进行业良性循环和健康发展，还要看接下来具体的落地政策。

行业政策方面，住房保障层面，各城主要集中在管理细则的建立和优化上，上海进一步规范共有产权房管理，西安优化限价商品房上市交易相关规定，南京拟对住房租赁企业进行信用分级，有助于优化保障性住房的管理。住房补贴层面，南通海安发布针对人才和改善性群体购房的补贴政策，其中明确了五类改善性群体和相应的补贴标准，料将一定程度上提振房地产市场需求。市场秩序方面，嘉兴加入市场秩序整治行列，力争用3年实现市场秩序明显好转，此次十一部门联合发文，在整治规划中明确了各部门对应的职责，有助于整顿措施分工落实，也体现了政府对于秩序整治的决心。

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# 02

土地市场

【央企为市场拿地主力，龙湖不甘示弱 】

12月第2周，第三批集中供地继续推进，拿地企业仍以央企为主，总成交建面268.6万平米，成交金额300.2亿元，平均楼面价为10317.3元/平米，溢价率保持低位，为2.1%。

本周房企拿地存在两个亮点：

1

有民营企业参与。龙湖投资29.5亿元在成都和济南两个城市获地47.2万平米，充分展现了稳健型房企的现金流实力。当前是民营企业的缩表期，多数房企已经暂停拿地，由此以往相对稳健、低调的企业便逆势脱颖而出，正是基于长时间的控制杠杠增长速度，换来了当前相对稳定的现金流，这类持有长远发展策略的公司更易在当下环境生存下去。

2

建发国际拿地力度明显增长。建发国际作为建发股份的子公司，属于地方国企，本身就有资金优势，但过往业绩更多集中在福建区域，此次加码厦门的同时，加大在成都的投资力度，一方面展现了公司的资金实力，另一方面体现了公司扩大规模，抢占市场的决心。

我们认为，央/国企在当下环境会明显受益，尤其是央企在其以融资为主的核心竞争力下，能够持续扩大市场份额。地方国企同样值得关注，这类企业拥有与央企同样的优势，但过往更多是深耕发源地，全国化力度稍弱，在这一轮行业环境下，投资力度和布局的扩大，有望推动公司实现跨越式增长。

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# 03

融资信息

【民企境内债融资规模增加，绿地发行3.5亿美元债】

融资活动方面，2021年12月第2周，E50房企融资规模162.4亿元，环比上升241.3%，较上周明显回升。具体来看，本周境内信用债融资规模32.0亿元，较上周上升28.0%，其中龙湖集团发行为期15年10亿元的项目收益票据，票面利率3.7%，据悉，该项目收益票据将用于偿还宁波海曙龙湖天街和明一综合体项目的银行贷款，并以项目未来的收入作为资金偿还来源。滨江集团发行1年期9亿元的短期融资券，票面利率4.2%，较上次发行上行0.35个百分点。自10月以来，受融资环境收紧影响，E50房企中民企一直无境内债券发行，本周民企境内债融资规模有所增加，且发债主体为民企中经营较为稳健的房企。另外，中国金茂和华发股份同时发行为期6个月8亿元和5亿元的超短期融资券，票面利率分别为3.0%和3.57%,其中华发股份超短期融资券票面利率较上次发行基本持平。海外债方面，本周绿地集团发行3.5亿美元为期8个月的高级无抵押票据，票面利率7.97%，10月以来，受融资收紧和部分房企海外债违约事件影响，E50房企中房企海外债发行陷入低迷，本周绿地美元债的发行，对房企海外融资而言具有一定的积极意义。

股权融资方面，继10月29日融创中国首次出售贝壳股份，12月8日，融创中国再度出售所持有的2671万股贝壳股份，出让价约5.3亿美元，折合人民币33.74亿元，结合上次出售，融创中国累计通过股权出售回笼资金约69亿人民币，在行业资金面偏紧下，资产转让有助于缓解企业的资金压力。

融资政策方面，12月10日，交易商协会举行房地产企业代表座谈会，据悉，会议表示，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。我们认为，在下半年房企经历融资困境后，融资政策有所边际调整，但受益更多的可能是部分房企，如国央企和部分稳健型民企，对行业整体融资环境的改善影响有限，去杠杆仍保持从严趋势。

# 04

企业经营

【政策顶已现，但民营房企压力不减】

2021年12月第2周，本周房企事件主要包括评级、资产出售、多元化等。其中中国奥园因未能偿付离岸债，惠誉将其评级调至C，标普应公司要求已撤销评级；中诚信调降恒大地产主体及相关债项信用等级，惠誉将其长期外币发行人违约评级下调至RD；惠誉将龙湖集团的评级展望下调至“稳定”，不过认为其并未面临立即的再融资压力；佳兆业未能偿还到期美元票据，惠誉将其评级下调至RD；标普认为融创的融资行为能小幅缓解流动性压力，评级展望稳定；此外，本周五矿地产、保利发展、佳兆业、越秀地产、华侨城及富力地产纷纷出售旗下资产。

随着各项国家层面工作会议的召开，银行间市场的融资似乎有所松动，政策顶已现，但从在银行间市场成功注册发行债务融资工具的房地产企业来看，主要是针对国企央企的放宽，如保利发展，招商蛇口。短期内民营房企尤其是资质较差的民企较难在银行间市场发行债券，还需要依靠自身度过难关，如佳兆业、奥园等民营房企，换取流动性的方法主要包括出售资产、配股融资、股东借款、债务延期等。

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