一篇看完番禺66条村旧改最新动态，建议收藏！

广州旧改重启信号，已经愈加明显。

增城、南沙率先开始探索区属功能性国企参与旧改项目，黄埔旧改即将定调、后续或有新政出台，荔湾、天河也有旧改项目重新启动。种种迹象都在说明，经过短暂调整之后，广州旧改正式迎来3.0阶段。

相比上面几个区频频动作，番禺、海珠、越秀、白云等相对低调一些。今天，我们来看下番禺区旧改情况。

早前关注到，番禺区沙头街召开了城市更新改造项目专项工作会议，会上明确了未来将进一步研究细化政策，规范各工作环节，稳妥有序推进沙头街的城市更新工作，有6条村将进入改造工作。（详情：番禺西6村如常推进，大华、星河湾、敏捷抢滩）

近日，我们收到一份流传的文件，内容涉及到番禺整个区的旧改项目推进情况。目前，番禺区有56条旧村纳入到旧改计划中，其中三年计划11条、五年方案6条、十年规划39条。

不过，按照这份文件的内容，番禺区旧改推进工作说不上快，步伐与全市各区推进速度大体相当。

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4条村动拆，42条村已合作或有介入企业

先来看下番禺区旧村改造情况。

目前，番禺区进入动工、拆迁仅有4条旧村，均为“三年计划”，即东郊村、罗边村、里仁洞村和沙溪村，其余项目基本处于前期改造服务工作，有7条“三年计划”旧村尚未启动拆建。

“三年计划”共11条旧村，10条已确定合作企业，合作对象包括升龙、方圆、合生创展、富力、星河控股、时代中国、越秀地产。

其中，东郊村作为市桥街道首个旧改项目，目前已进入安置区动工建设阶段，也是一条没有合作企业介入的项目。

“五年方案”旧村有6条，位于洛浦街道、石壁街道和石碁镇，2条旧村已确定合作企业、4条有企业介入。其中，星河湾、碧桂园分别为西一村、南浦村的合作企业，另4条旧村基本有企业在争抢。

其中，去年8月份招标合作企业失败的西二村，至今还没有重启招标的声音，好在这条村不是“无人问津”，而是选择太多，彼时，实地地产、时代中国、奥园同台投标竞争。

随后，实地退出、富力加入了时代中国、奥园的“争夺战”。

“十年规划”有39条旧村，“跑得最快”的片区无疑是南村镇和沙头街，全部旧村已经完成了改造意愿表决，并处在策划控规编制阶段。未来，番禺区旧改工作重点、楼市供货热点片区在哪里？答案很明显。

尽管39条旧村还处在改造前期工作阶段，但其中已有25条旧村已有企业合作或介入，超过64%旧村已被“瓜分”。这意味着，纳入旧改计划的56条旧村中，仅有14条旧村有机会供其他房企抢入。

而尚未列入计划的旧村中，同样有企业早早介入。乐居城经不完全统计，番禺区目前有10条改造计划外的旧村有推进动态发生，其中8条旧村已有房企介入。

可以想象一下，番禺区旧改争抢激烈情况。关于番禺区旧村改造项目情况，我们做了一个完整的图表，可以一目了然。

02

老旧小区先行，前10月总投资超200亿元

看完旧村改造工作，再来看下老旧小区、旧厂房和村级产业园方面的情况。

老旧小区改造，因为涉及的因素较少，成为现在全国旧改工作推进最快的一项，广州番禺同样如此。

今年，番禺区老旧小区主要工作任务是：完成已纳入《广州市老旧小区改造三年（2018-2020）行动计划》的44个老旧小区微改造项目中的剩余项目。

具体来说，今年6月底前，完成大石莲芳园小区、市桥街石桥新村小区、市桥街西涌社区等项目；在年底前，完成市桥先锋社区微改造项目施工任务；同时，完成已纳入广州“十四五”老旧小区改造计划中，除市桥晒布社区外其余15个项目实施方案的编制工作。

到了今年10月底，番禺区大石莲芳园小区、市桥街石桥新村小区、市桥街西涌社区等项目已按期完工；市桥街先锋社区微改造项目计划今年底前完工，目前处于施工阶段，施工进度80%。

广州“十四五”老旧小区改造计划中，15个计划项目今年完成实施方案编制工作，剩余市桥街晒布社区调整为旧城全改项目，目前正在开展改造可行性研究工作。

此外，先锋社区由于涉及“先锋大街、前锋大街”属于市级传统村落，需重新做好核查、排查工作，并结合核查、排查结果重新变更改造方案后，才能开展工作。

旧厂房改造方面，番禺区共有15个改造计划项目，其中“三年计划”有4个，“五年计划”有2个，“十年计划”有9个。

其中，“三、五计划”项目均已取得实施方案批复，2个项目完成收储出让，龙岐村西环路旁地块项目（自行改造类）一、二期已完成竣工验收备案，另外3个自行改造类项目正加快推进施工。

“十年计划”中，华盛五金旧厂、海诚装饰五金旧厂、中声科技（二期）旧厂等3个项目正在研究推进方案编制和审核工作；其余富华家具厂、创联置业、国艺装饰旧厂、敏骏房地产旧厂、真诚物业旧厂、富菱达旧厂等6个项目已取得实施方案批复，并正推进批后实施工作。

村级产业园，番禺区重点推进沙坑村、丹山村、大岭村等3个村级工业园单独改造项目。其中，沙坑村项目改造项目实施方案已批复，丹山村项目片区策划方案已经审议通过；大岭村项目片区策划方案已完成公示工作。

对比来看，番禺区旧改中，旧村改造虽然动拆项目较少，但是老旧小区、产业项目改造上，却推进十分快速，基本上已经走到实施方案阶段。

整体来看，截至今年10月份，番禺区城市更新项目实际已完成固定资产投资214.3亿元，其中已纳入市统计系统为130.7亿元，完成市级下达固投年度任务120亿元的108.9亿元，完成率达到90.75%。

未完成任务的原因，在于石碁镇、市桥街2个镇/街的城市更新项目未达到进度要求，对应的旧村项目为南浦村和东郊村。

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番禺旧改还在调整

实际上，按照流传文件的内容，广州市已经完成了已批在建和已批未建旧村项目的核查工作，正在重新研究制定市内旧改工作推进计划，番禺区旧改工作还处在调整阶段，仍需待市明确计划后，才能重新推进。

乐居城更了解到，早在住建部“大拆大建”限令出台后不久，番禺区就迅速开展旧改项目的重新评估工作，即今年9月份进行区内城市更新项目的实施评估招标。

在招标文件中，番禺区提出了，结合新要求，对过往项目取得成绩和存在的问题进行总结，并提出建议和未来发展方向，评估范围为整个行政区，面积约514.7平方公里。

范围领域也十分全面，包括实施计划与区域关系评估、土地整备评估、交通设施评估、公共设施与基础市政设施评估、产业发展评估、历史文化保护评估、生态环境保护评估、开发建设评估、城市品质评估、资金投入评估。

这是广州市内首个开展城市更新实施评估工作的行政区。

只不过，番禺区没有像增城区一样迅速颁布旧改新政调整区内发展方向，而是先评估、等待市的进一步计划，才重新开展项目。

有几点可以明确的是，番禺区未来旧改方向是：

重点围绕推动存量更新，提升城市价值，补齐民生短板，进一步优化城市更新的制度设计、专项规划和实施计划。

坚持留改拆并举，更多采用微改造“绣花”功夫实施老旧小区改造。

加强统筹谋划，探索可持续更新模式，注重补短板、惠民生，统筹地上地下设施建设，提高城市的安全和韧性的工作思路。

未来，官方正式定调后，番禺区旧改如何走，14条“空白”的旧村会引起哪些房企的争抢，我们将持续关注。