民事执行实务研究——违法建筑在执行程序中如何“现状处置”？

问题提出

违法、违章建筑在我国城镇化进程中是极为普遍的现象，也是现代城市治理的一个难点，这同样体现在强制执行程序中。违法建筑在我国法律上并不属于合法产权，但却具有一定的使用价值；当违法建筑的占有人成为被执行人时，法院应如何处理其支配的违法建筑，便成为司法实践中乃至理论上的一个难题。违法建筑能否成为强制执行的标的？如果可以强制执行，需要满足哪些条件？本文试图从典型案例入手，结合大数据及类案拓展评析，以探究上述问题的答案。

一、案例分析

（一）索引

中建海峡建设发展有限公司（原中国建筑第七工程局第三建筑公司）与福建金龙地产有限公司建设工程施工合同纠纷执行监督案

案号：（2016）最高法执监161号

裁判时间：2016年6月

（二）案情概述

申诉人（原执行案件被执行人）: 福建金龙地产有限公司

被申诉人（原执行案件申请执行人）：中建海峡建设发展有限公司

海峡公司与金龙公司建设工程施工合同纠纷一案于2006年12月经最高院作出判决，金龙公司给付海峡公司工程款35727285.72元及工程奖励款2950000元、逾期工程款利息14880527元；海峡公司给付金龙公司逾期完工违约金12360000元。因金龙公司未履行判决确定的义务，海峡公司申请执行，法院作出执行裁定，将福州市五四路159号世界金龙大厦第32、33层，按现状作价26475034元交付给海峡公司抵偿债务。

本案的特殊情况在于，世界金龙大厦连同32、33层建筑系原中国建筑第七工程局第三建筑公司承建，因32、33层建筑未依法取得规划、用地、建设审批，至今也未对加盖的32、33层建筑到政府相关部门取得补办相关规划手续、补交土地价款、补办消防等相应审批手续，无法办理房屋所有权证和相应的国有土地使用权证。故法院在裁定中表示，对世界金龙大厦违建等历史遗留问题，由申请执行人海峡公司稳妥处理。

金龙公司认为，世界金龙大厦第32、33层的两层建筑均系法律禁止投入使用的违法建筑，是法律禁止的流通物，不得拍卖、不得转让。本案所涉上述执行裁定将其抵债，严重违反了法律规定，也侵犯了行政权。遂先后提起执行异议和执行异议之诉，但均被驳回。后上诉至最高法院。

（三）裁判结果

南平中院审查金龙公司提出的执行异议后，于2015年10月20日作出（2015）南执异字第4-6号执行裁定，驳回了金龙公司的异议请求。

福建高院认为，南平中院的处理方式符合“现状处置”的原则，符合《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》第二条之规定，并无不当，遂于2015年12月14日以（2015）闵执复字第54号执行裁定，驳回金龙公司复议请求。

最高院认为，南平中院按建筑物现状进行处置符合最高院转发住建部《关于无证房产执行问题的通知》要求，并无不当，遂于2016年6月作出（2016）最高法执监161号裁定，驳回金龙公司的申诉请求。

二、法律分析

最高院认为，本案争议的焦点问题是违法建筑能否以现状抵偿债务。首先，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。本案中案涉建筑面积超出了福州市规划管理局《建设工程规划许可证》确定的建设规模，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。但在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。

被执行人金龙公司对案涉建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。最高院转发住建部《关于无证房产执行问题的通知》（以下简称通知）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”案涉建筑即属于“不具备初始登记条件”的建筑，南平中院按建筑物现状进行处置符合通知要求。

金龙公司持异议的南平中院执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。最高院因此认为金龙公司的申诉理由不能成立，遂裁定驳回其申诉请求。

本案是一起典型的涉及违法建筑处置的执行异议之诉案件，所谓违法建筑，是指取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑。对于违法建筑的处置不仅是行政征拆案件中的重点难题之一，也是不少民事强制执行案件中需要解决的问题。违法建筑虽然不属于法律范畴上的不动产，但却具有一定的使用价值。违法建筑可大致分为两种情形：一种是由于规划手续暂时欠缺，可以通过补办合法手续的方式进行完善，将违法建筑转化为合法建筑；另一种是不能补办合法手续，建筑永久处于违法状态。前者在消除违法性后无疑可以正常处置，但后者能否成为强制执行的标的，在司法观点上存在一定分歧。

一种观点认为，我国《拍卖法》明文规定法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利不得作为拍卖标的；如果违法建筑成为执行标的，即涉嫌通过执行程序使违法建筑“合法化”，有违法律规定。另一种观点认为，违法建筑具有事实上的财产性权益和使用价值，将其作为执行标的处置，即实现资源优化配置；有利于更好地维护债务人权益，也可以有效缓解实务中“执行难”的燃眉之急。

在本案中，最高院采取了后一种观点，即通过现状处置将违法建筑作价抵偿，避免触及所有权归属问题。但现状处置作为一项原则性的规定仍有待完善，因为其既存在理论上所有权能不完整的瑕疵，在实践中也容易遇到如何评估违建房产价值的难题。那么在司法实践中，法院通常如何处置这类违法建筑？其各自的理由又是什么？以下将结合司法大数据及典型类案予以评析。

三、类似案件的司法大数据分析

（案例来源：Alpha法律智能操作系统；时间：2016年1月1日至2021年11月25日；搜索关键词: 违法建筑 现状处置 执行；案件数量：202个；数据采集时间：2021年11月25日。）

如图1-1所示，从案件审理地域分布情况来看，类似案件主要集中在江苏、山东、陕西，这三地占比将近55%。

图1-1

如图1-2所示，案件数量虽然不多，但逐年递增趋势十分明显，特别是在受疫情严重影响的2020年，案件数量达到了前一年的两倍以上。

图1-2

如图1-3所示，从案件标的大小来看，接近四分之三的案件标的额小于50万元，可见这类案件涉及的金额通常不高，对于较低数额的案件，当事人花费大量精力走执行异议以及异议之诉是一个较大负担。

图1-3

如图1-4所示，案件审理时长呈较平均分布，平均数审理时长为239天，因违建类案件往往涉及较复杂的查询、评估程序，从而给法院审理带来难度，这也同样印证了上文的观点，如果案件标的不大，当事人并不值得花费大量时间走执行异议以及异议之诉。

图1-4

如图1-5所示，从裁判结果来看，执行异议的驳回概率高达69.7%，但执行异议之诉的一审支持率高达78.8%；从侧面反映出在司法实践中法院对“现状处置”大多持支持态度，亦即如果涉案的违法建筑具有现实的利用价值，则法院一般会认可现状处置。

图1-5

四、类案对比及拓展分析

围绕前文案例，我们通过大数据检索可以看到，人民法院基本上依据“现状处置”原则来处理被执行人支配下的违法建筑。但实际生活中违法建筑的情况十分复杂，现状处置原则在司法实践中具体如何应用？有无例外情况？对此我们将结合类似案例作以下拓展分析。

（一）现状处置并不处理产权归属问题，故第三人依据对违法建筑的所有权提出执行异议，不能排除执行。

根据我国《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。违法建筑因无法取得相关权证，故其支配人不得对其主张所有权，其依据对违法建筑的所有权而提出的执行异议，法院将不予支持。

参考案例：刘守军与周晓华、中天银都（天津）建设工程有限公司等案外人执行异议之诉【（2020）苏民终449号】

（二）对买卖违法建筑的合同效力问题，存在不同观点。有观点认为，如第三人能证明违法建筑的权益已经转移，不再属于执行人的，可以排除执行。

根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对于此条的理解与适用，在司法实践中有不同观点。

例如前述案件中法院认为，如案涉房屋为违法建筑，第三人与被执行人订立买卖此违法房屋的合同，虽系双方真实意思表示，但其内容违反法律法规的强制性规定，应属无效，故第三人无法取得案涉房屋的权益。不过也有法院认为此条并不适用于违法建筑的买卖，对于违法建筑而言，如果当事人证明交易真实发生，案涉房屋的权益已经移转，则不再属于被执行人支配的范围，不应对其强制执行。

参考案例：曹子文与宿迁市宿城区金水农村小额贷款有限公司、江苏良胜太阳能玻璃科技有限公司等案外人执行异议之诉【（2019）苏民终907号】

（三）如拍卖后买受人无法享有权利，则不宜进行现状处置。

现状处置的前提是案涉建筑的买受人在拍卖后能够享受权益。因此对集体土地上的无证建筑物进行现状处置，应在被执行人对其建筑物所占土地合法占有的情况下，处置后买受人按照现状取得建筑物，并对处置的建筑物所占土地承受被执行人享有的权利义务。如果被执行人本身对案涉建筑物占地不享有合法权利，则拍卖后买受人对相应土地也无法享有权利，则不宜进行现状处置。

参考案例：申请人南京市江宁区汤山街道阜庄村村民委员会与被执行人王晴、南京富康精细化工有限公司合同纠纷执行【（2021）苏0117执异10号】

（四）执行标的房屋既有合法部分又有违法部分的，一并处置，单独评估。

合法建筑上加盖违法建筑，无法分割的，在现状处置时可以一并处置。但如果该违法建筑由第三人支配的，执行法院在执行过程中，应对第三人加盖的部分进行单独评估，并在处置的总价款中扣除相应部分交给该第三人。

参考案例：蔺乐乐与方继生执行异议之诉【（2018）苏民终883号】一案

（五）现状处置意味着转移违法建筑的占有使用权，原支配人应当腾退。

上文已经提到，在合法建筑商加盖违法建筑，不可分割的，执行中采取一并处置方式。而现状处置意味着拍卖后将转移该违法建筑的占有使用权，故原来支配该部分违法建筑的使用人应当腾退。因法院认为未经许可违建属于违法行为，而基于违法行为取得的利益，不得对抗他人的合法权益，如以下这则案例。

参考案例：许永安、黄燕珍物权保护纠纷【（2021）粤01民终2927号】

小 结

通过以上案例可以看出，在强制执行程序中对违法建筑进行现状处置，已成为法院的通行做法。法院对于违法建筑可以启动司法拍卖程序，但必须披露房屋现状和有关风险，且该现状处置并不涉及更改房屋的权属。在执行过程中，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，法院应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不能就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。

鉴于现阶段司法实践中各地法院对现状处置原则的理解并不完全一致，类似案件的判决可能相差较大，这就需要当事人及时咨询律师分析案件具体情况，对症下药，在准确把握法院大致裁判思路的情况下，以个案平衡的原则去说服法官，以期达到追求的效果。

五、法律依据

《民法典》第二百零八条

《民法典》第二百零九条

《城乡规划法》第四十一条

《城乡规划法》第六十四条

《拍卖法》第七条

最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条

最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条

最高院关于转发住建部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知 第二条