距离2022年还有不到一个月，咨询楼市走向的粉丝越来越多，看多看空的观点针锋相对。
看多派认为信贷放松，调控松绑，来年必然小阳春，可以下手抄底了！
看空者觉得，近期特价房频出，房企日子都不好过，现在抄底必定站岗！
那么2022年，郑州楼市走向如何？还会有小阳春吗？
1
谈楼市，先学会看宏观。
这一个月来，国家层面释放的信号十分明显。
信号一、金融方面针对房企、购房者出现信贷宽松迹象。
首先是央妈发文：坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年的政策衔接……维护房地产平稳健康发展。
具体在执行方面我们看到，首先给房企的开发贷松绑，缓解流动性。
出台了多项维稳政策，包括加快开发贷的发放和放宽部分房企债券发行等，保障房地产平稳发展。
其次在个人房贷方面，10月份央行强调两个维护，尤其是要维护消费者合法权益，释放出个人房贷政策回暖的信号。
昨天央行公布全国个人住房贷款数据，11月末余额为38.1万亿，当月增加4013亿元，较10月多增加532亿元，连续两个月环比增加。
以郑州为例，目前新房个人首套贷款利率，已经有个别银行给出5.88%的利率，回到了今年年初的水平。
二手房贷利率更是达到了5.63%的水平，放款速度也恢复了正常。
信号二、再提因城施策，分类指导。
11月24日，刘鹤副总理的署名文章《必须实现高质量发展（学习贯彻党的十九届六中全会精神）》中再次提到：
“因城施策，分类指导”+“稳地价、稳房价、稳预期”+行业平稳健康发展良性循环。
部分城市出现了一些积极去库存、刺激购房需求的新政策，包括：
11月24日，成都释放宽松信号，预售资金支取比例上升5%，协调增加信贷投放额度。
12月01日，荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴
12月03日，重庆万州在房交会上明确实行契税减半补贴
12月07日，南通海安对改善型购房需求给予补贴、
12月10日，保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。
这些信号，至少说明从全国层面，楼市是有积极的信号的。最少明年在大环境层面，不会再严苛。
2
政策底的拐点已经到来，那么对于郑州来说，市场底是否很快过去了呢？
先讲一个反转打脸的小故事！
前两天楼盘涨价的图片，在中介的朋友圈疯狂转发。
懂得都懂，这就是往年传统的“提价逼定”营销套路。
通过营造“买涨不买跌”的市场氛围，逼定一波购房者。
各大开发商对此也都心照不宣，你涨我也涨，花花轿子大家抬。
今年倒好，楼盘涨价的喜报还没有发酵！自己人就已经开始捅起刀子来，下手真狠！
老经开某项目的特价房，引起全城中介围观！
一片雪花的飘落，引发了整个市场的雪崩！
紧随着新城时光印象的特价房源接踵而来，然后是富田九鼎公馆、康桥天悦九章、融创城......
打脸不过夜，涨价联盟顷刻之间分崩离析。
本是同根生，相煎何太急！
今年楼市的内卷就是如此激烈！
每一次市场的反弹，都会有开发商来砸盘！
根本的原因在于，今年开发商降价促销的思路，发生了根本性的变化！
以往年底开发商降价促销，目的是为了冲刺销售业绩，完成年度任务。
回款任务完成不了，也没什么大不了的，美元债借起来，信托公司周转一下。
财报数据不好看罢了，不会伤其筋骨！
今年的楼市可不一样。
三道红线政策死死的掐住开发商的脖子。所有的融资渠道包括美元债，信托，平台理财统统关上了大门。
没有足够的回款，房企真的是要崩盘的。
所以大家拼了命降价促销，不是为了赚钱，而是为了活命。
赚不赚钱无所谓，只要能回款，就有机会熬下去。
否则的话，看看名门、恒大、蓝光、泰禾.....
天台的空位还有很多！
如此乱象，还远未结束。
如果说资金缺口掐住了开发商的涨价声音，充足的土地供应则加大了明年开发商的内卷趋势。
截止到现在，郑州全年的供地面积是5292亩，加上27号第三次土拍的供地计划，不出意料的话，2021年郑州供地将会达到6898亩，大大超过2020年供地面积5980亩。
借用胖虎老师的一张图，房子多了，竞争自然会更加激烈。
总结一下就是，现在开发商资金紧张，明年土地供应宽裕。
郑州房地产市场仍在自由坠落！
3
房地产最严峻的时刻可能过去了，但房地产最严峻的时代可能才刚刚到来。
最严峻的时刻已经过去，就是前面提到的积极政策信号。
最严峻的时代才刚刚到来则是：房地产在国家产业结构升级过程中，负面影响已经越来越大。尤其是对实业，对消费、对结婚/生育率下滑造成的影响等。
所以房地产税、二手房指导价等都会接踵而至。
所以必然会优胜略汰，淘汰一大批房地产行业的落后产能。
保证楼市的风险可控。
而在乎这个过程中，必然伴随着部分房企的破产、重组。
必然会导致部分房企为了活命，拼命打折促销，引发局部地区的价格踩踏，市场混乱。
所有的这一切，在接下来的一段日子里，将会不断地重复上演！
4
接下来郑州市场怎么走？
首先，市场必然会继续下行，今年郑州楼市将会度过史上最寒冷的冬天。
各家房企的资金链依旧紧张，去化压力肯定是巨大的。
为了生存，所以打折、促销、特价房是必然的，力度会很大，惊喜会很多。
降价促销历来内卷度超高，谁降价早、力度大，谁受益越大。
寒冬会一直持续到年底，春节前。
其次，2022年依然会有小阳春，但温度不会太高，主城区各板块分化会非常严重。
远郊区域依然低迷，主城区改善项目和部分片区会再度活跃，比如金水北、高铁片区、管南片区、老经开。
基于此判断，买房需要注意以下几点：
1、刚需买房要抓住年底特价窗口期，优质项目可以谨慎抄底。
2、今后买房，安全第一。尽量买央企、国企，比如中海、保利、华润、招商、中建，万科等开发商。
3、改善项目明年将会集中推出，建议改善群体扎住机会。
市场寒冬之际，购房者更要睁大双眼，最后还是那句话：楼市是分化的，回暖并不意味着全面普涨，也不要看到“回暖”就骂娘。
地产的调控，从来就不是为了锤死房地产，而是更平稳的发展！
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