最近在看二手房的朋友，要多上点心了。市场有新变化。
01
贝壳重庆研究院11月份的月报，对二手房市场的阐述，“市场已触底，后续有反弹可能”。
比如——
尽管11月份的涨价房源比例走低、买卖双方的议价空间变大，但从每周的数据来看，已经有触底的态势。
也就是说，这个市场周期里，后面降价的二手房大概率不会比现在更多、买家的砍价空间也不会比现在更大。
来自贝壳重庆研究院
“市场已触底，后续有反弹可能”这句话，对于正在看二手房、有计划买二手房的朋友，在我的理解里，有两层意思。
第一，
想买，就可以买了。不用再去等一个更低谷的行情，以便于自己捡漏。在政策信号转暖但市场还是没有明显起色的时期，基本上就已经是底部了。
第二，
但是也不用看到“反弹”就有点慌，觉得二手房市场马上就要从“过热”反弹到“过热”。
都还没回到常温，谈什么过热 （关键是也不允许）。从目前的态势看，回温速度是不快的。价格也没什么变化，是一个降后趋稳的状态。你还是可以从容地看房子、选房子。
但不要刻意地观望、等待。也不要把时间战线拉得太长。
当市场完全回归常温状态，对卖家的涨价预期（现在很多卖家是降价的）、对你的砍价空间（现在砍价是相对容易的），肯定会有影响。
来自贝壳重庆研究院
根据贝壳重庆研究院的数据，上周 （12.6-12.12）重庆二手房市场的涨价房源比例，小幅增加到13%。
换句话说，虽然卖家的市场预期还是处在低位，但有一点点改善。
涨价房源的比例，一定和卖家的市场预期成正比。对买家来说，涨价房源的比例越高，买房时多花钱的概率就越大。
来自贝壳重庆研究院
02
重庆二手房市场现在的情况，就是处在一个“市场没有明显起色，但有缓慢回升趋势”的状态。
所以我们才会说，有计划买房的朋友，这个阶段如果能看到合适的房子，想买就可以买了。
而看完了很多二手房后，要不要尽快做决定，避免自己在纠结中把时间战线拉长了。有两个参考，操作也很简单。
第一个，
每天抽出一分钟时间，看下二手房涨价房源、降价房源的数量变化。
举个例子。
在诸葛找房的二手房首页上，分别以“24小时降价”、“24小时涨价”为条件搜索二手房，可以看到涨价、降价房源的数量。
如果你发现涨价房源的数量越来越多，那可能需要尽快做决定了。
截图信息来自诸葛找房
第二个，
关注一些全国性的地产大号，特别是一些会及时解读楼市相关政策且比较中肯的大号。
如果你发现政策宽松得越来越明显、全国楼市数据也有开始有好转，也需要考虑尽快做决定的事。
03
其实，对很多人来说，不是买不买的问题。真的需要买房的人，迟早都要买。而是缺少一个买哪里的参考，因为自己对市场不了解。
如果，你不知道可以去看哪些板块、哪些小区的二手房，基本是一头雾水的状态。那你完全可以先参考下面这份名单去看房。
11月贝壳成交量/成交金额TOP20的板块
11月贝壳成交量/成交金额TOP20的小区
来自贝壳重庆研究院
虽然只是11月份的“TOP20”，实际上是很有代表性的。
我观察到的现象，每个月“TOP20”的重复率很高。总是这些板块、总是这些小区，尤其是成交量排名前20的板块和小区。
就算有变动，也不会是大洗牌。通常也就是几个板块和小区的变化。
出现频率很高的板块：
大学城、龙头寺、照母山、李家沱、南坪、茶园、回兴，等等。
出现频率很高的小区：
富力城、重庆融创文旅城、金科廊桥水乡、上品拾陆、融汇半岛、北岸江山、同景国际城，等等。
成交量排名前20的板块和小区，对买房来说，至少可以提供两个非常有用的参考。
成交量大，
说明二手房比较好卖。尤其是在市场不好的时候，它们的“好卖”比市场好的时候，更有含金量。
“好卖”这件事儿是一定要考虑的。
即便你现在是买家的角色，总有一天也会变成卖房子的人。二手房卖得出去，你才能拿到钱。
也说明这些板块和小区的二手房供应量大。有很多二手房挂出来卖，才有可能实现很多的成交量。
对买家来说，供应量越大，可选择的二手房就越多。砍价的容易程度，可能也会高一些。
04
如果你买二手房不是考虑自住，而是为了投资。又不想花很多精力去琢磨什么规划、政策、发展等。
那么，对你而言，看房时牢记一个问题就行了：刚需喜欢什么样的房子？
1，面积+总价。
重庆二手房市场里，90㎡以下的房子是成交主力。但是，面积不能太小。70㎡以下的二手房，成交占比呈下滑趋势。
总价上，虽然100万以内的二手房，成交占比一直不小，但趋势也是下滑的。100-150万的二手房，成交占比在逐渐提升。
2，户型+房龄。
两房和三房的户型，在二手房市场的成交占比最大。尤其是小三房。总价比三房便宜、功能比两房强，性价比更高。
房龄上，6-10年的二手房，成交占比最大。11-15年的二手房，成交占比也在提升。应该跟这几年新房的位置和价格有关系，全靠同行衬托。
但是，2005年以前的小区，成交占比很少。也就是说，房龄15年以上的二手房，不是太好卖。不过也不是一概而论，保养得当的老小区还是有市场的。
来自贝壳重庆研究院
总结一下。
刚需喜欢的房子：小面积、低总价，两三房、次新房。
这些信息对卖家也是有用的。
比如，如果有卖房的需求，最好是趁房子还比较年轻的时候买。房龄10年以内最好，尽量不要超过15年。
今日份干货已聊完。
在买房上有什么疑问或者困惑，欢迎留言或者私信我们
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