政府决策，国企参与，银行授信，当阳市老旧小区改造“火力全开”

创建全国文明城市，建设宜居整洁、设施完善、和谐共享的小区，不仅是老旧小区居民的迫切需求，更是城市更新的必要举措。12月17日，记者获悉，近年来，当阳市全力推进老旧小区综合改造提升，部分老旧小区通过改造，实现由“脏乱差”到“美净齐”的逆生长。

小区改造后

银行授信 有力保障旧改资金

在实施旧改过程中，当阳市充分发挥地方国有平台企业优势，在不新增地方政府债务的前提下，通过市场化手段助力城市老旧小区建设。今年3月，湖北省农业银行对当阳老旧小区项目综合授信6亿元（期限15年，LPR利率），为湖北省内首单对地方平台企业投放的大额度、长期限、无抵押贷款，为当阳市老旧小区建设提供了有力的资金保障。

“十四五”期间，当阳市计划改造老旧小区369个，涉及1737栋房屋、19469户，建筑面积约199万平米，概算投资近10亿元。今年4月，湖北省农业银行投放5000万元资金，有效保障了297处基础设施极为薄弱的小区先期进行排水和路面改造，确保“雨季无涝、出行有路、夜晚有灯”基本要求。至12月，湖北省农业银行再次投放1.3亿元资金，确保当阳市2022年7个片区旧改项目建设资金无忧。

据了解，后期，湖北省农业银行还将根据当阳市老旧小区推进进度，适时投放3.2亿贷款，确保所有老旧小区提升、改善项目顺利实施。

政府决策 全盘统筹老旧改造

老旧小区因其公益属性，无论是政府专项债还是银行融资，均存在投资和收入不能匹配的问题，因此，大部分地区采用的是财政投资+上级奖补+社会投资+居民出资方式筹集建设资金，长效管理主要靠业主自治或社会投资。

为破解老旧建设地方财力有限、奖补资金不足、社会激情不高、居民出资困难等问题，当阳市结合国有平台企业转型发展的内生需要，进行了多种尝试。

一是政府主导和主体推进相结合。当阳市将房产保障中心作为推进主体，负责制定老旧小区改造计划、明确改造目标，向上申报补助资金；将当阳市建设投资控股集团有限公司（以下简称“当阳建投集团”）作为社会投资方和项目建设实施主体，负责项目建设资金的筹措、工程建设和后期运营管理工作；将街办、社区和包联单位作为治理主体，负责宣传、动员和违建点拆除等相关工作。

二是一次规划与分步实施相结合。当阳市在市级层面统筹城市总体规划、片区规划和老旧小区改造详细规划工作，实现三个层次规划的互动、互适、互融。

三是项目建设与长效管理相结合。当阳市明确要求当阳建投集团要成立国有物业公司，负责老旧小区改造后物业、停车场和相关资产的维护和管理，并要求其成为地方物业行业的标杆。

国企参与 形成闭环

作为社会投资方参与老旧小区改造，当阳市建投集团利用其优势先后同国开行、农发行、农行等金融机构进行了深入对接。

为确保项目能成功落地，当阳建投集团还做到三管齐下，一是与有老旧小区贷款专项扶持政策的农行深度对接；二是与国开行统贷支持的省长投洽谈F+EPC模式；三是积极争取省财政厅旧改专项债。

在对接过程中，无论是哪种模式，还款来源都是必答题。为此，当阳建投集团从经营角度出发，结合老旧小区特点分别从停车位、广告经营、充电桩、自助售卖机、物业费进行了谋划，同时还借助智慧化管理手段开发了“雄风e家”小程序，不仅应用于工程的现场管理，以降低成本，还将结合后期物业管理优势衍生社区团购、房屋租售等各种新业态，确保借用管还形成闭环。

同时，按照资源配资金、资产配资金原则，当阳市分别授予当阳建投集团相应老旧小区改造后停车场和广告的特许经营权，划转部分国有资产用于物业和社区活动用房改造，解决了金融机构对还款来源合规性的顾虑。

化零为整 实现区域资源整合

因历史原因，各个老旧小区资源极为不平衡，有的小区场地开阔、占据黄金区位，基础条件也较好，只需少量资金即可改造到位；有的小区基础设施薄弱，需要大量资金进行改造，但没有融资机构需要的可供平衡的资源匹配。

为解决单个小区存在的融资问题，当阳市将全市符合改造条件的369个小区整合打包为一个项目进行立项，纳入当阳市“十四五”规划，分3年实施。通过整合当阳市老旧小区项目，既满足了银行对项目符合性、合规性、收益覆盖的要求，又能做到上位可研，指导申报湖北省住建厅旧改任务年度可研的编制，确保当阳市老旧小区能够有序推进。

分区推进 打通片区痛点堵点

老旧小区最大问题主要涉及排水不通、道路不畅等基础设施，如按常规分小区进行改造的方式，既不能从根本上解决问题，还会形成大量重复投资。

为此，当阳市按街道和社区将全市分成20个片区，并按片区进行推进，这样既可以避免旧改项目遍地开花，还能整合相关职能部门力量，更快更好更精准地处理好老旧小区改造中遇到的一系列问题。

在推进时序上，当阳市按“一拆二建三管”，做到拆违先行，既拆违建，也拆围墙，其目的就是通过拆违打通微循环，腾退出更多活动场地，作为共享片区资源。此举得到片区居民拍手称赞。

在建设模式，当阳市则按照“一圈二轴N节点”，结合城市更新要求，片区临街一圈规范广告位、改造或清洗立面、新增街头小游园，拉通片区内部背街小巷，以满足消防通道要求；每个节点包含数个老旧小区，通过改造整合为一个大小区，既满足共享共治需求，又能减少后期物业公司进驻管理成本。

多方投资 齐抓共管盘活小区

自参与老旧小区改造工作以来，当阳建投集团便紧紧围绕居民最关心、最直接、最现实的利益问题，聚全力，补短板。

在2021年老旧小区改造工作中，当阳建投集团根据各老旧小区的不同特点和居民意见，为每个小区制定了不同的改造方案，努力为居民创造更加舒适、舒心的居住环境。

同时，当阳建投集团不仅注重外观环境“面子”，更用心为居民解除烦恼的“里子”。

改造后，每个老旧小区路面平整、单元楼道粉刷一新、健身器材种类齐全、分类垃圾桶摆放整齐、停车位规划有序、充电桩方便快捷……所到之处，听到的都是居民的赞美之词。

当阳建投集团明白，居民们竖起大拇指，和发自内心的赞美之词，才是衡量老旧小区改造工作成效的标尺。

当阳市更是充分调动各级力量，共同参与老旧小区的改造中，用看得见、摸得着的改造成果，惠民生暖民心。

除地方财政资金投资外，当阳市还带动企业投资，如三峡新材投资近100万元用于锦屏佳苑老旧小区改造；为配合老旧小区改造，当阳市自来水公司拆除了其自建的36套门面；当阳市玉阳街道办事处迁移了其位于核心商圈的果行，并改造为片区停车场；陕西金叶、东方超市、北山超市等企业投资近1000万元参与老旧小区改造；当阳市移动、电信、联通等弱电管线单位，分别对老旧小区管线进行了规整。

正因为以上一系列便民举措，当阳市旧改让居民的生活更便利、心情更舒畅，在切实提高了居民生活质量的同时，更提高了居民的幸福感和满意度。(通讯员江玉博)