京房回忆004，2000年旧文：北京房价凭什么这么贵？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

朋友发来我20年前的会议发言，看了看感觉挺有意思的。稍微修改了一下发出来，要不然有些言语太激进，容易被和谐。

会议早就忘了谁组织的，也记不清都有谁到场，反正都是扯淡的事儿。那会儿总有这种会，一群人凑在一起就瞎讨论，其实谁也不懂。我当然更不懂了，之所以去参会就是混个脸儿熟而已，所谓的发言也就根本不当回事儿，颠三倒四的，反正谁也不会当真。今天想来，可笑可笑。

主要内容如下：

一、

既然要讨论北京的房价为什么高，那就应该先有个数字，就是北京的房价到底是多少？可是我咨询了至少六个统计机构，拿到了六个数字，实在不知道相信哪个？其中有三个明显偏离市场的可以排除，剩下三个我选了居中的，4100元。这是参照**机构的。

那还要问个问题，就是从1999年至今，北京的房价到底是涨了还是跌了？这个问题同样没有答案，三个说涨的三个说跌的。在我看来是至少没有涨，但如果说下跌那也不客观。因为跌的主要是公寓和别墅，再有就是郊区的房子，市区主流普宅基本没动，处于横盘状态。

第三个问题，怎么才算高，如何才算低？诸多专家给的标准各不相同，有用城市比较法的，认为只要比上海贵就算是高。也有用收入比较法的，认为均价查过10年收入就算是高。还有用累年比较法的，认为只要比前几年高就算是高。总之一句话，就是高，但没标准。这不讨论了，没意义。

第四个问题，那北京的合理房价应该是多少？这问题还是甭讨论了，我在天涯上几次发表看法，无论说多少钱，哪怕是1500一平都被骂的狗血喷头的。北京的福利分房情绪还是很严重，绝大多数百姓没有买房的概念，无法讨论。

总之，按照上个月举办的新一届**论坛的看法，无论是各位专家学者、政府官员还是各房企和同业机构，所有人都认为北京房价太贵。但这个问题就有些奇怪了，既然大家都认为贵，为什么降不下来呢？这是典型的意愿与现实的冲突，值得深思，我只敢班门弄斧的谈几个观点，抛砖引玉，请与会各位批评指点。

二、

先列举一下我选择认可的数据。截止到现在，也就是2000年上半年，北京市区东西城的均价为10000元左右，浮动为8000-12000元每平；南城及朝海丰石均价为5500左右，浮动为4-7000元每平；郊区及县为3500元左右，远郊不足2000元。

按照**机构具体数字，今年北京市商品房平均售价5676元，其中住宅4825元，其中的普宅为4102元。另外，截至目前北京市经适房最高售价为4450元（百环家园），最低价是2350元（昌平松园），均价为3000元出头，不超过3200元。

另据统计局数字，今年初全国商品住宅均价为1900元。当然是北京最高了，最低者为湖南，每平均价为780元，和北京的4100元简直无法对比，毫无可比性。

三、

北京如果价格高，那主要高的板块在哪里？我不认为是市区，因为这里的项目一直稀缺，价高者得为市场规律。而随着拆迁的大量进行，价格自然会调整。而我认为价格高的地区在郊区，其中以近郊为主。因为在这些片区，土地大量存在，而价格却并不算低。

按我们公司的统计，以现在开发的望京片区为例，可以作为近郊偏僻地段的参考代表。目前望京的同期在售的14个普宅项目中，价格最高6200元，最低3500元，加权均价为4100元，与北京均价几乎持平。可见，望京地区已经出现泡沫，提请诸位同业参考。

因此在我看来，北京房地产市场的泡沫主要在郊区欠发达地区。但是，我也并不认为严重，因为望京地区在售平均面积为98平米，低于北京均值的126平米较多。那也就是说，之所以近郊板块价格较高，反倒是因为溢出人群的购买力不足，只能购买小面积，从而倒推高了单价。按照加权计算，如果在望京加大单户面积，那均价将下调至3600元左右，低于北京平均值，为合理水平。

所以，在我看来，目前理论界认为的降低面积可以降房价的观点可能与市场不符，需要进一步验证。

四、

按照**机构的数字，全球48个有代表性的主要国家和地区中，主要城市，即前三名的房价收入比为6.5.而北京为14.8，位居世界第一。

我对这个数字当然是认可的了，但认为这里面有中国的特殊性。毕竟我们还是一个刚起步发展中的市场，和成熟市场的城市来做对比不是太合适。

比如国外的主要购房群体都是平民百姓，而我们的主体人群为富裕阶层。而且在我看来，房价收入比应该是房价和真正购买人群的比较，不能说是用应该买房的人来做比较。

比如北京有很多街道集体企业的员工，他们以前分房是没可能的，停止分房后当然更应该去买房，但没有钱买不起，只能等拆迁。那就算用他们作为收入参照物，得出来的比例是没什么意义的。

再一点就是工资收入，按照官方数字是北京平均2万多元。但实际上，普通基层工薪族是拿不到每月2000元的，很多连1000都困难。而高收入群体的，除了能被调研出来的收入，还有大部分收入是带有颜色的，几乎不可能被统计到。

那也就是说，基层员工是最缺房子，也应该买房的人群，但他们收入低买不起。这个房价收入比对他们来说就没意义，他们得翻一番都未必符合。而高收入群体呢，也就是现在买房的主流人群，他们很多人甚至一年的收入就能买套房子，这个房价收入比对他们来说也没有意义了。而所谓的中产阶层至今还算模糊概念，说实话我都不知道自己算什么。按照刚才*总的说法，年收入在8-10万以上的才能算中产，那他们买套房也就是4-5年的收入而已，还低于国际惯例呢。

所以我认为，在目前阶段，讨论房价收入比的意义不是太大。毕竟我们的中产阶层还比较少，买得起房的都是高收入阶层。或许要再过5-10年时间，中产阶层，也就是年薪8万以上的群体成为主流，那再讨论这个比例才合适。

五、

刚才按照**公司*总的数据，北京自1988-1997年十年间平均上涨110%。1988年仅为1800-2000元/平方米；1993年为3500-4500元/平方米。目前已经达到5000-7000元/平方米。这个数字基本是正确的，1989年的三个小区为1600-1900，到今天就算普通住宅均价4100，也是肯定翻了一番以上。

那咱们可以看看北京平均工资是否翻番了？1989年的平均工资我没找到官方数字，1990年我的朋友暑期被安排实习，给了150元的补助，不到正式工的70%，那也就是说，当时的平均工资在200元上下。而今天呢，至少在1000元以上了，有的数字甚至是2000元。那请问，房价在十年里翻了一番，工资至少5倍，甚至是10倍，那北京的房价到底是高了，还是低了？

当然，目前按国家机关“货币化分房方案“计算出来的工龄，十年正科级职员(无房户)，一次性住房补偿金约为4万元。如果我朋友这届参加工作的一般人员，一次性住房补偿金也就是2万元左右，还得熬。

就算是正科级每月收入2000元，一年也不过2万多，能攒下一半就不错了。而前几年的收入并不高，那十年下来，积蓄+补助达到10万元已经是极限了。而要在北京市买一套地段稍微理想点的80-100平方米的住房并装修，按目前的房价及建材价格，至少需要50万元的资金才行。

所以，广大的普通工薪阶层的积蓄实在有限，靠住房货币补贴这点钱也不够，相对于房价来说确实是个小数，离买得起房还相差较远。也就是说，虽然近些年工资收入增加很快了，房价相对不是很快，但对于工薪阶层，靠工资内收入买房，还是很难的。这或许要寄希望于以后工资上涨速度更快，至少是不变，而房价尽量不上涨了。

不过这只是我的一个希望，毕竟我也是工薪阶层。房价涨不涨，还要看市场情况了。

六、

在我看来，北京房价高的愿意比较多，除了市场供需理论之外，大概还有以下几个因素：

1、 制度原因。

按照**处长认为，目前的市场管理制度还是不太健全的，从而促进了房产价格上升。这我们作为企业一线员工也能有所体会，市场环境确实还很不成熟。

目前北京具有房地产开发资质的企业有2000家左右，其中还在进行业务的有1000家以上。而在这些企业中，资质高、资金多、规模大、信誉好，在市场上有一定影响力的企业屈指可数，可能也就是20家左右吧。

那其他的企业呢，只有开发资质却没有实际操盘能力，或者是不愿意实际开发。那他们只能以炒地炒项目为主业，不仅干扰了市场秩序，同时也加大了正常的开发成本。

2、 供需原因。

开发商们追求高利润当然是不太好，但这也很难避免，毕竟谁做生意都是想多挣钱的。如果把这个也纳入制度管理的话，不是不行，只是看怎么监管了。比如囤地捂盘等炒作现象就应该打击，让房子快速的投向市场才有可能增加供给，降低价格。

另外，住宅二级市场房源供应还是严重不足的，难以发挥平抑商品住宅价格的作用。所以如果能尽量放宽公房上市的限制，那有可能让北京房价下降一大块。目前北京的公房交易比例远低于上海和广州，根源不是百姓们不买，而实在是房源不多，税费又较高。

3、 集团购买力过强，推高价格。

这是前几天我听**集团*总的观点，在他看来，北京的集团购买力虽然已经减弱，但仍然比其他城市是强的多的。就这个观点我也认同，福利分房虽然取消，但合作开发内部销售是一直存在的，也等同于福利分房，只是形式不同而已。那北京如此强劲的集团购买力，必定会抬升商品住宅价格。

北京作为首都，在京的中央各部委及所属企、事业单位，各金融、商业机构、外埠驻京办事处较多，这些单位不仅购房数量大、价格承受力强，而且还注重好区位，成为抬升北京市商品住宅价格上扬的主要力量。

按照之前的数据，从1992年至1997年，北京市商品房市场份额中，社会集团购买力一直90%左右，到1998年，依然保持在近80%。而同期在上海，集团购买力只占40%左右，广州、深圳等地则已经降至20%-30%。今年的数字我不知道，因为已经无法统计，各单位的下属企业本身就是开发商，楼盘开发了却没流向市场，客观上占用了资源，却没向大众提供商品，价格自然会抬升。

4、拆迁成本压力大，成本降不下来。

按照*总的观点，拆迁成本过高也是北京房价高企的主要原因之一，这点我表示认同。按照我们公司的统计，北京内城（二环内）的区位价为6000-7500每平，这是对破旧应该拆迁房屋的补偿，再加上补偿的0.7系数，等于旧房每平方米的价格为10000元每平平以上。

而既然是盖新房，在容积率不能大幅提升的情况下，新房价格就理所当然要高于旧房的拆迁费。所以，在现有拆迁政策和规划指标之下，城区拆迁量大的区域，价格很难降下来。因为拆迁费一旦形成制度和拆迁户的预期，几乎不可能下降。那就两种可能，觉得能有利润的才会有人开发，否则就干脆不拆了。那或是还这种价格，或是减少供给，结果有可能造成现有楼盘价格更高。

5、至于其他的方面的原因就不多说了，城市配套的成本是不可能下降的，即便是表面上不让开发商承担，那实际上还是必须承担的，否则没有出处。这点开发企业都明白，道路通讯水电气暖等基础设施是必备条件，没有降低的空间。

但作为楼盘项目，不仅要按规定缴纳包括城市维护建设税在内的几十种税费外，盖房之前还要再出钱修路，同时还要从市政源头建各种大市政管线，进行公用基础设施建设。此外，在计划经济体制下行政划拨土地的方式，也抬高了后续的商业开发价格。这点还是有商榷之处的。

另外，有关部门强制收取的有关税费也是导致房价过高的原因。目前我国与房地产开发经营有关的税种有12种，有关费种近70种。其中经营性收费就有30种，行政性收费近10种。

国外的税费成本我就不谈了，国情不同。只能说到目前来看，地价和税、费三大块，占到了售价的50%，这已经是行业通例。剩下的一半才是建安成本与利润，开发商能赚多少就只能看是否能卖出高价了。而就算是卖出高价，还有至少30%是要交税费的，这块成本降不下来的话，房价怎么可能降低？

七、

以上只是我的个人观点，也是对2000年上半年北京房地产市场的小结。不当之处请大家批评，反正我也不改。

八、

2000年早就过去了，2021年都快过去了，曾经的懵懂小白成了退休老泡儿，翻看当年的言论，今天也似乎有些借鉴。

历史就是历史，没有任何含义，只是仅供参考而已。

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