【贝壳苏州科普】老破小还能买吗？

城市在不断演进，荒地摇身一变，变“新区”，哪里有新变化和发展，哪里就站满了人。

一成不变的是市区的老房子，这些房子有个特殊的称号“老破小”。

它也有一系列好处，比如说地段，周边商业、交通、医疗等基础设施齐全；比如说总价低，在苏州新房置业门槛逐渐升高的情况下，老破小市场你甚至还有难能寻到的150万以下房源；比如得房率的优势，由于老破小没有电梯，得房率在90%以上。

但之所以称之为“老破小”，是因为房龄老，内部设施破旧，面积小，没有电梯，缺乏物业管理，租客多，流动性高……

这似乎成了“老破小”的命门，那么，老破小要买吗？尤其是手持200万内预算的准购房者们会遇到这样的问题。

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老破小由于建成年代较早，大多数都位于市区成熟地段，所以不管是交通、商业还是医疗配套都比较齐全。

除了生活便利，老破小的价格还往往低于新房。在苏州，即使是一些市中心的位置，也能找到大量单价在2-2.5万单价的老房子，再加上户型建筑面积小，公摊面积少，所以购房者花费100来万就能入住市中心。

不仅买的价格便宜，这些老房子往往物业费很低，居住成本也比新房低不少。

基于以上优点，老破小的居住价值其实是比较明显的，对于预算不高的自住需求，没有买新房子、大房子，买一套成熟市区的老房子安家，是完全可行的。

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远郊的老破小需谨慎。

城市在不断外延，远郊的配套也在不断完善。

越郊区的老破小越是要谨慎，其实这和购买三四线房产是一个道理，人都在往外流，今后谁来接盘？

作为新一线城市，苏州郊区的发展并非十分均衡。虽然一套老破小的价格与周边土地价格相当，但各项生活配套、交通资源会严重制约你的生活成本。

如果在市中心工作，买了郊区老破小，每天你的宝贵时间都将浪费在上班路上，时间宝贵，切勿浪费。

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老破小终于迎来了“春天”！

在去年4月份召开的国常会上，去年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

早在去年6月，同样是国常会，也提出加快改造城镇老旧小区、解决6000万农村人口饮水等问题。不到一年，国常会再次提及这个工程，且要求去年的改造规模翻倍，说明这个领域将是政府工作的重点方向。

这也被称为“旧改”，“旧改”的重点，就是要改造建设小区水电路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。

在苏州，不少老小区完成了“旧改”。截止2019年底，全苏州已有785个小区实施改造，未来更多的老旧小区也将迎来新生！

比如，东港新村进行了外立面粉刷，增加了停车位，改造了菜市场等。

比如，劳动路868号小区居住的都是老年人，这里的楼道在楼梯一侧安装上了新的防滑扶手，而且每隔两层还设置了一个小板凳。

姑苏区也在去年7月中旬对“老旧小区、背街小巷”环境美化提升综合整治项目进行公示，拟改造54个小区，84条街巷，涉及四个片区，分别为定慧寺片、观前居住区、中街路片和阊门片，主要建设内容包括：拆违治乱、设施完善、环境美化、保洁优化、管理提升等。

“旧改”是一项民生工程，对老旧小区的内外进行改造，以此改善居民的居住环境，提升居住价值，改造后的老房子价格可能会略有提升。

不过，也要了解到，“旧改”不可能短期内普及所有的老旧小区，一定会有所取舍。

04

看了优缺点，老破小还能购买吗？

我们总结了以下几点建议，

1. 选择老破小的前提是城市，只有大城市，房价足够高；如果房价不高的城市，老破小根本没人关注。

2. 其次是地段，没有好的地段，一切都是空话。

3. 第三是总价，目前市场成交的主流是200万以内的市区老破小和郊区次新房，倘若把预算降低到150万，只有老破小可以购买；若把预算提高到250万，老破小的竞品就更多了，选择余地更大，老破小的优势就会下降。

4. “旧改”资金来源包括中央补贴、地方投资和业主自筹，涉及到业主自筹部分，比如小区是否加装电梯，可能存在低层居民意愿不强的情况，不确定性和实施难度较大，所以在楼层的选择上，尽量选在中间楼层。

对老破小来说，在中央要求加大老旧小区改造的当下，的确是个千载难逢的契机。

但是，由老破小房龄较老，房子的金融属性渐渐丧失，买家进行按揭贷款的成数和年限都会有所影响。

建议各位根据自己的实际购房情况再做判断，买房还是得量体裁衣。