湾区九城，谁会在2022年彻底翻身？

吃瓜的速度已经跟不上产瓜的速度了。

刚扒完王先生被蕾神之锤锤出娱乐圈的消息，接着就看到电商一姐被罚缴13.41个亿之后，遭全网封杀的新闻。

不得不说，这波最赚的还是新浪微博，12月没结束，KPI就超额完成了。

都说一入瓜田深似海，即使我现在从水深瓜又多的娱乐圈跳出来，也不知道下一秒又会跳到哪个瓜田里。

不瞒大家，这一年，我都在湾区房地产圈里沉浸式吃瓜。

要知道，娱乐圈的瓜只与家里长短有关，但湾区房地产圈的瓜，都是让行业地震的主儿。

那么今年瓜瓜满天飞的湾区楼市，到底混出了什么样？

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深圳

这一年的深圳，基本都在瓜田里翻滚。

润玺在2020年末的打新狂潮，把这个炒房示范区的老底都给扒拉出来了。

当时，深圳给我按头科普了什么叫代持打新，什么叫众筹买房。

而在这一系列的操作之中，我觉得最骚的还是经营贷炒房。

当时的我光是吃经营贷炒房的瓜，都能笑个半死。（详情请戳：广州严查经营贷，撕掉深圳遮羞布！）

针对深圳炒房事件，文章里面有一句很经典的话：他知道他在撒谎，你也知道他在撒谎，他知道你知道他都在撒谎。

懂的都懂。

但房住不炒这四个字并不是虚晃一枪，于是，更加严厉的调控政策出来了。

二手房参考价的出现，对深圳楼市是一记重击。

它结结实实地打击了人们对高房价预期，减缓了二手房的流动性，瞬间抑制了楼市过热的情况。

接着，上头实行严查经营贷、严查首付款、采用积分APP打新措施，全方位堵死了炒房客退路。

在多番的敲打之下，深圳炒房客开始退出，深圳楼市走进平静。

11月，深圳共19个住宅项目入市，整体开盘去化不足5成，仅2个住宅项目售罄，新房市场的成交高光，也定格在2021年1月。

资料来源：深圳中原

如果深圳早一点自查，早一点采取其他有效措施，现在会不会不一样？

可惜，没有如果。

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广州

广州的敏感度，一直是在线的。

当时深圳还嘴硬说“我不是，我没有”的时候，广州已经开始全方位自查，看，这就是省会的自觉。

资料来自：珠三角PLUS

截止日期：3月17日

不过，严查经营贷只是第一步，为了打击过热的市场，广州对自己下了更多的狠手。

从一开始对热点区域限价，限地价，接着还有限制接下来挂牌地块的面市价格，要求新盘备案价下调3%……

调整过后的广州市场楼价是平稳下来了，但瓜却越产越多。

由于年初严查首付款，银行积压的单子越来越多，放款慢放款难的情况不少，因为利率变动而要购房者多付几十万的情况开始出现。

因为买在高位那一拨人觉得自己站岗了，“维权”事件也变得越来越复杂。

广州的新房市场表现平平，连传统促销月份即9-10月的网签量也比春节月低。

资料来源：广州中原

不过，一开始就表态的广州还是相当有担当的。

错了不怕，怕的是死不认错。

在经历了一段时间的调控后，广州虽然面临了一段时间的阵痛，但它坚持下来了。

目前广州调控已经取得一定成效，广州也出现了回暖的迹象。

我预计，现在的广州已经调整好自己，准备在2022年重新出发。

.03

东莞与佛山

楼市向好的时候，深圳吃肉，东莞就跟着喝汤，兄弟俩，柴娃娃。

然而，做兄弟既要懂得同甘，也得学会共苦。

今年深圳楼市要调控，东莞也得乖乖跟着。

一则802新政，让东莞在8月份的新房网签量几乎回到2008年中上旬的水平（资料来源：东莞合富）。

10月份，东莞又上线了二手房参考价，继续稳预期。

11月，东莞的新房市场走出了“折半”行情。

新房成交2171套，环比下跌48.2%，成交面积为26.4万平，环比下跌48.3%，新房成交均价环比下降6.5%，缩减到约28799元/平。

更惨的还有金九银十的数据，即使将9、10月的成交量加起来，也仅仅是与1月的持平。

资料来源：深圳中原

那个曾经霸榜70城，位居涨幅第一的东莞，早已被调控按在地下反复摩擦。

即使东莞新房的成交量在12月迎来一波小涨，但依然无法企及1月的高光，加上政策的真正实力还没有完全体现，下一年的东莞将继续处于横盘期。

当然，喝汤的不止东莞，还有佛山，不过佛山喝的是广州的汤而已。

今年佛山没有太大的波澜，瓜不算多，但大环境不乐观，它也跟着倦了。

虽然今年年初有各路大V带队到佛山买买买，但依然没能拯救佛山的成绩，如今的北滘新城、佛山新城依然有不少楼盘在促销打折。

这里，我们将时间轴拉长来看。

纵观1-11月，佛山只卖出了9万多套新房，我预计成交量要走到10万+套已经很难了，更难的是，佛山或许还会经历7年最低的局面。

未来，刚需将会是广深两地想要留住的主力群体，如果下一年的莞佛政策持续收紧，我也不知道它们俩还有没有汤喝了。

.04

惠州与中山

这里先谈谈惠州。

今年惠州经历最大的幺蛾子，应该是限购了。

其中有一点值得我们特别关注——那就是大亚湾与惠阳暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，并且实行新购住房三年限售。

虽然不少中介都在狂喜，觉得惠州终于调控了，惠州大亚湾与惠阳将会是未来的价值高地！

价值高不高我不知道，但库存越来越高倒是真的。

在8月提出限购之后，惠州去化周期开始几何级别提高，目前的库存已经达到3年内的新高。

资料来源：深圳中原

以往惠州限购不严，惠州还可以靠深圳客过过快活日子，如今限购实行，一手房卖不出去，价格继续下探，惠州二手房的流动性也被锁死。

资料来源：深圳中原

要是限购一直从严，我预计2022年惠州都会处于高库存的情况，一二手房价齐跌，或许只是时间问题。

与惠州一样，中山也是比较依赖外溢的地方

从新房成交成绩来看，今年中山自3月之后整体呈现缓慢下行的状态，10月的成交量更是与春节月持平，银十效应并不明显。

资料来源：深圳中原

与下跌的成交量不同的是，库存却在不断攀升。

如今中山的库存已经达到2年内的高位。

资料来源：深圳中原

今年临深效应的逐渐失效，对惠州与中山来说是一个挺大的打击，如果惠州与中山依然没有太多的利好刺激，两者在2022年会以去库存为主，并进入一段比较长的阵痛期，

由于地方也没有特别大的调控，珠海、肇庆与江门的表现也是中规中矩，最多就受大环境影响，新房的成交量收窄，但从整体来看，相对平稳。

总的来说，今年湾区的两个一线城市遇到比较多的调控，整体市场进入调整期，幸好调整还算迅速，年末两个一线城市也有出现松动的迹象。

考虑到调控威慑力有传导性，目前调控的影响力依然作用于各大二线城市，但这一个情况有望于下一年年中前解决。

最后的最后，我想告诉大家一句，虽然今年楼市的瓜很多，但只要慢慢消化，总会有消化完的一天的。

各位，在黎明来到之前，你不要心急，你要等。