炒房客的时代结束了！

不知道大家最近有没有留意，全国的法拍房的数量越来越多了，放弃房子躺平的人越来越多。据阿里法拍最近的一份报告显示，截至12月18日，深圳的法拍房数量突破9000套，同比大增2.5倍。与此同时，深圳今年的房地产市场进入寒冬，二手房的成交量数月低于2000套，可以说是降到冰点。

而这一切对于炒房客来说，似乎只是刚刚开始。

在深圳的朋友肯定都知道，深圳二手房有一个官方的指导价。但实际上官方指导价与市场价还是有一定的差距。官方指导价在刚开始实施的时候，实际成交按照官方指导价的比较少。但是最近明显增多，昨天一个之前有过联系的中介打电话给我，说福田某区域有一个笋盘，接近指导价成交。

我问他，现在按照指导价成交的房子多吗？他说，也谈不上很多，但是趋势明显。

这个趋势明显就够吓人的，房子成交先缩量，继而导致价格有所松动，这是一般的市场规律。当然我这里不说深圳的房价会下跌，相对来说，深圳的房价还是比较坚挺的，人口源源不断流入为城市的房价提供有力的支撑。

但是这是一种现象，也是一种趋势。

未来，大多城市房价出现波动将是一种常态，而惯用杠杆的炒房客也许就撑不住了，目前政策之下，房子的流动性大大降低，如果房价不涨、或是微跌。对于加了杠杆，并且要承担利息的炒房客将会是致命的打击。

举个例子来讲，如果炒房客买一套1000万的房子，首付三成，按揭700万。投资客自有资金100万，首付借款200万，年利率12%，银行按揭700万，年利率5.2%，借款30年，每个月按揭大概为4.5万。持有三年，房价下跌5%（不能预计太大了），我们来看炒房客会亏损多少？

三年的按揭4.5*12*3=162万元，按照等额本息，这162万里面大概有1/3的本金，也就是162*1/3=54万元

首付款利息：200*12%*2=48万元

房价下跌损失：1000*5%=50万元

不加上交易摩擦成本，总计亏损162+48+50-54=208万元。等于把自己的本金亏完还要倒欠108万元。这种还是房子能够卖出的情况，如果房子卖不出去的话，按揭也还不上，也就会像前面说的一样变成法拍房，那卖出价格就不好估算了，会亏得非常惨。

当前的政策和市场环境下，房价上涨难以为继，加上房子的流动性大大降低，房子的投资价值也就大大打折扣了，属于炒房客的时代已经结束了！