深圳甲级写字楼年度净吸纳量首破百万平米，TXT头部企业扩张需求强劲

一个城市的经济态势如何，通过甲级写字楼净吸纳量数据，可以窥视一二。

最新数据显示，深圳甲级写字楼空置率已经持续四个季度下降，年度净吸纳量首破百万平方米，可以预见，2022年，深圳甲级写字楼总存量将突破千万平方米，充分体现，深圳经济呈现健康良好态势。

甲级写字楼需求强势反弹

从刚刚结束的第一太平戴维斯最新季度发布会上获悉，2021年前三季度，深圳地区生产总值同比增长7.1%，至约人民币2.18万亿元，两年年均增速为4.8%。全市地区生产总值稳居全国第三，经济保持稳中向好态势。其中，第三产业增加值同比增长8.3%，至约人民币1.4万亿元，第三产业占比63.8%。

深圳良好的经济态势在甲级写字楼数据上表现得非常明显。2021年，深圳全年甲级写字楼新增供应达98.2万平方米。其中，第四季度有三个项目交付入市，共为市场带来43.5万平方米办公面积。截至年末，全市总存量升至928.8万平方米，同比扩张11.8%。

租赁数据同样良好。2021年，深圳甲级写字楼租赁市场强势反弹，全市年度净吸纳量录得117.6万平方米，首破百万平方米，创历史新高。其中，第四季度，TMT行业头部企业延续上季度强劲扩张态势，于季内达成数宗过万平方米瞩目成交。此外，金融及零售与贸易行业租赁需求表现持续活跃。得益于此，第四季度全市净吸纳量创历史单季新高，达44万平方米。

在租赁需求强劲增长的背景下，深圳甲级写字楼平均空置率自年初以来，连续四个季度持续下降。截至年底，全市平均空置率环比下降1.2个百分点、同比下降5.2个百分点，至22.7%，系过去两年多以来最低值。

但，值得注意的是，尽管市场需求保持旺盛，年末之际，部分业主仍愿为租户提供小幅租金优惠以进一步提高项目入驻率。截至年末，全市甲级写字楼租金因此降至人民币每平方米每月184.1元，租金指数环比、同比均微降0.2%。

展望未来，2022年，深圳预计有18个新项目入市，共为市场带来120.4万平方米供应面积。届时，全市甲级写字楼总存量有望突破千万平方米。

本地经济及第三产业持续增长的预期有望进一步赋能深圳写字楼租赁市场活跃度。TMT及金融行业仍将保持高速发展，支撑市场租赁需求增长。然而，市场去化压力或将再度因百万量级新增供应的入市而增加，全市空置率预计将上升。

尽管经济稳定增长，市场需求旺盛，但供应压力下租赁竞争犹存，平均租金料将下降。

零售净吸纳量达2018年来最高

人口和收入的提高赋能本地消费市场发展，推动深圳零售物业市场快速发展。

据第七次全国人口普查数据，截至2020年末，深圳常住人口达1,756万人，较2010年增长 68.5%，增速居全省首位，且在一线城市中增速居首。前三季度，深圳居民人均可支配收入55,209元，同比增长10.6%。整体而言，全市消费市场保持积极增长。2021年前三季度，全市社会消费品零售总额累计达人民币6,959.02亿元，同比增长15.1%，较疫情前的2019年同期增长4.9%，两年平均增长2.4%。其中，商品零售同比增长14.6%，餐饮收入同比增长19.4 %。

2021年，市场租赁需求表现活跃，除了餐饮、时尚、配饰业态以外，体验类业态如个人护、亲子设施、休闲及娱乐类品牌需求亦保持积极。得益于此，本年全市净吸纳量录得83.9万平方米，为自2018年以来最高，约为近十年均值（44.9万）的1.9倍。其中，第四季度，鉴于新项目均以较高入驻率开业，全市净吸纳量环比上升36.9%，至44.3万平方米，为疫情爆发以来的最高值。

鉴于年内零售商于深圳积极扩张，多个子市场空置率均有明显下降，带动全市平均空置率连续第三个季度下降。截至2021年底，深圳零售物业市场平均空置率环比下降1.0个百分点、同比下降2.1个百分点，至7.5%。受益于品牌级次提高，多个存量项目租金上升，在市场整体表现优化提升的背景下，全市首层平均租金录得人民币每平方米每月631.6元，全市租金指数环比上升0.4%，同比上升1.4%。

明年，深圳预计将迎来五个优质零售项目开业，合计零售建筑面积44.7万平方米。在此基础上，深圳仍将继续吸引品牌积极进驻和扩张，市场总体品牌级次将显著提高，品牌租赁需求预计保持活跃。届时，全市空置率料将继续回落。整体而言，受新兴商圈项目陆续入市的影响，全市平均租金水平料将结构性下降。

住宅需求愈趋理性

2021年，因受调控政策不断升级影响，住宅开发商推盘节奏放缓。

据第一太平戴维斯《2021年第四季度深圳房地产市场回顾与展望》报告显示，截至12月20日，深圳一手住宅市场供应面积同比下降3.9%，至626.1万平方米。其中，第四季度市场供应面积达208.2万平方米，环比下降8.1%，同比下降31.2%。

同期，众多具备完善配套设施的优质项目陆续入市且受到买家青睐，市场成交总量继续增长。全年成交面积达553.5万平方米，同比增长8.7%。但第四季度，受限于市场供应有限，刚需购房者的决策过程亦更趋理性，全市成交面积环比下降13.3%，至121.5万平方米。

值得注意的是，受大量核心区域优质项目集中入市推动，深圳一手住宅成交均价同比上升13.3%，至人民币每平方米63,920元。但由于第四季度市场成交集中于新兴区域，成交套数占比高达88.3%，全市成交均价结构性环比下降19.6%，至人民币每平方米59,908元。第一太平戴维斯认为，在调控政策取得阶段性成果的背景下，未来深圳将加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。尽管如此，2022年调控政策预计将保持一定弹性空间，房贷利率或将下调，以更好满足刚需购房者的合理住房需求，并缓解房地产企业的流动性危机。

与此同时，2022年深圳将持续加大居住用地供应力度，优化供给侧结构，供应紧张局面将逐渐改善。本地人口预计持续保持高速增长，潜在住宅刚需仍维持旺盛，但购房者在决策过程中的谨慎和理性情绪料将延续。

受年内多重调控政策的后续影响，2022年深圳一手住宅市场价格料将维稳。

（编辑：彭勃）