居理新房：千金散尽

文/乐居财经 严明会

创业7年以来，王鹏很少公开露面，就连在发微信朋友圈的频率也极其少，几乎维持在一个月一两条。

他最新一条微信朋友圈停留在10月10日，“因为热爱，所以全力以赴，天生我材必有用，千金散尽还复来！”而更早前的9月，他也发了一则心灵鸡汤式的自勉，“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。”

或许是忙于四处奔波为居理买房寻找资方的缘故，自从10月之后，他就不在朋友圈更新动态。

12月底，市场传出消息，居理买房网正与58集团等在内的多个投资方进行接触，可能被收并购。但58集团并非全盘接收其业务及人员，而是有选择性地进行合作，并表示价格并不贵。

58集团第一时间站出来回应称，“接盘消息不实，也没有部分接收居理买房业务的动向，其他传闻不予置评。”

虽然58集团否认了接盘传闻，但居理买房正在寻求投资方，却是板上钉钉。创始人兼CEO王鹏坦言，“最近确实有资方和高层在接触沟通，但并没有确定信息”“未来，在合适的时机和条件下，我们会积极考虑新的融资计划。”

但在地产下行环境中，融资真的有那么容易吗？前期投资方表示，综合地产行业下行形势考虑，不会再对居理进行跟投。

从明星公司到无人跟投

成立于2014年的居理买房网，赶上了O2O概念的大潮，曾凭借代言人迪丽热巴冲上热搜，七年来曾拿到六轮融资，各路知名投资机构密集现身。

高光时刻是2016年至2019年，居理买房几乎每年都有投资方进入。其中，58集团于2018年参与居理买房B+轮融资，融资额度尚未公开。

除了获得58集团真金白银的融资以外，居理买房网早在三年前便与58旗下新房平台安居客达成战略合作。今年10月，王鹏曾对媒体介绍，“居理买房网所销售的房源有七成来自贝壳找房、58等各个平台，剩下三成则来自开发商。”

换言之，58等平台提供房源，居理买房网的新房咨询师向买房人提供服务。

居理买房网最近一次融资是发生在今年3月，其宣布完成4亿元C+轮融资，腾讯、海松资本领投，红杉中国、源码资本、斯道资本等老股东继续跟投，奇迹资本担任财务顾问。但有爆料者称，“3月这轮的金主爸爸9月初撤资了。”

上半年居理买房风光无限，到下半年它却因市场下行周期叠加楼市政策加码，而形势急转直下。

6月底，居理买房网平台数据显示，用户浏览时间缩短、跳出率提升，这意味着平台用户的“购房欲望”在减弱，过去居理一直保持的平均购房周期15天的记录也放缓至30天。

王鹏坦诚，在今年特殊的行业环境下，居理受到了很大影响。出于公司短期生存和长期发展的考虑，居理暂时缩减了部分不盈利城市的经营规模。行业寒冬里，希望更多储存“弹药”“粮草”，先求生存、再图发展。

据了解，极少数城市转为“协议合作”模式——在继续使用居理的品牌与服务体系的前提下，城市经理可自行成立公司，与居理总部形成协议合作关系。用王鹏的话说，变三级管控为二级，组织架构更为扁平。

调整后，居理总部向地方城市公司大幅放权，城市经理可根据当地市场情况决定人员数量、创新业务流程等，同时居理总部继续向城市公司提供人员培训和系统等多环节的支持，“但不会再输血了。”

更为讽刺的是，王鹏仰重的高学历咨询师，也在这轮公司下行中遭到了裁员。

有网友爆料称，7月下旬以来，居理买房网在全国开展了一系列裁员措施，裁员比例接近90%，仅有少数员工拿到了部分补偿，绝大部分被强行劝退，被迫写辞职信，被强制交接工作。

面对员工的不满，居理买房网创始人兼CEO王鹏还曾发表内部信，疑似承认存在强制辞退的事实，“我们第一步没有进行强制辞退，希望先和愿意主动离职的同事协商，最后再采用强制辞退的解决方案。”

在内部信中，他还坦言，目前公司还有几亿的应收款，且大于应付款。其所做的所有安排都是希望节约当期现金流，确保能未来追回应收款。

除了深陷收缩规模、裁员的困恼，12月17日，居理买房的主体公司——北京居理科技有限公司，还被北京市丰台区市场监督管理局列入经营异常名录，缘由为“通过登记的住所或者经营场所无法联系。”

另据新华社消息，国家计算机病毒应急处理中心近期通过互联网监测，发现18款移动应用（App）存在隐私不合规行为，违反网络安全法相关规定，其中居理买房App存在的问题是“未向用户明示申请的全部隐私权限，涉嫌隐私不合规。

悄悄搭建上市VIE？

居理新房创始人王鹏毕业前即在龙湖实习，自此便一直在房地产行业发展。多年的从业经验，让他对整个行业有着较深的理解。

2014年，28岁的王鹏看准机会，拿出 100多万买房子的钱，创立了“居理新房”（前身“侃家网”）。他创业的初衷很简单，“买房人买房很痛苦，要让买房人过程更爽。”

创业初期，团队只有10个人，大多数都是应届生或没毕业的学生，有工作经验的人也没有互联网公司的经验。王鹏想到通过互联网平台，一端链接b端的开发商，一端对接c端的消费者，为用户提供新房直卖服务，来被主流玩家和资本认可。

这种玩法被他称为房产的“京东”玩法，依靠“纯线上”战略，不做线下。但在一些业内人士看来，居理本质还是一家房产中介，替开发商代销房源，从开发商那里拿渠道费。

2017年，侃家网升级为居理新房，2021年再次变更为居理买房网。

对于改名，王鹏曾解释称，“侃家网不方便客户读和记，就改了。让客户感受体验更好的事情我们都愿意去尝试的，愿意短期耗费时间和成本改名，去重新做品牌，是为了方便客户长期更好的认识和记住我们。”

据乐居财经了解到，居理买房的主体公司——北京居理科技有限公司，成立于2017年5月，注册成为100万元，由北京侃家科技有限公司100%控股。

穿透可知，侃家科技的前三大股东为王鹏、北京纷享时代科技有限公司、张超（侃家网联合创始人），分别持股60.3697%、16.4536%和10.9213%。其中，纷享时代科技又由刘蕊和李媛媛各持股50%。

除此之外，西藏御珠企业管理有限公司和北京唯猎资本管理咨询有限公司为侃家科技的第四、第五大股东。其中，西藏御珠由刘佳和石宏分别持股80%和20%，而唯猎资本则是一家早期天使投资机构，由王新光持股100%。

截至目前，侃家科技旗下除了居理科技，还有两家全资子公司，分别是苏州朱檐网络科技有限公司和北京匡家科技有限公司。

有意思的是，2017年10月24日当天，侃家科技的五位股东集体把自身所拥有的股权数额悉数质押予北京高因科技有限公司。该笔四年前的质押，目前仍为“有效”状态。

内部被裁员工也曾爆料称，居理买房网所在公司就是北京高因科技有限公司。据乐居财经获悉，北京高因科技成立于2015年5月，注册资本10亿元，法人代表兼经理为王鹏，监事为张超，并由香港私人企业——“高因集团有限公司”全资持股。

这家香港公司，是否就是居理在香港搭建的VIE架构，目前并不排除这个可能性。

但王鹏于7月曾透露，居理买房网并没有规模扩展或是上市的时间表和战略计划，在很长一段时间里，依然会以服务品质为战略核心。

眼下，高因科技旗下有3家全资子公司，分别为高因科技（浙江）有限公司、高因科技（上海）有限公司和北京三川舫迦文化传播有限公司。这三家子公司旗下均未有投资迹象。其中，三川舫迦文化传播名下有一个名为“地产营销总”的公众号，该号曾多次发布关于居理的软广。

中介震荡

在“三线四档”融资新规、对房贷集中度管理等政策下，下半年市场交易急转直下。机构数据显示，11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降，成交规模创近十年表现最差11月。

一边是，房企资金链紧张，另一边，新房销售链条上的各个企业难以独善其身。

不仅居理买房网传出对团队及业务进行收缩调整的消息，近期，字节跳动旗下的房产交易平台幸福里也对部分城市的新房直销团队进行调整，裁员北京新房销售团队的部分员工，赔偿为N+1。

此外，据贝壳找房三季报显示，新房板块交易额4101亿元，同比下降2.5%；作为中国产业互联网SaaS第一股在美上市的房多多，市值从高点时刻的38亿美元跌落至如今不足4000万美元，第三季度净亏损达3.55亿元；原本于今年打算赴港上市的安居客，也按下了暂停键。

王鹏预测，“明年楼市压力仍在，但房地产不是一个会消失的行业，16万亿元新房直销市场，来自渠道促成的交易有数万亿元。”

地产寒冬之下，居理试图也开始尝试新业务以自救。例如，它切入存量二手房市场，并已在上海试水二手房服务，包括咨询服务和交易服务两部分，可为C端提供市场分析、交易辅助、房源匹配、带看、选房参谋，甚至除甲醛等多种服务，根据相应情况收取服务费用。

C端之外，居理还考虑为B端提供服务，正在计划推出Saas产品赋能行业，包括客户服务质量管理、新人培训、精准营销工具等，客户能够自行选配“工具包”。

然而，眼下不仅仅是新房，二手房的态势也不容乐观。贝壳研究院数据显示，今年二手房交易规模出现近5年来的首次同比下降，预计二手房成交面积将创7年新低，出现2015年以来的最低值。

据该机构测算，2021年全国二手房成交金额约7万亿元，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%，成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。

业内人士则指出，二手房在信贷方面的成本增加和时间拉长，导致改善置换链条受阻，整体市场环环相扣，新房市场和房企都受到负面影响。

王鹏坚信，“一切最后都会变好，如果还没变好，就是还没到最后。”