2021济南楼市众生相！

尽管年底部分楼盘价格有回落，但今年济南不少片区上车门槛较去年的确有所升高。

去年雪山片区一万二三的房源一大把，今年随着雪万、春来晓园的到来上车门槛基本抬到了一万四；神武片区龙誉城去年首开价低至11800，今年新盘未来壹号成交价一万四五；唐冶去年还有不少一万二三的房子，今年精装小高已经一万六上下；新东站、张马屯去年一万二三的价格随便选，今年除了万象东方的尾盘就只能上车时代公馆；就连去年一万出头都卖不动的孙村今年一些盘都涨到了一万二左右；就更不用说动辄3W+的CBD、高新万达附近……总体来说，2021年济南刚需首付门槛基本从40-45W升到了50W以上，改善总价门槛也差不多从250W抬到了300W左右。

除了市场感受，国家统计局每月发布的房价数据也是佐证。截止写稿日，济南前11月的房价数据，新房价格1-9月份九连涨，虽然从10月份开始回落，但足以证明市场有所回暖。

回暖原因，也很好理解，主要跟2021上半年市场供需失衡有关。一方面今年疫情在全国范围得到控制，压制已久的购房需求大量释放，导致市场活跃。另一方面，受疫情影响去年济南供地节奏放缓，加上项目停工，导致局部供应有些跟不上，尤其是一些刚需小户型供不应求，便造成了热销局面和房价的微涨。

另外，产品升级也是一些片区门槛升高的原因之一。过去济南刚需盘基本以大高层为主，而今年一些新盘的容积率普遍降低，小高+洋房的产品规划正在成为市场主流。毛坯大高层和精装小高层的价格，自然不可同日而语。

不过自8月份往后，受全国整体市场环境的影响，济南楼市降温明显。“金九银十”各种特价房、工抵房、员工房再现江湖，但多是居住公寓或顶底，实际降幅不大。不过临近年底，一些代表性红盘价格的确明显回落，雪山精装小高从一万五六降到了一万四，球墨厂红盘也回落到了一万四左右，一部分是市场环境因素，另一部分也是受制于莲花山老大哥的促销策略，就坡下驴，不得不降。

但降归降，总体还是在去年的门槛之上。

2021年济南楼市涌现了多个新兴片区，像王府庄片区、党家智慧城片区、国际医学中心片区，随着这些片区新盘的宣传入市，济南楼市版图也再次被拓宽。

值得一提的是，今年拓宽的板块主要位于济南西部，王府庄、国际医学中片区都属于槐荫区，党家智慧城片区则位于市中西南方位。

一个一个来看。王府庄片区今年有5宗地块出让，包含4宗住宅1宗商业，被建发、海信、中梁、轨交瓜分，目前进度最快的是建发玖熙府，已经首开，海信地块紧随其后。片区最大卖点是地铁换乘枢纽，1、2号线在王府庄站交汇，不过区域成熟度不高，这也奠定了其刚需属性。

国际医学中心片区也是今年才刚进入购房者视野，去年中建拿下的三宗地块在今年开发了中建大学里项目，5月金地拿下的三宗地块开发了博睿城项目。该片区目前发展速度还是比较快的，但理性的讲，各项高端医疗配套和产业与普通购房者的适配度并不是很高，我们之前详细分析过这个问题（原文链接：深度讨论|国际医学中心片区能不能买？），预算实在有限也不是不能选，但还是建议往西客站以里走走。

党家智慧城片区则是一上来就开启了大盘开发模式，迎来了中海寰宇时代、市中国岳城两座大城项目。该片区可以预期的点是承接市中区的产业升级，但目前片区面貌也是有待提升和改善。

楼市版图的拓宽，也说明济南刚需上车片区离城区距离正变得越来越远。

作为22个重点城市之一，济南今年也实施了供地两集中政策，分别于5月、9月、12月举行了集中土拍。

从总量上来说，今年济南住宅供地还是比较平稳的。根据3月份发布的供地计划，2021年济南市本级计划供应住宅用地499.67公顷（不含先行区、章丘区、济阳区、莱芜区），实际供应约442万平米。虽然供地量未完成全年目标，但从成交情况来看，今年济南住宅用地成交面积404万平米，相比2020年331万平米有所增长。

重点是住宅成交建筑面积，达到了2017年之后的一个小波峰：

· 2021年住宅用地成交建筑面积883万平米；

· 2020年这一数据是705万平米；

· 2019年，839万平米；

· 2017年，1015万平米。

可以预见明年的住宅市场依旧供应充足。当然，不排除会像今年上半年一样因开发速度跟不上消耗速度导致短暂性供应失调，但整体大局观是稳的，这一点可以放心。

从土拍热度来看，今年济南土地市场热度整体不高，存在流拍和终止现象，成交的124宗住宅用地中仅29宗有溢价。溢价最高的是万科南北康组团地块，溢价64.4%。

纵向对比，房企拿地意愿一次比一次低：首轮土拍，25宗地块有溢价，其中不乏一些地块遭到多家全国性品牌房企的争抢；二轮土拍，随着全国上下严控土拍溢价率、严查拿地自有资金等补丁政策的出台，土地市场降温明显，401亩终止出让，其余896亩全部底价成交；三轮土拍前济南还特地召集各大房企开了一场土地推介会，但显然没啥效果，14宗地块流拍，成交地块虽然有4宗溢价，但最高不超过6.98%，而且大部分都是平台公司托底，几乎不见一线品牌房企的身影。

看来这世道的确是变了，过去很多大牌房企不赚钱也要拿地，现在推销都不管用，好在还有平台公司托底，只是这左手倒右手终究不是办法，仔细理理，过去地方Z F赚的是外地房企拿地的钱，现在地方国企亲自拿地，那地方政Z F岂不是只能靠卖房赚钱了？？

尤其是现在济南地铁建设正需要钱，再结合今年轨交集团拿了不少地（共斩获16宗住宅用地+9宗商业用地，住宅用地总建面超78万平米，商业用地总建面约41万㎡，涉足新东站、张马屯、华山和王府庄片区），这是准备自己下海赚建地铁的钱的节奏吗？

受疫情连锁反应的影响，2021年“延期交付潮”在全国范围上演。

济南也不例外。2021年济南延期交付楼盘不少，包括但不限于：万科正荣天宸/公园学府/新城悦隽风华/帝华金融中心公寓//中铁城/万科翡翠山语/泰悦盛景/加州东部世界城/中新锦绣天地/融汇城锦绣里/金科城/远洋天著春秋/天鸿公园大道/绿地欢乐颂/绿地新里程/华润公园九里/城投静悦府……

因疫情不可抗力因素导致延期交付，本身也无可厚非，2020年2月济南也出台《关于积极应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见》，不能按期竣工验收和交付的房地产开发项目可顺延交付，有44天的免责期。

然而政策是好政策，但也给了某些不良房企钻空的机会。一些楼盘打着疫情的幌子延期交房，实际却是另有其因，像张马屯公园学府延期交付被曝是因为临水、临电导致验收不通过，唐冶新城悦隽风华也是如此；还有一些则是因为交付效果太打脸，不得不延期整改，最典型的例子就是高铁城，提前3天才通知业主延期交付，实际上是质量太laji引发业主强烈不满……

而同样是延期交付，各开发商的态度也是天差地别，有的提前30天书面通知购房者，有的只发短信通知，也有的连P不放，业主找过来才告知要延期交付……格局担当高下立现。

显然不管何种原因延期交付，最受伤的始终是购房者，装修要延期、订好的家具家电要延期、还要多付几个月的房租……疫情不是万金油，希望2022年相关部门能够加强对房企延期交付的监管，捍卫购房者的合法权益。

其实也不只是今年，每年济南都有不少楼盘维权，但今年似乎更为密集。老早之前就有专家说，这两年会是房屋质量最差的两年，如今看济南楼市，真是一语成谶。

简单盘点了一下今年维权的楼盘：

中新锦绣天地，C03、C02地块因为“商住不分离”存在安全隐患，引发业主集体维权；

唐冶高铁城，先因交付质量问题遭到业主强烈不满，后因承诺学校无法建设，引发业主维权；

碧桂园凤凰首府，因大门过于简陋、园林绿化粗糙等问题引发业主维权；

万科碧桂园魅力之城因降标减配严重，引起业主维权；

山钢锦悦华府因交付质量问题维权；

新城悦隽风华，延期交付推脱“疫情原因”，遭到业主维权；

中建长清湖，润园组团交付因地面塌陷、社区规划不合理等问题维权，乐园组团，业主交付入住不到一年，房顶混凝土开裂，疑似存在严重质量问题；

万科翡翠公园，三栋楼打包出售用作人才公寓，导致业主们拉起“低价转让”条幅抗议；

万科翡翠山语，因延期交付、质量问题遭到维权；

雪山万科城，因A10地块遭到南侧超高商业严重挡光，引发业主维权；

保利和光山语，交付时楼栋离山体太近，且山体裸露严重，再加上市政道路取消，不少业主拒绝收房；

复兴国际中心，4000元/平米精装标准缩水严重，引发业主维权；

电建洺悦府，因电梯厅消防栓及价差问题，以及园区道路问题，遭到维权；

三箭瑞景苑，被曝墙体混凝土松散如沙，存在重大质量问题，遭到业主退房；

金地华著，因交房质量维权；

这些是楼爷已知的，可能还有不少未知，虽然有点马后炮，但总结一番也多多少少能看出那些开发商的房子需要慎选。

说句无底线的话，能维权，也是算是不幸中的万幸吧，那些交付遥遥无期甚至面临烂尾楼盘的业主们，才真的是哭诉无门。

这一点，想必做地产自媒体的朋友都深有感触，今年行业竞争压力是越来越大了！身边不少房产中介开了公众号、抖音号做起了地产自媒体，而不少自媒体也开始转战线下，做起了中介渠道卖起了房，大家相互倾轧，卷做一团。

抖音、快手、小红书上探房、说房、直播的账号也是越来越多，这都要感谢互联网短视频降低了门槛，只要有手机，人人都能拍视频，当博主，作意见领袖。当然，门槛低了，难免鱼龙混杂。

在这个流量为王的时代，追求的就是视觉和精神的刺激。意外爆火的@刘英杰不就是一个缩影吗，济南多少博主勤勤恳恳拍视频两三年才几万粉丝，这位小伙在车里吃吃东西轻松涨粉百万。对此楼爷只想说，公平何在？行业门槛何在？粉丝何在？流量何在？发财的机会何在？（我也想知道。）

读到这里估计很多朋友感慨，2021楼市难道就没有好消息吗？

当然有。

12月27日，济南刚上线了5500多套人才公寓，对暂时买不起房、租房的年轻人来说简直是一大福音。当然这些只是保障性住房的一部分，此外还有不少“潜在”保障性租赁用房储备，预计2023年之后会大批量入市。

其中一些是掺杂在商品房小区，从去年开始，济南就有部分地块出让时捆绑10%的租赁住房，像招商滨河府、越秀麓端府、银丰云玺等，今年华山、北湖、标山等多个地块也有捆绑。另外今年雪山、盛福、唐冶、长清等片区也有多个纯粹的租赁住房项目公示。具体有多少套，楼爷没来得及算，担保守估计不下2万套。

今年6月全国第七次人口普查数据出炉，济南成绩还算不错，实现从常住人口平稳增长，量速齐升。

全市常住人口920.24万人，与2010年六普数据811.25万人相比，十年共增长108.33万人，增长13.44%。人口增量、增量均位列全省第二。

人口规模，是城市实力的体现，关乎城市未来。济南人口平稳增长，表明城市发展潜力还是被认可的，韭菜长势良好，也能为楼市提供人口支撑。毕竟房地产的一个共识，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

当然，济南与其他一些城市在人才吸引力上的差距仍不可忽视，全国城市抢人大战愈演愈烈，济南人口增长值得庆祝，但危机仍未解除，还是要继续强化招引政策，尤其要留出和吸引高层次人才。毕竟，千万人口是一个起点，也是一个坎儿。

这应该是今年济南最喜大普奔的事之一了。随着3月份地铁2号线通车运行，1、2、3号线实现连网，济南终于进入地铁换乘时代。2号线开通后，的确改变了济南人的交通方式，原先空空荡荡的1、3号线车厢，也因为2号线的开通满当了许多。

谈起对地铁对济南楼市的影响，现在来看倒不是特别明显，地铁站附近的楼盘并未传出有比较明显的涨幅，可能还是时间问题吧，现在只开通了3条线严格意义上来说并未真正成网，也未彻底改变济南的交通方式，从各大地铁站门口停满的电动车便可见，济南地铁要达到十分便利的程度，还有五六年的时间要走。

今年二期规划中的4号线与6号线已经动工，但愿明年其他几条线也能有更多实质性进展。

不知不觉中，2021年就这样过去了……年年岁岁花相似，岁岁年年人不同，一如济南楼市，每年基本相同的发展路数，挂地，拿地，开发，卖房，交房，维权……但每年的“精彩”又都不同。所以，即将到来的2022年，济南楼市又会发生什么故事呢？