再见2021，你好2022，过去一年北京楼市都发生了什么？

聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。

提问：

2021年北京楼市都发生过什么？

回答：

01

教育

4月23日，北京海淀区、西城区、东城区三大主流学区的教育招生考试中心同时发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》（简称《实施意见》）。

从内容看，海淀区在招生政策中下猛料，提出“自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。”

真多校划片不是嘴上说说的，人多学位少，客观上容纳不下这么多生源的。

可能还是觉得力度不够，后来海淀甚至直接点名了29个典型小区，直接发布指导价，精确制导，不可谓不准。

2021年4月28日朝阳教育考试中心网站上发布了《朝阳区关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》。

多校划片这些年朝阳喊得最欢实，经过这样长的的时间终于靴子落地，一下子支到了2017年之前的房子，朝阳好学校本来就少，不收紧实在不科学。

2021年7月4日下午，北京市西城区结束今年小学多校划片入学意向填报工作。西城部分登录志愿填报系统的家长发现，其房屋对应登记入学学校已无多校划片计划，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校，类似情形多见于金融街、德胜和月坛。

西城顶级学区学位已经满了，想通过买房子就能上牛小基本是没戏了。

双减贯彻落实，教培行业戛然而止，停止鸡娃，2021年8月，北京市启动大面积、大比例义务教育阶段公办学校校长教师交流轮岗。东城区、密云区作为首批试点，3000余名校长教师参与轮岗。

学区房渐行渐远，很多年以后回头看，大家也许会发现，2021年对于北京的学区房来说是一个关键的节点年份吧。

02

供地

随着三批次供地中唯一一块需要竞拍的房山地块被中建以18.6亿的价格拿下，北京2021年的土拍收官，全年三轮集中供地，揽金1900多亿。

5月11日，北京第一轮集中供地结束，货架上的30宗土地基本被一扫而光，50多个开发商参与角逐，保障金都超过了1500亿。

由于第一轮土拍的火热场面，二轮土拍的冷清相比之下确实有点让人大跌眼镜。

9月，北京二批次共挂出43宗土地，但26宗土地无房企报名，剩下的17宗土地中有5宗地块底价成交。

等到最近的三批次供地，无论是规模还是热度都是最小的，开发商们的积极性明显降低了太多。

看土拍，就是看一个城市的生长方向。

我们看到大部分供地还是存在于4.5环到6环之间的广大空间以内的，北京虽大，发展虽快，能力虽强，可是也不能超脱时间地理的限制，发展至今甚至还不能填满五环以内，但是向各个方向伸出去的发展触角还是相当强健的。

大致分一下档次，第一档是红圈，二挡是蓝圈，三挡是绿圈。

得益互联网的大发展和自身优渥的教育资源，海淀的房子一骑绝尘。这里的发展方向就是海淀西北和昌平的回天区域，这一大片协同发展的意味玩的越来越溜了。

看名字就知道了，京昌路那块地叫学府公馆，树村那块地叫学府壹号院，北五环内外，都挂着学府的名号，大家都懂，这金字招牌不用白不用。

接下来就是永丰双雄，虽然现在坐地铁有点费劲，那以后不还有23号线可以指望一下，守着永丰产业园，背后有昌平一波接一波的年轻人支撑，此处未来不可限量啊。

最后就是昌平的回天了，再细分的话，回龙观自然要比天通苑要强，不过北七家也不必自卑，以后17号线在跟前分个叉，缓解天通苑客流压力的同时，也能带动北七家的发展。

东南偏南，朝阳着手打造的下一个望京，北京唯二的互联网中心，望京算是发展的很成功的一个独立板块，就是并不知道成功能不能再次复制。

望京养云这三新盘挤在铁路和高速路的夹角里面，就算离望京近这封闭的环境也够难受的，可别发展成下一个大山子，人家大山子好歹还是五环内呢。

环铁要是能拆了，这一大片地就盘活了，东坝和望京的联系也会进一步加紧的，三批次供地京投豪取东坝三块地，地铁上盖商务中心的这个技术活，还真就得京投来干，东坝就等一条地铁开通了，这里未来必然是朝阳的热点区域。

至于广义上的南部，这是供地的大头，供应充足，内卷严重，这里的地块，开发商们大部分都没啥兴趣，很少出现你争我抢的局面，当然了，这对于刚需上车一族来说自然是好事。

没在圈里的独一档，周庄子和万泉寺地块。丽泽这个地方可是承载着丰台的未来，总部搬离北京的大背景下，这对总部基地来说可不是啥好消息。

当然丽泽也有，三峡总部搬离丽泽不能不算是个损失，好在丽泽以后还是更好的，金融互联网听着就给力，吸金能力也要上一个台阶。

接下来就是朝阳十八里店领着垡头黄厂和石景山首钢领着丰台河西和门头沟了。虽然冬奥会临近，首钢热得很，可我还是更看好朝阳东南一些，尤其十八里店，简直就是17号线在手天下我有啊。

大兴捎带着房山，尤其是大兴4号线、19号线沿线，刚需上车的应许之地，放眼北京，同样预算内，居住属性最高的地方。

03

新房

开年就在说树村，一波三折，谁都知道是好地方，上架方案反复更改，年尾巴了，还在说树村，因为我觉得这个树村学府壹号院确实是好，而且很有代表性。

海淀的购买力到底有多恐怖？

树村两个新房子，一个学府壹号院一个圆明天颂，都是一千五百万以上的项目，开盘几乎就清盘，这是买房子还是买白菜呢？

学府壹号院10月29号开盘，总共900套房子，来了2036人摇号，一晚上卖了150亿，新型共有产权有多香，看看学府壹号院就知道了。

圆明天颂限制少一些，那就更好卖了，11月17号网上选房，热销60个亿，海淀就是海淀你不服不行。

永定府

东城新房，可曾想过东西城还能出个新房项目，还有小户型？还均价八万九？要知道天坛府均价12万还多啊，这个房子眼看着就是买到就是赚到，怎么想也不亏。

限竞房也就是持有时间长一些，永定府17年拍下来的，眼看这都2022年，事情终究还是敲定了，转成新型共有产权房了，树村是10%的产权，永定府这个很可能是20%产权，那就更合适了。

永定府售楼处开放了，最近貌似又关门了，估计是还要装修一下，可别再有啥叉头了，有资质的朋友们一定要去摇号啊，虽然户型差一点，可架不住地段实在太优越。

龙湖云璟

去年年底我在哪转悠呢？貌似是在奥海明月奥森ONE那呢，昌平南部的地块出一块就是明星地块，尤其是回龙观及其附近。

今年唱主角的自然是中交卓越的双子星，还有后来者龙湖云璟。

海淀到底有多强，强到溢出到昌平，带着回龙观霍营一起飞。

从这这哥仨的首开海报看得出来实力差不多，虽然没有海淀那种动辄上百亿的大场面，可是对于昌平来说也是够吃的了。

背靠海淀好乘凉，有这稳稳的产业支撑，配套也越来越齐全，虽然这哥仨都有各自的瑕疵，可是瑕不掩瑜，如果是在海淀上班的码农，预算有限，去昌平还是挺合适的。

结语

写的有点多了，毕竟是今年的最后一篇，卖卖力气，感谢过去一年里各位朋友的捧场，这一年发生了很多事情，我也进步了很多，看过很多房子，走过许多的路。

真心地希望大家都能在这座北纬39.4°的城市里面拥有自己的房子，跟随北京这个既古老又现代的城市共同向前发展。

2021年就要过去了，我很怀念它。

青山不改,绿水长流,来日方长,后会有期。