2021年地产信托违约频发，昔日伙伴对簿公堂！信托机构如何脱身？

作者 | 伯懿

编辑 | 付影

来源 | 独角金融

2021年是资管新规过渡期的最后一年，对信托行业更是不平凡的一年。其中，在信托业务权重中占比较高的地产类信托风险持续暴露。

在监管层对“房住不炒”定位明确以来，多家房企资金流出现问题，同时也加大了房地产信托违约风险。用益信托数据显示，2021年前11个月，房地产信托涉及违约金额达707.43亿元，排名第一，成为行业违约“重灾区”。

华夏幸福（600340.SH）、花样年控股（1777.HK）、荣盛发展（002146.SZ）、中国奥园（3883.HK）、世茂集团（0813.HK）、新力控股集团（2103.HK）等至少10家知名上市房企债务危机蔓延时，信托机构作为通道方也因此受到牵连。

1

8家信托机构踩雷华夏幸福

2021年3月，河北龙头房企华夏幸福发生资金链断裂危机，截至2021年三季度末，其负债总额达3877亿元。

12月22日，华夏幸福发布债务未能如期偿还的公告称，公司流动性出现阶段性紧张，截至目前，公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务本息金额67.87亿元，累计未能如期偿还债务本息合计1078.05亿元。

踩雷华夏幸福的信托公司主要包括大业信托、金谷信托、华宝信托、西藏信托、华润信托、五矿信托、中信信托、陕西国际信托等。

图片来源：易维视

据此前8月15日《券商中国》报道，由招行代销的大业信托·君睿15号（九通基业）项目集合资金信托计划（以下简称“君睿15号”）未向投资者分配2021年第二季度的利息。这只信托计划已于8月14日到期，投资者尚未收到明确兑付方案。

君睿15号2020年8月14日成立，系一年期集合信托产品，旨在为华夏幸福间接全资子公司九通基业提供流动性资金。该信托计划产品发行方及主动管理人为大业信托。对于如何偿还该项目款项，目前尚无最新进展。

在市场环境变化时，昔日“盟友”也不得不撕破脸。部分信托机构对华夏幸福提起诉讼或申请仲裁。

作为湖州鼎鸿为华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划底层标的债权债务人，因其未能按期偿还金谷信托享有的本金19.1亿元的债权，11月末，金谷信托向中国国际经济贸易仲裁委员会申请了仲裁。

企业经营不善拖欠金融机构资金并不少见，面对负债超过千亿的华夏幸福，踩雷的信托机构所涉款项又该如何兑付？近日，华夏幸福《债务重组计划》获债委会表决通过。

截图来源：华夏幸福公告

从华夏幸福公布的2192亿元金融债务的清偿方案来看，具体分为7个部分，其中依靠出售资产将解决约1070亿元，其余债务通过展期，降息等方式解决。经过资产及业务重组后，华夏幸福将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。

还债方案已出炉，但这并不意味着所有的问题都能迎刃而解，对于整体情况不容乐观的华夏幸福，当出售资产以及债务展期能否完成“回血”，围绕在8家与其合作的信托机构的欠款何时偿还，更加值得关注。

2

房地产信托成信托业违约重灾区

用益信托数据显示，2021年前11个月，信托行业共发生250起违约事件，涉及违约金额高达1250.72亿元，其中房地产信托涉及违约金额达707.43亿元，排名第一，成为行业违约“重灾区”。

2021年，房地产监管趋严，融资“紧箍咒”再收紧，当地产企业危机爆发后，作为此前重要合作伙伴之一的信托公司通过诉讼追偿、延期兑付、提前终止等处置方案，以此缓解压力。

图片来源：易维视

近期，中信信托·嘉和118号恒大贵阳新世界集合资金信托计划、中铁信托-宝能广州汽车产业园项目（一期）集合资金信托计划、涉及新力地产的六个信托产品，均出现了违约事件。

白酒巨头洋河股份（002304.SZ）全资子公司洋河投资近期收到中信信托发来的《中信信托·嘉和118号恒大贵阳新世界集合资金信托计划临时信息披露》文件，显示“该信托尚未足额收到债务人贵阳新世界房地产有限公司应付回购本金及溢价。”

洋河投资于2020年5月出资1.9亿元向中信信托认购了上述信托计划（用于贵阳恒大金阳新世界4C、4D地块项目开发建设），但2021年6月21日之后，洋河投资剩余信托产品本金7251.35万元，以及9500万元的投资收益未能收回。

此外，自2021年10月份“绝不躺平”的花样年控股负面消息也不断蔓延。其中，2021年11月16日，大业信托“踩雷”花样年，花样年集团及花样年成都公司列入被执行人，被执行金额达6.21亿，申请人为大业信托。

上述产品为“长盈27号集合资金信托计划”于2020年11月16日成立，截至2021年11月8日该信托计划存续规模为3.32亿元，作为受托人，大业信托将该信托计划项下的全部信托单位期限延长12个月。

据花样年2021年中期业绩显示，截至2021年6月30日，花样年信托贷款有52亿元，其中约35亿元将在一年内到期。

“暴雷”房企远不止于此，“踩雷”环京一哥荣盛发展、以及头部房企世茂集团等，信托公司主要包括大业信托、万向信托等。

同时，一些信托机构走向对房企的“追债”之路。

2021年5月份，皇庭国际27.5亿元信托贷款未偿还，中信信托向法院提起诉讼，申请查封皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。2021年7月18日，地产企业天房集团新增执行裁定书，其1.39亿元银行存款被法院冻结，申请人为中信信托。

3

信托机构如何走出困境？

中国信托业协会数据显示，截至2021年3季度末，投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元，尽管同比下降18.13%、环比下降6.3%，一旦地产商选择违约或躺平，如何保护近2万亿存量信托资金的安全着陆？

用益信托研究院研究员喻智表示，2021年房企的信用风险问题反映到信托行业，主要还是前期开展了过多的融资类业务。当前的主要应对手段是对存量项目进行风险排查，对存在信用风险的融资项目进行提前结束或要求增加抵质押等风控，并逐渐清理存量的融资类业务，在新增业务方面保持谨慎。

喻智认为，存量业务方面都有土地抵押，股权质押等，风控还是比较足的，只是现阶段市场处置不易，处置不当容易造成投资者的损失。

金乐函数分析师廖鹤凯表示，信托机构目前是根据具体项目的情况采取不同的措施，总体上来说就是以时间换空间，主动参与到项目的运行与处置中去。对于地产信托占比较高的信托公司，通过关联地产公司、股东关联公司或外部合作伙伴、资产管理公司等路径多管齐下化解房地产存量业务的流动性风险，通过延期、与投资者达成和解等方式完成部分项目的退出。

2018年资管新规发布后，吹响了信托机构转型的号角。过去地产是信托投资的重要标的之一，随着2021年房地产调控力度加大，去通道化、控地产、加大对非标资产限制，地产行业估值目前处于偏低状态，因此信托公司也在寻求转型。

不符合监管要求的通道业务大幅压缩，非标投资明显减少。根据信托业协会数据显示，截至2021年3季度末，房地产业信托占比降至12.42%，同比下降1.38个百分点，环比下降0.59个百分点。

作为资金信托重点投向的五大领域，工商企业、证券市场、基础产业、房地产业以及金融机构，其中证券市场是资金信托投向的第二大领域，也是2021年3季度唯一实现增长的领域。截至2021年3季度末，投向证券市场的资金信托余额为3.06万亿元，同比增长38.12%，环比增长9.22%。

从资金信托的资金运用方式来看，包括贷款（29.99%）、可供出售及持有至到期投资（27.03%）和交易性金融资产投资（20.97%）排名前三。受益于证券市场及证券投资信托的快速发展，交易性金融资产投资规模自2020年3季度开始迅速增长。截至2021年3季度末，交易性金融资产投资规模增至3.29万亿元，同比大幅增长48.78%，环比增长15.41%。

某信托经理表示，“抓紧时间，多卖受欢迎的产品，监管收紧的时候，就能‘手中有钱，心中不慌’。”

房地产信托业务收缩已是定局。回到陷入债务危机中的房企上，违约的地产信托如何兑付，对于信托公司来说又如何处置风险存量业务？欢迎留言讨论。