文:六仟亿
都说感受容易给人错觉,数据才能反映真实,这话一点不错。
在增城,论热度,新塘常年占据话题榜,人气是当之无愧的NO.1。
其次便是拥有21号线的朱村,地铁沿线盘一丝风吹草动都能引来购房者的注目。
然而,在2021年广州新房的成绩单上,成交总量登顶增城甚至全广州的,却是向来低调的永和板块。
01.
成交总量7377套
永和甩掉新塘、朱村蝉联榜首
据中原数据显示,2021年广州新房成交破10万宗。增城以27203套稳居第一王座。
细化到板块争霸,永和全年成交套数7377套,比紧随其后的香雪多出2297套。
同区域的人气选手朱村,以4538套位列第三。
而头号种子新塘尽管同比上涨30%,但依然未能成功刺穿4000套,不仅被永和碾压,甚至落败黑马石滩。
图源:广州中原研究发展部
在房价涨幅方面,据克尔瑞数据,2021年1月1日-12月25日期间,永宁街道较之2020年上涨10.17%,新塘和朱村分别上涨7.59%和7.44%。
还笼罩在楼市下行消极情绪中的朋友或者会迷惑,此前跌声一片的增城,涨幅到底从何而来?
别忘了,2021年初的广州楼市可是一片火热的景象。
再加上东莞频出楼市新政,提高首付、延长社保、防止假离婚等,广州黄埔、南沙纷纷收紧限购条件。
政策严控加码,增城作为东莞和黄埔的邻居,且为广州不限购区域,热度瞬间飙升,涨声四起,迎来了一轮短暂且小幅度的补涨。
增城某楼盘涨价海报
后来市场下行,看似降价让利的背后,相当一部分只是吸引目光的噱头。
经过一番平均,增城好几个板块便跑出了房价上涨的行情。
在涨幅这一轮battle里,永和继续跑赢新塘和朱村。
02.
低调如永和
不乏亮眼优势傍身
能够同时碾压新塘和朱村,永和自然拥有自己的优势和底气。
其一地缘优势+千亿产业。
永和板块西邻黄埔,与科学城仅一路之隔,距离知识城也不远。南接东部TOD新塘,地处珠江三角洲经济发达的广深港黄金走廊。
在和广州中心区的连接上,永和是除新塘之外,增城区内距离天河珠江新城最近的板块。够不上新塘的门槛,永和便成为了次优的选择。
恰好,目前增城的购买力大多来自广州天河、黄埔和东莞的外溢。
凭着出色的地缘优势,永和成为承接外溢的第一梯队,率先割走一大波流量。
并且坐拥不容小觑的增城经济技术开发区。
根据规划,增城经济技术开发区要打造新一代信息技术、汽车及新能源汽车、金融科技三大千亿级产业集群。
增城经济技术开发区
论地位,增城经济技术开发区2006年升级为省级开发区,2010年升级为国家级经济技术开发区,2020年4月再次升级为国家级高新区,排面很足。
论发展,自1988年成立以来,产业已经陆续进驻并逐渐走向成熟。包括超视堺8K、广汽本田、平安科技等实力企业大咖,同时拉动三大千亿级产业集群形成。
图源:增城区融媒体中心
未来最多可以容纳约22万高素质人口,有望成为高端人才的聚居地。
据“七普”人口数据显示,现今永和的人才数量远超新塘。
在各镇(街)每10万人口中拥有的大学(大专及以上)人口数中,永和板块中仅永宁街道便拥有29747人/10万人,而新塘仅仅是19407人/10万人。
其二自有商圈,能就近满足日常生活和娱乐。
永和板块中,商圈是很大的一个加分点。
较大型的商业体,给居住在这里的人们提供了娱乐消遣的丰富选择。
刚需买家下班后以及周末、假期的生活商业需求,直接能够得到满足,无须再驱车或坐公交去其他地方,这极大提升了居住体验。
其三是货量充足,价格相对更友好。
永和板块内一手项目不算多,但胜在大盘云集,一个楼盘动辄规划几千户,宛如一个“微型城市”,有较为成熟的商业和教育等配套,生活相对便捷。
还有充足的货量,这是支撑起庞大成交量的重要功臣之一。
均价2字出头的房源一抓一大把,甚至还有1字头可选择。
再叠加不限购的优势,足以让在天河、黄埔上班且预算不足的刚需一族化心动为行动。
有人口、有商业、有产业,靠近天河和黄埔,隔壁新塘已经有不少盘均价卖到3万多了,甚至叫嚣4万/㎡。
按理说永和应该紧随其后,即便不能完全看齐,差距也不至于太大。
但实际上,永和长期只能在均价2万出头左右徘徊。
两者价差1万+/㎡,区别之大,究其原因还是交通不便的锅。
03.
交通硬伤是 “绊脚石”
如果说地铁是远郊的生命线,那永和板块大抵是气血不足的,所以总显得羸弱和活力欠缺。
板块内只有一条仍在规划中的地铁23号线,全长45.1KM。
根据线路规划,23号线起于赤沙滘,途经琶洲、金融城、鱼珠、科学城、云埔、永和、增城开发区等多个核心经济带,含金量极高。
23号线规划图,图源:网络
目前23号线已经纳入轨道交通线网规划,上报国务院审批,等批复。
要知道,任何地铁线路的批复都是一段长跑,更何况23号线是属于远期规划的线路。
按照流程,广州市正在实施的是《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)》,原则上要等第三期地铁建设接近完成或总投资达到70%以上,才能申报第四期的建设规划。
23号线原是第三期中的一员,预计2021年开工建设。
但是为了使轨道交通建设项目更好适应城市发展的变化趋势,广州发改委改变主意,决定将23号线踢出第三期建设规划群聊。
至于能否入选广州市城市轨道交通第四期建设规划,何时才能动工建设?
广州发改委给出的回应是:区政府、市自然资源部门以及地铁建设单位将进一步优化23号线站位方案,加快推进纳入第四期,争取尽快开工建设。
地铁短期内是指望不上了。永和的居民要想享受地铁,现在最优的方案还是去蹭隔壁新塘已开通的13号线一期。
我们再放眼看看整个板块的交通。
目前永和的出行方式主要依赖楼巴、自驾和公交。
坐公交去新塘转地铁到珠江新城,至少1个半小时起步。单纯靠公交转线,通勤2个半小时以上没跑了。
有车一族同样叫苦不迭,新新公路常年维修常年破,不足以承载过大的车流,下雨还会积水内涝。广园大道是拥堵常态,日常上班还要多预留时间堵在路上。
剩下的楼巴出行,已经不止一次被吐槽发车时间随意改变,等车时间长了。
所幸,还有好消息在路上。
增城官方最新消息称,新白广城际(白云机场北站至新塘南站段)预计2022年上半年完成建设并进行试运营,于2022年12月底正式开通运营。
新白广城际多个站点可与广州地铁多条线路换乘,开通运营有望对永和居民出行带来一定程度的改善。
后期随着增天和花莞高速开通,永和的交通也能增色不少。
关于永和当前存在的交通bug,有人看到的是不方便,也有人看到了抄底上车的机会。
永和浩荡的置业大军中不乏一部分人坚定看好板块的前景,认为配套不足的当下正是抄底上车的最佳时机。
到时等到交通配套陆续到位,永和就不是现在这个段位了。
对此,你怎么看呢?如果是你,你会选择永和板块吗?欢迎扫码进群和大家一起讨论~
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