博弈预售金：监管、房企和建筑商的“算盘”

经济观察报 记者 田国宝 距离春节不到一个月了，工程款还没有着落，王波心急如焚。按照施工进度及合同约定，应该支付给施工方的费用是数亿元，但项目账上能动用的资金还不到300万元，王波不知道该怎么面对。

王波是一家房企的项目工程负责人，2022年1月4日一整天，他都在和监管部门及银行沟通，尝试提前支取一笔监管资金，用来解决燃眉之急，“没有结果，要么达到提取节点，要么有保函，否则免谈”。

“这几年养成习惯了，一到过节就害怕，被要账要怕了。”王波说，最近一段时间，为了解决年底工程款、材料款及工人工资等难题，他和项目负责人与住建委、集团总部进行多次沟通，但没有任何结果，“住建委让公司解决，公司让项目想办法”。

建筑方的负责人是王波多年的朋友，他们都清楚，对房地产上下游供应链来说，中秋节和春节都是重要的结算节点，必须要看到钱。往年，随便腾挪点就解决了，没有多少，但今年不一样了。

王波说，2021年初，项目开盘以来，预售资金监管账户有几十亿元，但由于没有达到提取节点，目前动用不了。他想了各种办法，但依然找不到足够的钱。

临近岁末，开发商、监管、建筑商、供应商及施工队，围绕预售监管资金、工程款和材料款结算、工人工资等多个方面展开博弈。王波说，干了这么多年工程，每年底都习惯被上门讨债，但没有哪一年像现在这么煎熬。

优先“安内”

2022年元旦前，王波所在项目释放出一部分预售资金，集团提走一部分后，项目上还剩余1000多万元，这些资金，是用来支付工程款，还是为区域和项目的管理和员工发放工资，内部意见并不统一。

作为工程负责人，王波更倾向于先支付一部分工程款，安顿好施工方。内部工资、奖金和差旅报销由集团想办法，“工资奖金本来就应该总部发放，但总部资金也紧张，更倾向让区域自行解决”。

区域、项目与总部沟通后，认为应该先“安内”，只有内部稳定了，才能把项目做好。“根据估算，几个人的工资、奖金和报销，加起来也就一两百万，剩多剩少都给施工方”，王波说，在金钱面前，为合作伙伴利益据理力争注定是不讨好的。

经过多次交涉无果，元旦放假前，这笔资金优先“安内”，处理干净历史遗留的工资、奖金和报销后，账上只剩下不到300万元，“这点钱，分到各个工种头上，也就三五十万，这个有心理准备，能剩下这么多就不错了”。

王波说，光桩基工程一项，应付款就达到了8000万元，“平时无所谓，过年了，你付人家三五十万，怎么都说不过去，工人工资至少也得三五百万”。所以，只能通过其他办法来解决钱的问题。

还有一个途径是向住建委申请提取一笔监管资金。按照规定，距离下一个预售资金提取节点还有两三个月，但由于临近春节，王波希望监管部门能够给予特殊照顾，尤其是涉及到工人工资。

但与监管多次沟通，王波发现，现实远比想象中要艰难。“原来肯定不存在这些问题，什么时候想用钱了，都不用申请，直接从银行开设的监管账户提取了”，但2021年下半年以来，预售资金进入强监管时代。

监管方面明确告诉王波，临近春节，他们压力也很大，“说我们才一个项目，他们监管针对几十个、上百个项目，如果大家都提取，一旦出问题了，谁来担责？人家说的也有道理，确实，没有领导放话，也没人敢签字。”

元旦期间，王波找建筑商的朋友商量，工人工资等年底刚性支出，建筑方能不能先垫付，等春节后，项目预售资金提取出来后再补偿，但是朋友告诉他，建筑商窟窿太多，目前也处于入不敷出的状态。

在往年，建筑商愿意垫付工程款、材料款和工人工资，等封顶或竣工后统一结算。但今年由于建筑商垫付资金多，回收资金少，已经没有钱可以垫付。不仅建筑商没钱，各个工种的包工头也被掏空了。

王波给出了两种选择，一种是让朋友和各个包工头商量，个人想办法搞到一笔钱，先发解决工人部分工资，剩余的春节后再补发；第二种是用未售房源来抵工程款，如果施工方同意这一方案，由项目向集团申请。

其实王波和朋友都知道，即便拿到房，除非打六七折，否则也不会很快卖掉，还是没办法解决工人工资。

建筑商入不敷出

王波所在项目的总包有两家，一家和开发商关系紧密，仅参与竞标，不从事具体业务；另一家也是民营建筑企业，双方已经有多年的合作经验，目前合作中的项目有几十个，王波的项目是其中之一。

一般情况下，项目开工前，由开发商确定一家或几家建筑商作为总承包，总承包再将具体业务分包给各个包工头。项目开工后，工程所需设备、材料、工人工资都先由建筑商垫付，所以，垫付实力一定程度决定了中标的几率。

王波告诉经济观察报，大多数项目施工过程中，开发商不会拿出自有资金支付工程款，一般是先由建筑方和施工方垫付，项目开盘后，用获得的预售资金来支付工程款。这个过程中，项目的销售情况起到决定性作用。

王波所在项目开工后，整个工地大约有500多名各类工人，等到开盘后，由于销售很好，项目开始不断加快施工进度，最高峰期，现场工人接近千人。但2021年下半年以来，由于市场转冷，项目销售一路下滑，目前施工人员只有200名左右。

按照2021年初预判，到年底项目去化率应该超过60%，如果目标达成，扣除监管资金，还有一半左右的预售资金可以自由动用；但实际去化还不到四分之一，无法覆盖工程建设所需的资金，导致大部分预售金被圈定在监管账户中。

王波介绍，他所在项目预售资金提取分为5个节点，分别是正负零（地下结构完成）、主体工程二分之一、主体封顶、竣工验收备案和初始登记完成。目前已经完成前两个节点提取，下一次提取是在主体封顶。

主体封顶节点是预售资金支取比例最大的一次，但由于目前工程量还无法达到提取条件，所以春节前的工程款成了王波的心头病。“即便是现在集中所有力量专攻一两栋，到春节前，也拿不到钱了。”王波说。

更何况，目前监管账户内的资金基本和工程预算金额相当，如果预售资金账户中没有更多的资金流入，意味着即便达到提取条件和节点，也提取不出更多的资金，“监管账户中肯定要留足工程款。”王波表示。

在他看来，建筑商可以为开发商垫资，材料供应商也可以商量账期，但对于从事具体业务的施工队，结现是一个硬性条件。“很多工人和包工头都是一个村的，拿不到钱，工头都没脸回村，第二年都没人跟他出来干了”。

但对建筑商来说，合同价只是暂估价，开工后，由设计、成本、建筑商及第三方根据施工图纸进行核算，报集团总部通过后才能得出最终总包价。期间项目由建筑商垫款施工，再统一和开发商结算。

如果开发商无法按时结算工程款，或者以实物资产抵工程款，建筑商也面临着较大的资金压力。一位民营建筑人士告诉经济观察报，他从事建筑行业超过20多年，“赚到的钱大部分都垫进去了，到现在老婆还等着借钱置办年货。”

“像打混凝土、绑钢筋、支模等这些施工队，同时可能给好几个工地干活。”该建筑商表示，“哪怕少赚点，但更喜欢见到现钱，如果你这次不给他现金，下次就不给你干活了，开发商结算不了工程款的话，只能我们先垫钱。”

在预售资金强监管的背景下，开发商普遍面临支付工程款压力，上述建筑商透露，临近年底，他合作的开发商中，均拿出工抵房清单供建筑商选择，某家TOP10房企仅江苏一个区域，2021年下半年的工抵房清单就超过4000套。

预售资金强监管

2021年下半年以来，受房企流动性风险影响，大部分城市已经收紧预售资金监管。根据一家20强房企不完全统计，截至2021年11月，全国有75个城市出台预售资金监管的针对性措施。

大部分城市预售资金监管分为重点监管资金和一般监管资金，重点监管资金额度确定有两类，一类按工程造价的1.1-1.3倍执行；一类是按项目预售总金额的15%-50%执行；还有像北京按5000元/平方米造价进行监管。

监管资金提取主要按工程进度，各个城市普遍按照工程进度正负零、主体一半、主体封顶、竣工备案验收、初始登记完成等设置3-5个节点，并设定有每个工程节点提取后留存的最低比例。

一位房企的人士告诉经济观察报，预售资金监管政策对防止出现烂尾楼及拖欠供应商、农民工工资起到很好保护作用，但由于房企频繁暴雷，部分城市收紧了监管政策，一定程度加剧房企现金流恶化。

在强监管背景下，部分城市提高了预售资金的监管比例，比如，重庆要求将预售款35%进行监管，太原的监管比例达到了40%；杭州按工程预算1.3倍进行监管，福州和合肥均为1.2倍。

实际执行过程中，房企需严格按施工节点提取监管资金，比如部分城市第一个提取节点是预售证，第二个阶段是主体封顶，两个节点之间时间跨度较长；还有部分城市第一次提取节点是主体封顶。

还有一些城市，强制要求采取受托支付方式提取监管资金，比如长三角多个城市均将释放出来的监管资金直接转给建筑商和供应商；珠三角部分城市则要求提取监管资金时提供工程发票。

有些城市甚至要求将预售资金全部存入政府监管的第三方账户中，根据施工节点，由第三方账户逐笔向银行监管账户释放。

上述房企人士透露，临近年底，很多房企项目方都向地方政府打报告，希望监管能提前释放部分临近提取节点的监管资金，以便在春节前支付工程款和材料款及工人工资，“但很难推进”。

王波说，农民工工资由于影响较大，一般最后都能发放，但工程款和建筑材料供应款，如果没有监管资金支撑，很难在春节前结算。“没钱给工程款，工程进度放缓，工程放缓，监管资金提取就得延后，监管资金提取不了，就没钱给工程款，最后形成恶性循环。”

王波告诉经济观察报，有时候他们会以“农民工”工资问题向有关部门施压，但是“我们也很清楚，如果农民工工资出现问题了，地方政府一般会直接从监管账户划出一部分资金，用来支付，通过这个方式很难凑效。”

上述房企人士认为，对房企来说，最大的问题不是预售资金监管，而是购房者信心萎缩。“很多项目建起来需要10个亿，但一共就卖了5个亿，这个时候，如果继续建，等于自杀，只能暂缓建设。”

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。