海珠楼市，一个被冷落的“王公”

广州成交宅地楼面地价TOP10地块，十宗有6宗在海珠。

打从2013年起，广州最贵楼面价宅地就是由海珠区统领，直到2020年3月方被越秀区打破此局。

截至目前，广州5宗楼面地价5万+的地块，3宗都是在海珠。

一直以来，无论是老三区、中心四区，万变不离其“中”的都是海珠。明明流的是王公的血统，为何二手房价却是老少咸宜，刚需改善豪宅都能尽入门中，甚至打不过番禺黄埔，更别提天河？

没错，这大抵就是一个被冷落的贵族王公。

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广州中心最后一个二手性价比大区

互联网也许会有记忆。

2020年下半年楼市骤然火起，黄埔天河南沙等区房价频频升级。一大群中产阶段或者持币待入的准房客，纷纷在朋友圈暗戳戳发声，祈祷自媒体千万不要炒海珠区的楼市，尤其是滨江东板块，认为那里几乎是广州中心区最后一片极具性价比豪宅区，“一旦炒得火起，广州中心就几乎再无‘宜居之地’”。

是的，无论是过去还是现在，海珠区的楼市还是那么务实和低调，琶洲除外。

广州的曾经，“宁要海北一张床，不要河南一间房”。但随着上世纪八九十年代开启的地产大开发，豪宅先从珠江两岸而起，二沙岛与滨江东几乎前后脚大开发，这两个板块也成为当年先富起来的那一批富豪的置业首选地。

金海湾花园，曾经的地产经理人忆起操盘风流史，最乐意提的项目之一。即便到今天，这个项目所在地段仍是无法复制，一线亲江，都是清一色三四百平米的大豪宅，坐在家里诸多个房间，几乎都能看到滔滔江水从窗前流过，多么诗意。

但这样的绝版豪宅，如今在贝壳上的挂牌单价，不过是10万+至13万+。

对比2021年以来报价10万+的项目（一些已经降价），金海湾花园真是没落的王公。明明仍是贵族，价格却极接地气。目前天河不少二手住宅，都已报价10万+。尤其是一江之隔的珠江新城，更是全面碾压滨江东。

极为写实的是，在2021年广州二手住宅成交量全面下滑之下，海珠区是唯一一个成交量几乎稳住的区域。

“2021年，海珠区整体成交跌幅较其它区域相比最小，成交排名更是冲高至各区第二位（略输番禺16381宗）”。从广州中原的数据可见，2021年，海珠区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为16345宗，环比下滑0.7%，网签均价为41977元/平。

广州中原研究发展部认为，2021年海珠区抗跌能力较强的主要原因在于：海珠区目前市场价格相对合理，属于价值低洼区域，市场前景走势乐观，吸引不少天河、越秀的置业客户的目光。

在番禺万博、华南板块一大片二手住宅挂牌单价四五万+之际，在黄埔一大片二手住宅挂牌单价四五万乃至五六万之际，就在2013年的地王旁边，南洲路仍有多个小区的挂牌价仍是四五万（此处价格非指导价）。而从下列指导价更可见，对比番禺及黄埔两个4万+指导楼盘，海珠两个楼盘的指导价是多么弱势，不到4万！

番禺万科欧泊部分房源，均价约为5.5万

黄埔中鼎君和名城部分房源，均价约为4.4万

海珠罗马花园部分房源，均价约为3.9万

海珠珠江御景湾部分房源，均价约为3.2万

试想一下，广州十个楼面地价最高宅地，6个出自海珠，全部都是4万+，其中3宗地更都是5万+地块。而地王周边的二手价格只在四五万+，可想而知，海珠区的二手房，被冷落，打压到何等地步！

即便在南洲路，东晓路、江南西等热门板块，一大批楼梯楼散盘，或者当年的国企老厂宿舍大院，普遍仍有物业单价2万+可以买。想置业海珠区，并没有大家想像的那么难。

换一个角度想，这也几乎是新老广州人想住最中心区的最后门槛了，也算是广州中心的居住良心。

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2022年海珠一手很贵气，二手且买且珍惜

在2021年，海珠区中海观澜府单盘成交过千宗，为2021年为数不多入围TOP20热盘榜的老城区楼盘。

“比一比天河，先不说珠江新城，天河北、天河公园、牛奶厂一片二手房都要八九上十万，海珠这个全新一手房又近中心才六七八万不香吗？”一名近期计划换大宅的珠江新城白领，在对比天河区二手和海珠的中海一手某盘160多方大宅后，决定上车海珠，未来从天河搬入海珠。

无独有偶。去年底前海珠天珺首次开盘，8.4-9.6万单价，200多套豪宅，上千万一套，不到十秒就一抢而空。其中的个别买家，不乏卖掉金融城的兰亭盛荟，转投海珠区的怀抱。

单价八九十+，是天河多个板块二手老小区的挂牌价，相对之下，海珠的一手房的确真香。

这几年，在琶洲利好渲染之下，海珠也不是全然性价比之地。比如保利天悦，二手报价分分钟10万+。一名曾去保利天悦小区搞清洁的家政工对小编说，“我看那房子已经显旧，装修也一般，才90多平的三房，业主轻飘飘跟我说租金要7500元，简直吓死我！”

写这条稿时，小编查了一下，家政工说的确凿大实话。琶洲，大概也就是被称为性价比之王的海珠区的例外了。

紧挨着琶洲的赤沙TOD，从地块一冒头，到近期修改规划，一点风吹草动，就引得一大片中产阶级唏嘘。尽管吹风价从去年上半年的12万+，掉至目前的8万至10万+，仍是引得一片死忠粉追随。

曾有参与地产项目TOD开发的人士放风警告称，开发商为了节省成本，TOD的地下车库出入口只有那么一两个，买房以后要警惕驾车被堵在自家楼下......

虽然TOD是这几年的全新居住样本，但架不住赤沙TOD是琶洲的邻居啊，粉丝的热情无法阻挡。

从广州的发展版图看，广州以前的正宗中心区是越秀荔湾海珠，上世纪80年代才有了天河，从此有了大众公认为中心四区。在2021年的一手住宅成交中，海珠区的一手住宅价格略高于天河。

可见，老王公的气势还在。

而在2022年，海珠区将是贵价地登场年。根据中地行统计，2022年至少有6个全新项目面世。另外，方圆与美林海岸操盘的新市头村旧改也将有望登场。

2022年的海珠一手楼市，将会很热闹，将会很贵气。

相对之下，被低估的海珠二手楼盘，该是要且买且珍惜了。