解读 | 2021广西TOP30物企管理面积2.7亿平，物业发展空间有多大

2022年1月12日，“2021广西房地产行业盛典暨房地产及物业管理市场数据发布会”在南宁举办，会议现场易居企业集团•克而瑞发布了2021年度广西区域物业企业研究测评结果，涵盖《2021年广西物业服务企业综合实力TOP30》、《2021年广西物业服务企业满意度TOP30》、《2021年广西物业服务企业服务力TOP30》、《2021年广西本土物业服务企业服务力TOP10》、《2021年广西物业服务示范住宅项目》，为广西区域物业树立了风向标。此外，克而瑞副总裁张兆娟重磅发布《2021年广西区域物业企业服务力及综合实力市场报告》，对全国及广西物业市场做了全面且专业的解读。

《2021年广西物业服务企业综合实力TOP30》

《2021年广西物业服务企业综合实力TOP30》中，前十强分别是：广西华保盛物业服务集团有限公司、华润万象生活物业南宁中心、广西彰泰物业服务集团有限公司、广西荣和物业服务集团有限责任公司、广西朋宇组物业服务有限责任公司、广西桂商物业服务有限公司、南宁市万科物业服务有限公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司、广西保利物业服务有限公司、阳光智博服务西南区域物业公司。

广西安信物业服务有限公司、厦门唐人嘉物业服务有限公司、东莞市光大物业管理有限公司钦州分公司、广西盛世家园物业服务有限责任公司、广西南宁福源物业管理有限公司等物业企业亦有入围。

《2021年广西物业服务企业服务力TOP30》

《2021年广西物业服务企业服务力TOP30》中，华润万象生活物业南宁中心、广西彰泰物业服务集团有限公司、南宁市万科物业服务有限公司、厦门唐人嘉物业服务有限公司、广西保利物业服务有限公司、阳光智博服务西南区域物业公司、广西荣和物业服务集团有限责任公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司、广西桂商物业服务有限公司、广西安信物业服务有限公司、广西南宁福源物业管理有限公司、东莞市光大物业管理有限公司钦州分公司、广西盛世家园物业服务有限责任公司等物业企业实力上榜。

《2021年广西物业服务企业满意度TOP30》

《2021年广西物业服务企业满意度TOP30》中，前十强则分别是：广西彰泰物业服务集团有限公司、华润万象生活物业南宁中心、南宁市万科物业服务有限公司、广西荣和物业服务集团有限责任公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司、广西保利物业服务有限公司、厦门唐人嘉物业服务有限公司、阳光智博服务西南区域物业公司、广西桂商物业服务有限公司、桂林市兴进物业服务有限责任公司。

《2021年广西本土物业服务企业服务力TOP10》

《2021年度广西本土物业服务企业服务力TOP10》中，广西彰泰物业服务集团有限公司、广西荣和物业服务集团有限责任公司、广西桂商物业服务有限公司、广西安信物业服务有限公司等物业企业实力上榜。

《2021年广西物业服务示范住宅项目》

《2021年广西物业服务示范住宅项目》（排名不分先后）则包括保利二十一世家、碧桂园天玺湾、大唐臻观、惠民安居·仙葫苑、吉祥·凤景湾、嘉和城·塞纳北岸、建新花园、金源城·金源悦府、凯旋1号、龙光玖誉湾、荣和·悦澜山、五环星光小区、阳光城·檀悦、招商·雍景湾、中国铁建·江湾山语城、中海国际社区·华府、兴进·漓江郡府、绿城·杨柳郡、彰泰城、光大·锦绣山河等项目。

2021年房地产行业整顿，上市物业企业整体估值拦腰斩，物业上市热潮未减但是上市之路充满变数。物管行业加速整合，不同业态的物业管理服务出现合流，“大物管”战略逐渐成为头部企业共识，专业化、标准化和数字化的综合服务能力成为践行“大物管”战略的关键。在多重重大机遇和挑战并存的十四五开局之年，全国及广西物业市场表现如何？

上市之路变数大，行业逐渐回归理性

一、物业企业上市之路步伐减缓

2021年，物业企业上市热情依旧，递表企业数量创新高。2014-2021年上市物企总计55家，A股4家，港股51家，其中2021年上市物企达14家，均为港股上市，此外从递表情况来看，2021年有34家物业企业递表，创物业企业递表数量新高，其中10家已成功上市，2家通过聆讯，11家已失效，仍有11家处于递表（有效）状态。可以看出，物业企业依然对于上市存在较大的渴望，但步伐逐渐放缓。

二、上市物业企业PE值下滑，行业逐渐回归理性

2021年上市物企整体PE均值由1月的36.58倍下降至12月的16.7倍，降幅超过50%；此外，2018-2021年物企上市首日PE由33.86下降至23.6，2021年新上市物企PE低于25倍超过60%，未来物业企业需要回归物业管理服务本源，从而寻求资本溢价。

收并购频发，行业加速整合

一、重磅并购事项频发，行业迈入优胜劣汰阶段

2018-2021年，上市物企披露的并购数量159项，总计526.8亿元，其中2021年并购数量53起，较2020年下降1起，但2021年并购金额达355.88亿元，较2020年增加261.58亿元，增幅277.39%。

二、高金额交易项显著增多，行业加速整合

2021年并购事项共53起，并购金额合计355.88亿元，同比增长277.39%；2021年1-5亿，5-10亿元，以及10亿元以上的并购事项（16项、5项和7项）均较上年同期显著增多。

市拓诉求强，拓规模是重要发展战略

一、物企对外拓展诉求强，第三方管理面积逐年攀升

2020年百强企业外拓面积占比48.33%，500强外拓面积占比44.46%，其中百强和500强关联房企相关项目面积超半数，外拓项目占比超四成。2019-2020年，物业企业（部分）第三方管理面积占比均呈上升趋势。

二、拓规模是重要发展战略，但高品质外拓才决定规模可持续增长

百强企业管理面积及市场份额逐年上升，2020年分别达101.64亿元及30.76%。从部分物企第三方外拓基本情况来看，以服务品质和品牌为支撑的市场外拓能力决定规模拓展的可持续性。

广西物业市场发展空间大

一、广西物企综合实力相对较弱，但业主满意度远高于全国

从企业分布来看，500强物企主要分布于广东、湖南、上海、山东等地区，广西分布相对较少，且排名较为靠后，综合实力整体较弱，但业主满意度达90.7%，远高于全国平均水平。

从《2021年广西物业服务企业满意度TOP30》看，前10强物企分为两大阵营，一个是外来头部物企阵营，一个是广西本土物企阵营。

他们都有一个共同特征，物企和房企相辅相成，其上游房企在广西拥有较多的商品房项目数量，服务的社区数量、业主数量有一定的规模，在广西影响力较大。

其中，外来头部物企阵营以华润万象生活物业南宁中心、南宁市万科物业服务有限公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司、广西保利物业服务有限公司、厦门唐人嘉物业服务有限公司（大唐地产旗下）、阳光智博服务西南区域物业公司（阳光城集团旗下）为主。

广西本土物企阵营以广西彰泰物业、广西荣和物业服务集团有限责任公司、广西桂商物业服务有限公司（祥嘉集团旗下）、广西兴进物业服务集团有限责任公司。

二、广西区域物业费水平、住宅物业费水平较低

广西2020年物业费水平、住宅物业费水平分别为2.38元/平·月、2.03 元/平·月，均低于全国平均水平。

三、广西区域物管理规模小，集中度较高

广西区域TOP30物企管理面积合计约2.7亿平，其中1000万平方米以下占比达64%，整体规模偏小；头部物企各梯队平均在管面积差异较大，TOP10物企平均在管面积达1549万㎡。如：广西华保盛物业服务集团有限公司、华润万象生活物业南宁中心、碧桂园生活服务集团股份有限公司等物企的在管面积均超1500万㎡，且服务业态除了住宅以外，在公建或城市运营服务等方向上都有涉猎。

四、广西区域收缴率较低，但续约率高

广西物企TOP30续约率较高，达98.6%，但收缴率仅88.9%；平均营收约1.3亿元，平均净利润仅0.13亿元，平均净利率约9.59%。

从数据显示看，物业费收缴率排名较靠前的物企有：华润万象生活物业南宁中心、南宁市万科物业服务有限公司、广西彰泰物业服务集团有限公司、东莞市光大物业管理有限公司钦州分公司、广西安信物业服务有限公司、南宁轨道地产物业服务有限责任公司等。

五、广西区域物企人效较低，人均工资低于平均水平

广西物企TOP30物企人均创收约12.6万元/人，人均管理面积为7407.86㎡/人，人均净利润约1.2万元/人，TOP30物企人均工资为54524元/年，低于广西区域在岗职工平均水平。

小结

2021年，物业企业上市热情依旧，但上市之路充满曲折，资本市场对于物业企业逐渐理性。此外行业收并购动作频繁，并购金额创新高，行业呈加速整合态势。广西物业企业集中度较高，业主满意度高，续约率也较高，同时物业费水平存上升空间，人力成本较低。

一定

十四五期间，物业管理行业被提升至前所未有的高度，同时物业企业也被赋予了更多责任和内涵。展望未来，广西区域物企发展空间较大，不同物管企业具备不同的独立性和成长性，让我们拭目以待。

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