“相信很多人和我们一样，对正方新城的印象还停留在2018年绿地理想城的‘荒野求生’，当时被派到绿地理想城的置业顾问都是懵的，四周都是荒地……”
时隔不到3年，当我们再次乘坐地铁S3号线到达正方中路站时，同事的一句感慨，让我们意识到了正方新城的变化，这里已经落定多家楼盘。
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01
2015年，正方新城“拓荒盘”银城蓝溪郡亮相，精装均价约9800-10800元/㎡；随后在2016年，高价地频出，正方新城诞生了景瑞春风十里、荣盛隽峰、绿地理想城，新房价格突破2万+元/㎡。
或许是步子迈大了，或许是南京严格的限价红线，在随后两三年，正方新城主要在消化前期的项目，荣盛隽峰、绿地理想城2.3万元/㎡的毛坯价，在当时存在较大销售压力，反而是一站之隔的禄口热闹非凡。
直至2019、2020年，在银城蓝溪郡、拉小江宁分校周边拍出了几幅地块，即联发云启山语春风（毛坯限价20600元/㎡），在售精装均价在2.2-2.4万元/㎡，整体去化也比较缓慢。
作为远郊片区，正方新城还有自己逃不掉的“命运”——热闹时，众人拥簇的高光；冷淡时，被“舍弃”的无奈。不过是昙花一现而已。
2021年上半年，在整个楼市行情较好的大背景下，正方新城两幅地块皆触顶摇号，分别是旭辉G03地块（上宸云际）、龙光G44地块（玖华府），整个片区达到了一个小高峰，毛坯限价也一度拔高至24200元/㎡，向2.5万元/㎡冲去。
而2021年下半年，楼市风向急转直下，正方新城拟出让的4幅涉宅地块在前夕均被叫停，终止出让，仅有一幅单身职工公寓用地被江宁城建“托底”。正方新城毛坯限价奔向24800元/㎡受阻。
而当时，正方新城拿出的并不是边角地块，3幅紧邻地铁站，1幅依靠于江苏软件园，均有卖点，也是目前片区内新房主力销售区域。
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02
正方新城新房市场主要是两大区域，一是围绕着正方中路地铁站；二是围绕着江苏软件园。
众所周知，对于任何片区而言，紧邻地铁站的地块都是“香饽饽”，像绿地理想城地铁站也有1.5公里的距离，并不算真正意义上的“地铁盘”，可以说正方新城将它们“藏”了许久，直至去年土拍才拿出来，也就是目前距离地铁站最近的两个项目玖华府、上宸云际。
玖华府前身为正方新城G44地块，在去年5月份集中土拍中，经过摇号被龙光以总价12.3亿元摘得，成交楼面价13348元/㎡，毛坯限价24200元/㎡，是目前正方新城最高毛坯限价。项目规划建设9栋25-27层高层住宅，建面约89、110、118㎡，两梯两户。
玖华府由龙光、越秀、杭州滨江三家联合开发，龙光负责操盘和物业，越秀负责设计，杭州滨江负责建设。
项目已于近日公开售楼处，售楼处所在位置后期将会有部分商业、养老用房、物业用房。
据悉，项目将于近期公开样板间，计划最快2月份首开3栋楼1#、2#、6#，推出308套房源，装修标准尚未确定，毛坯限价24200元/㎡，首开可能会有优惠。
户型图↓↓
与玖华府一路之隔，就是上宸云际，项目此前已经两次开盘，目前在售3、4、9、10号楼，建面约89、101、121㎡，销许均价25729元/㎡，精装交付。
上宸云际共规划建设9栋25-27层高层住宅，毛坯限价24100元/㎡，由旭辉、新城、天安三家联合开发，新城负责操盘，旭辉负责建设和物业，天安负责设计。
89㎡三房两厅一卫户型图↓↓
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03
比较有意思的是，玖华府和上宸云际两个楼盘的售楼处入口紧挨在一起，售楼处门对门，对于买房人倒是方便，下地铁站300米便可到达。
两个项目户型大小相差并不大，更是有较高相似度。比如89㎡的户型，均是双阳台、三开间朝南设计，比较常规的户型。
需要注意的是，玖华府的89㎡户型多为中间户，均是两梯两户；而上宸云际则89㎡户型占比较多，部分楼栋是三梯六户。
在精装标准上，目前玖华府尚未公开样板间，上宸云际是精装交付，没有升级装修包，精装标准包含了博世或威能地暖，海尔或海信中央空调，狄耐克或中科睿赛新风，方太或摩恩的灶具，科勒或TOTO的卫浴，摩恩或欧琳的五金等。
能够预见到的是，同一区域玖华府的精装标准也会与上宸云际相当，但项目也可能会通过升级装修包来做区别。
上宸云际样板间↓↓
在价格上，二者之间有毛坯限价100元/㎡的差价，影响并不大。据了解，在开盘前夕上宸云际曾放风26100元/㎡，然而从最终销许均价25729元/㎡，在有所退步的情况下也实现了正方新城2.5万元/㎡的突破。
对于刚需片区而言，竞品之间的核心竞争就在价格上，因而有上宸云际在前，玖云府的价格已经昭然若揭。目前这一片区内，购房门槛已经敲定在230万元左右，首付在70万元左右，外加有优惠对于刚需还是很有好的。
早几年，有人会拿正方新城和禄口相比较，灵魂一问：“毛坯2.3万元/㎡的正方新城和精装2万元/㎡的禄口，你会如何选？”
答案我们都知道，很多人选择了禄口。
无可厚非，当时的禄口是占据优势的，特别是靠近地铁站的楼盘，“隐隐约约”有着倒挂，而当时正方新城距离地铁最近的楼盘也需要1.5公里，连置业顾问也自嘲“荒野求生”。
那时至今日如果再做一次选择，面对接近停摆的禄口，和拿出“地铁盘”的正方新城，他们又会怎么选呢？
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