鲁商生活服务上市谋划 利润、转制命题下二次递表

观点网在第一次向港交所递交招股书失效后，鲁商生活服务于1月19日再次递表。

据了解，鲁商生活服务于2021年5月进行分拆预告后，赶在去年7月2日向港交所主板递了表。在此之前，鲁商生活服务做了很多上市筹备工作。

这家拥有国企背景的物业公司，与大部分民营企业分拆物业上市的步骤有所不同。由于不是直接成立境外上市主体公司，更多工作集中在股权变更及资产腾挪梳理上。相应的的资产注入、业务选择、关联融资等也在其中体现。

首次递交的招股书披露，鲁商生活服务淡化了“物业”概念，着重将健康服务、城市更新纳入业务范围。但从整体经营看，该公司仍然存在依靠母公司输血、区域发展过于集中、毛利率低下、缺乏新的盈利增长点等问题。

据观点新媒体了解，最新的招股书中更新了鲁商生活服务截至2021年10月31日的经营数据，关于前述问题的相关指标也均有变化。此外，招股书亦披露了鲁商生活服务2022年的收购投资计划。

二次递表

从在管面积这一基本维度看，鲁商生活服务仍属于小规模的物企。截至2021年10月31日，鲁商生活服务签约管理81个物业，已签约总建筑面积超过2280万平方米，覆盖12个城市；在管81个物业，在管总建筑面积约1950万平米，相比截至2021年3月底的数据增长了160万平方米。

而在项目布局上，其中74个已签约物业（已签约建筑面积2050万平方米）及74个在管物业（在管总建筑面积约1690万平方米）位于山东省，区域占比超过了八成，布局较为集中。根据招股书，其在山东之外还布局北京和哈尔滨。

此外，鲁商生活服务业与大部分寻求上市的物企一样较为依赖母公司。

截至2021年3月底的数据显示，其有41个在管物业由鲁商发展集团开发，在管总建筑面积为1180万平方米，占同期在管总建筑面积的66.2%。该部分面积占比对物业管理的营收贡献超过了九成，而物业管理服务的收入占整体营收过半。

截至2021年10月底的数据显示，其45个在管物业由鲁商发展集团开发，在管总建面达1240万平方米，占在管总建面63.6%，这一占比因整体面积增长而有所下降。

至于收入贡献，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日止十个月，鲁商服务向鲁商发展集团开发的物业提供物业管理服务产生的收入分别为1.61亿元、1.78亿元、1.98亿元及1.85亿元，分别占提供物业管理服务产生的总收入的98.8%、98.7%、97.0%及87.0%

整体在收入占比上，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日止十个月，来自鲁商发展集团的收入分别为5060万元、7110万元、1.17亿元及1.397亿元，分别占总收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%。

招股书中亦披露了该公司在外拓增长的表现：于2014年，鲁商生活服务迈出了与独立第三方物业开发商合作的第一步，接管了山东省一家领先的融资租赁公司的写字楼管理。

截至2021年10月31日，其已签约管理和已管理由独立第三方物业开发商开发的30个物业，已签约总建筑面积为620万平方米及在管总建筑面积为620万平方米。按此计算，目前第三方在管占比为31.79%。

在业务划分上，鲁商生活服务三项主要业务分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

其中物业管理服务的毛利率于截至2021年10月31日止十个月仅录得18.5%，2020年仅为13.1%；相比之下非业主增值服务和社区增值服务毛利率较高，于截至2021年10月31日止十个月分别录得34.1%和27.8%，两项业务占收入53.5%。

于往绩记录期内，鲁商生活服务的整体毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%、20.7%及25.7%，尽管盈利水平一直在提升，但仍然远低于行业均值。2021年毛利率增长则因为三条业务线各自的毛利率增加。

毛利率较低与低廉的物业费有直接相关。招股书显示，目前鲁商生活服务独立第三方的平均物业费仅为0.72元，关联方山东商业余下集团的平均物业费为0.86元，只有鲁商发展集团开发的物业收费超过2元，达到了行业平均水平。物业费低廉的第三方项目的增加无疑将使整体物业费下降。

值得关注的是，港交所提高了主板上市盈利门槛，修订后的盈利调高幅度将于2022年1月1日生效。

根据港交所披露的咨询文件，主板上市申请人于三年营业记录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：三年累计盈利，不低于8000万港元。盈利分布改为56%：44%，即营业纪录期首两个财政年度所须的最低盈利总和不低于4500万港元，最后一个财政年度不低于3500万港元，引申历史市盈率约14倍。修订后的主板上市盈利规定，较此前上调约60%。

于往绩记录期间，鲁商生活服务的纯利以36.1%的复合年增长率从2018年的0.25亿元增至2020年的0.45亿元，并由同期的0.36亿元增加73.0%至截至2021年10月31日止十个月的0.61亿元。

目前鲁商生活服务的利润表现已达到门槛，但依旧有较大的提升空间。

上市谋划

此外值得注意的是，港交所上市企业还须符合的条件包括最低公众持股量一般为25%，至少300名股东，管理层最近三年不变，拥有权和控制权最近一年不变，至少三名独立董事，并必须占董事会成员人数至少三分之一。

可以发现，鲁商服务自2020年8月便有谋划上市的意图，包括进行股权变更、资产腾挪、注册资本变化等。

于2020年8月，鲁商置业转让其于鲁商生活服务的100%股权予鲁商发展；2020年10月12日，经过鲁商发展的注资9500万元，鲁商生活服务的注册资本由500万元增至1亿元。

于2021年1月29日，鲁商发展转让其于鲁商生活服务的4.9%股权予鲁商发展的全资附属公司鲁商创新。于完成上述转让后，鲁商生活服务由鲁商发展及鲁商创新分别拥有95.1%及4.9%的股权。

于2021年3月12日，考虑到上市需求，鲁商生活服务由有限责任公司转制为股份有限公司，名称也从“山东鲁商物业服务有限公司”变更为“鲁商生活服务股份有限公司”。

值得注意的是，本次招股书中关于股权结构比例有了变化。此前招股书线显示，代表山东国资的鲁商发展拥有52%的鲁商生活服务股份，处于控股地位，其他股东拥有48%股份；本次招股书中则披露，鲁商发展与其他股东分别拥有鲁商生活服务股53.7%和46.3%。

此外上述变动亦涉及关联债务的变化。根据招股书，于往期记录期间，由于鲁商生活服务在2021年之前参与了鲁商发展集团的集中资金管理机制，与关联方订立若干融资安排。在筹备上市过程中，鲁商生活服务进行了一系列重组。出于财务独立目的，于2021年初停止参与该集中资金管理机制。

截至2020年12月31日，鲁商生活服务的附属公司蓝岸园林和鲁商设计于2020年产生来自关联方的计息借款人民币9000万元，年利率为10.0%。该等计息借款在鲁商发展集团的集中资金管理机制下产生，并由蓝岸园林和鲁商设计于鲁商生活服务重组后于2021年第一季度偿还。其于2020年的借款，包括计息借款1.103亿元，截至2020年12月31日的资产负债率为42.8%。

本次招股书中披露，由于2021年第一季度向关联方偿还了计息借款，鲁商发展的资产负债率下降至截至2021年10月31日的零。

更新后的招股书中，鲁商生活服务直接控股的公司仍然为3家，分别是蓝岸园林、鲁商设计和鲁商唐安，前两者为2021年1月份新增投资，涉及景观美化、建筑设计服务；鲁商唐安是于2020年12月新增的投资，主要经营业务为市政环卫方面。

在寻求业务拓展上，可以发现，鲁商生活服务已签约物业包括住宅小区、写字楼、商业综合体、市政设施（例如城市道路）、公寓、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。

据了解，鲁商生活服务计划战略收购及投资的物业主要为住宅物业即非住宅物业（如商业综合体），计划优先选择已发展业务的城市或地区（包括山东省的城市、北京及哈尔滨）的物业管理公司，以提升管理效率及促成资源共享。

招股书中关于具体的收购计划阐述为：“我们已考虑目标为于2022年收购不超过五个潜在目标（平均市盈率为11.0倍）的不少于51.0%股权；在目标于收购及业务整合后三个财政年度的目标平均年纯利合计约2420万港元。”

有分析指出，鲁商服务与鲁商发展在战略规划上大致相近，城市更新和大健康是鲁商服务在传统物业服务之外的两个重点发展方向。

这在高管的公开讲话中有所体现。于2021年3月正式成为鲁商服董事长和非执行董事的赵衍峰，此前以鲁商集团首席战略官、鲁商发展董事长身份出席公开活动时，曾谈及城市更新计划，并强调鲁商服务在城市更新上下游的关键作用。