吴亚军：龙湖公开新的千亿计划

上半年，股价最坚挺的上市房企是龙湖。

女老板吴亚军掌舵的这家房企，除了低杠杆率外，最让外界放心的是，对战略的坚持与兑现。

十年之前，他们确定了“持商业”战略——每年将销售物业回款的10%投资持有物业。

截至2020年末，龙湖的投资物业公允价值已高达1524.9亿元，成为仅次于万达、华润的经营性资产持有者。

这些经营性资产包括商场、租赁住房、写字楼等，经营性业务还包括智慧服务、房屋租售、房屋装修。

截至2020年底，龙湖开业商场已达49座，在手项目102个，2020年商业租金同比增长23%至58.2亿元；长租公寓开业9万间。

作为少数尚未分拆物业的巨头房企，龙湖智慧物业服务营业收入也高达77亿元，4.4亿平方米的合约管理面积保证了未来增长率。

2020年经营性业务合计收入规模超过150亿元，成为龙湖面对行业周期波动的“压舱石”。

龙湖每年资本化之前融资成本不到80亿元，却拥有150亿元的稳定现金流，这是龙湖高信用评价、高估值的基础逻辑。

从业务层面来看，龙湖越来越不像一家地产公司。从财务上来看，他们确实有这样的规划：

2024年经营性收入突破1000亿元。

基于这一千亿计划，龙湖昨天宣布调整组织架构，成立地产航道，下设投资发展部研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部，并将集团总部更名为集团赋能平台。

如此一来，龙湖6大主航道业务都单独成军——C1业务是地产开发；C2业务是商业运营；C3业务是租赁住房；C4业务是智慧服务；C5业务是房屋租售，C6业务是房屋装修。

龙湖曾经在内部会议上定下小目标，希望所有航道业务的经营收入，到2024年超过1000亿元。

相对于目前1700亿元的地产开发收入而言，这几乎相当于再造一个龙湖。

龙湖并不是唯一一家有此计划的房企。

万达是最早向商业地产转型的房企，目前租金收入接近400亿元；万科在物业、商业地产、物流等经营性业务领域也深耕数年，目前经营性收入也在300亿元左右。

“黑马”新城控股的商业租金收入也在向百亿元级别推进。

前一段时间，私募黑石集团溢价收购SOHO中国，后者核心资产是北京、上海的写字楼，这笔交易说明了财务状况良好的地产公司，确实被低估严重。

价值凸显的基础是组织效率和能力。

在新的组织架构下，龙湖集团开发业务与经营业务“双引擎”将齐头并进：其中，开发业务将继续保持高质量稳健增长，经营业务则将创造更多增量、实现更高增速。

龙湖围绕空间的业务围栏将不断加宽，还在积极试水养老、产城等创新领域。

龙湖的调整与此前万科组织架构调整，有着相似之处。业务层面，均从单一的地产业务向多元化业务层面的发展与延伸，以强调开发业务与经营服务业务并重。

在组织层面，通过集团平台化和业务精细化，来实现组织架构升级，以更好的实现整合资源、业务多元发展与向下深耕，从而更好地激发创新。

很显然，持续的资产经营能力、客户服务能力，正变得比地产开发能力更重要。