戴德梁行发布《2021年重庆商业及物流地产市场回顾与展望》报告

戴德梁行重庆1月26日——近日，戴德梁行正式发布了《2021年重庆商业及物流地产市场回顾与展望》报告，从城市经济发展、甲级写字楼市场、优质零售物业市场、高标仓储物流市场等4方面回顾了2021年重庆商业及物流地产市场情况，并对重庆市场未来发展进行了展望。

2020年1月3日，中央财经委员会第六次会议正式提出，大力推动成渝地区双城经济圈建设，标志着成渝地区双城经济圈正式上升为国家战略。2021年，从中央到地方都在紧密部署相关事项，以确保战略落地。2021年10月20日，中共中央、国务院印发了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，这是指导当前和今后一个时期成渝地区双城经济圈建设的纲领性文件，是制定相关规划和政策的依据。纲要提出，到2025年，成渝地区双城经济圈经济实力、发展活力、国际影响力大幅提升；到2035年，建成实力雄厚、特色鲜明的双城经济圈。

成渝地区双城经济圈建设已按下加速键，在交通一体化、产业协同发展、共建西部金融中心等方面都已明确规划，并制定了联合实施方案，为下一步行动奠定了基础。

基于此，重庆的发展方向也更加明确。相继出台了《重庆市综合立体交通网规划纲要（2021-2035年）》《重庆市全面融入共建“一带一路”加快建设内陆开放高地“十四五”规划（2021—2025年）》《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》等政策。重庆政府在会议中也多次强调，要更加注重保障和改善民生，做好就业、医疗、养老等重点民生工作，如积极打造轨道上的都市区，缩短市民通勤时间；修建多个城市公园，增加市民休闲娱乐场所，提升城市品质等等。

甲级写字楼市场：租金上涨 空置率整体回落

2021年重庆甲级写字楼市场共录得3个新增供应，分别是位于解放碑的复星国际中心、沙坪坝的龙湖光年1号楼和照母山的光环中心B座，新增项目体量191,569平方米，存量攀升至2,254,172平方米。

因疫情抑制的租赁需求持续得到释放，市场需求活跃，2021全年净吸纳量录得151,078平方米，约为2020年的2倍。得益于TMT、金融类租户的稳健增长，市场持续去化，全市空置率同比下降0.81个百分点至29.84%。

常态化的疫情防控背景下，市场预期趋稳，部分楼宇租金恢复疫情前水平，且推出更多精装修房源迎合市场，同时新项目租金定位也较高，使得租金同比上涨3.73%至每月每平方米83.16元。

从2021年甲级写字楼存量租户来看，专业服务、金融服务、房地产和工程建筑以及TMT行业租户是重庆甲级写字楼租赁主力，常年稳定在行业租户面积排行前四名。其中，TMT行业发展迅猛，面积占比同比2020年上升2.67个百分点，房地产和工程建筑行业受楼市调控政策收紧影响，面积占比同比下降1.83个百分点。

分区域来看，解放碑、江北嘴、大石化三个商务区是重庆甲级写字楼主力行业的首选地，其中，江北嘴金融服务业聚集趋势明显。而从企业资金来源分析，近三年来，重庆外资、内资类企业占比逐年提升，本地企业占比逐年下降，显示重庆更加开放和国际化，对国内外优质企业的吸引力显著提升。

而从2021年全年的成交数据来看，江北嘴、解放碑与大石化区域成为全年成交最活跃的地区。其中江北嘴区域的TMT行业最为活跃，典型成交案例是字节跳动超3万平方米的大宗成交。从不同资金来源的企业分布可以发现，江北嘴是本地及内资企业的偏好区域，而传统办公区解放碑则是外资企业的首选。TMT、生活服务和专业服务业年度成交面积居前三，其中TMT以字节跳动等互联网企业为代表，生活服务以作业帮等企业为代表，专业服务则以律所、咨询管理类企业为代表。

戴德梁行重庆公司项目及企业服务部主管游雅雯认为，诸多新项目延迟供应，预计2022年重庆甲级写字楼市场将迎来约34万平方米的新增供应，且全部集中在北区，包括江北嘴、观音桥和新牌坊等商务区。新项目入市将推高北区空置率，对市场租金也有影响。

游雅雯指出， 自2020年以来重庆出台多项助企纾困政策措施，已累计惠企近1100亿元，这有利于稳定写字楼市场的小微企业租户。重庆近期又出台了《进一步助力企业纾困政策措施》，预计惠企45亿元以上，帮扶措施包括缓缴四季度制造业中小微企业税款、加大政府性融资担保对小微企业的支持力度等。

同时，近期召开的重庆四川党政联席会议提出，2022年要力争推动2万亿元投资在双城经济圈落地，并计划打造装备制造产业集群，到2025年，川渝装备制造产业主营业务收入将超过1万亿元。未来成渝地区双城经济圈发展前景巨大，万亿级产业的发展也将给写字楼市场带来更多利好。

优质零售物业市场：多个新项目入市 各大商圈共同发力

从2020年12月15日至2021年12月15日，重庆优质零售物业市场共录得5个新增供应，分别是金沙天街、礼嘉天街、光环购物公园、大渡口万象汇和星光68广场B区，新增供应体量69.8万平方米。全市优质购物中心存量攀升至5,762,000平方米。

新项目招商表现出色，且存量购物中心也在通过升级外立面和内部美陈、调整主力店等方式吸引客流，零售市场持续恢复，全市空置率同比下降0.45个百分点，至10.41%。

重庆正在加快建设国际消费中心城市，集聚更多国际消费资源，涌现更多优质载体，如新项目星光68广场B区引进众多国际国内知名品牌，定位以轻奢、潮奢为主。零售市场升级带动全市租金同比上涨1.72%至每月每平方米582.40元。

2021年重庆引进众多首店品牌，首店经济持续发展。如星光68广场B区就有包括GENTLEMONSTER、ami、GOLDEN GOOSE、MARC JACOBS、Isabel Marant、self-portra、IRO等众多重庆首店，以及阿里巴巴旗下每平每屋直营精选家居品牌Homearch全国首店入驻；来福士全年陆续引入LNG全球首家线下旗舰店、Columbia重庆首店、LI-NING 1990西南首店；此外，点都德重庆首店进驻时代天街，潮玩集合店X11成功登陆中央公园大悦城。

受新冠疫情和全球经济形势影响，国际品牌扩张速度趋缓，占比下降，而全国品牌凭借国内稳健的经济发展持续扩张，占比有大幅提升，占全市半壁江山。分档次来看，大众档次品牌占比明显提升，运动潮流类品牌占比小幅上涨；以中端品牌为主的设计时尚占比明显下降，而凸显城市消费档次的时尚与紧跟时尚潮流的快时尚占比小幅缩小。

戴德梁行重庆公司商业地产部主管唐正艺认为，位于新兴商圈中央公园的大悦城、吾悦广场、龙湖公园天街、合景·悠方，以及位于渝北空港片区的T CITY桃源天地购物中心、泽科空港星泽汇、森活·大融城等项目将陆续入市。这将给渝北区带来近90万平方米的新增体量，填补区域优质商业空白。

唐正艺指出，“双减”政策之下，多家教培机构持续“瘦身”，预计未来教培企业关店潮将引起商场空置率在短期上升，商场业态也将面临调整。

此外，重庆在11月公布了《培育建设国际消费中心城市实施方案》，明确到2025年，建成2个商圈、10个高品质商圈、100个特色名街名镇和若干商文旅体融合发展集聚区，基本建成辐射西部、面向“一带一路”、“近悦远来”的特色型国际消费中心城市。

高标仓储物流市场： 多项指标持续改善 外向型的内部枢纽地位进一步提升

围绕加快建设内陆国际物流枢纽和口岸高地这个目标，重庆统筹加快西部陆海新通道物流和运营组织中心、中欧班列集结中心、长江上游航运中心建设，充分发挥“一带一路”和长江经济带联结点的区位优势，着力推进西部陆海新通道与中欧班列长江黄金水道的无缝衔接。

2021年全年重庆高标仓储物流市场新增供应量50.2万平方米，推升全市总存量突破400万平方米，达到464万平方米。

在电商及生鲜租户需求释放推动下，全市空置率同比下降5.7个百分点至24.0%。而在年底租户需求活跃带动下，租金同比上升1.7%至22.1元/平方米/月。

2021年重庆一手物流用地供应持续下降，全年成交地块42宗，总供应面积为2,919亩，中心城区一手物流用地供应紧缩态势持续，周边县区成为新增供应主力。

虽然物流地产仍为物流拿地占比最高的行业，占比达到28%，但拿地主体皆为本地企业，传统物流地产开发商并未摘地；其次为商务服务业和制造业企业。

由于重庆所属辖区较多，供地区域较为分散，其中万州区成为一手物流用地主要供应区域，占比达到25%，其次为渝北区，占比为20%，其次为长寿区、沙坪坝区、合川区。

展望未来，2022-2023年重庆高标仓供应量分布主要集中在两江龙盛、两江空港、东港和沙坪坝区域，其中，两江空港为新增项目最为集中的区域，预计将新增供应量24万平方米。

戴德梁行华西区产业地产部主管盛杰认为：虽然重庆一手物流用地供给量将持续紧缩，但未来1-2年仍将处于新增项目的集中供应期，市场将承受一定的去化压力，预计空置率将处于较高水平，租金承受较大压力。

预计在西部陆海新通道、成渝双城经济圈等利好政策的带动下，重庆外向型的内部枢纽地位将得到进一步提升，第三方物流、零售业、电商、制造业租户的需求将得到持续释放。

盛杰指出，受重庆地理环境的影响，区域市场分散的格局现已形成，预计未来在新增项目的供应下，以两江空港、沙坪坝、两江龙盛、东港为主的市场格局将逐步得到巩固。（完）