最惨购房人：房没了，还倒赔500万

　　作者：暴哥

　　来源：暴财经（ID：icaijing123）

　　最近，家住上海的伍女士一夜之间成为了“名人”，她的成名却令人嘘唏不已：“首付745万的房没了，还要倒赔近500万”

　　一时间，被网友称为“最惨购房人”。

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　　2020年5月，伍女士通过中介购买一套总房款为1550万元的二手房。依据双方的协议，伍女士先期支付了100万元定金和400万元购房款，并且需要在2020年6月30日之前结清首付款余下的245万元。

　　在首付款支付的最后日期，伍女士未能按期补足，双方再次签订补充条款。

　　从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失，伍女士须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，并偿付违约金(合同总价的20%)，且赔偿原有的装修损失180万元。

　　伍女士在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款将在8月30日过户前全部付清。

　　没想到，人算不如天算，伍女士的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。

　　随后，伍女士被原房主发律师函：告知收函3日内付清尾款，否则解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。

　　9月30日，由于伍女士仍未付款，原卖方要求其搬离并归还房屋，偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。

　　2020年10月29日，伍女士在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍女士告上法庭。

　　2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍女士的房屋转让协议被解除;必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费;伍女士要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。

　　最终的结果就是，卖方在没有任何损失的情况下因为一次并未成功的房屋买卖获利近800万，其中490万是违约金，加上房子涨价的300多万，而伍女士损失了约500万，然后如果再次购房，还要承担潜在涨价的300多万。

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　　伍女士冤吗？

　　从法理的角度，伍女士一点都不冤，法院的判法一点问题都没有。

　　在这一交易过程中，伍女士犯了三个错误。

　　首先，伍女士高估自己的借款能力。

　　从交易过程看，在确定买房之时，50%的首付款并没有凑齐，才有后面的补充协议中的总价20%的违约金。首付款都在借钱或加杠杆的情况下，直接导致余款的支付危机。

　　作为普通人，我们掏空六个口袋凑齐首付，也许是一件再正常不过的事情。但前提是一定要保证首付款全部悉数到账后，再去买房。千万不能因为亲戚朋友的一句口头承诺，就和开发商或者房主签订购房协议。一旦突发情况出现，前者可能损失2到5万的定金，后者可能直接损失几十、 上 百万 的违约金。

　　其次，高估了银行的放款速度。

　　一般情况下贷款银行的放款时间是一个月，但也有特殊情况，比如年尾银行缺钱，部分银行额度开始收紧，导致放款速度变慢；自己征信问题，导致银行需要你提交更多的材料或者拒贷；甚至，由于房地产调控政策突然加严，导致银行放款节奏有变。

　　作为买方如果付款期限与银行贷款期限关联在一起，一定要在合同中明确约定，待贷款下发后再付尾款，而不是直接约定具体的付款日期。切勿抱着侥幸心理违约，否则，将得不偿失。

　　第三，高估了赔偿金对自己损失度。

　　在楼市火热之时，很多购房者为了抢到自己心仪已久的房子，会尽可能地向卖方承诺自己的支付能力，甚至不惜用高额违约金来表忠心。实际情况中，只要合同合法合规，再高的违约金法院也一定会支持。

　　买方在签订购房合同以及后期的补充协议时一定要慎重，如果认为约定的违约金过高，当即就要提出修改意见，尽量降低违约金标准。在约定付款期限时，要考虑各方面因素，尽量放宽付款期限。

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　　上海最惨买房者，给了我们什么样的启示？

　　买房对于一个家庭来说是一件天大的事。今时不同往日，购房之前脚尖别踮得太高。

　　千万不要高估了自己。

　　大部分的刚需都是掏空家庭，四处筹措，勉强凑齐首付款。月供占据家庭总收入的一半以上，且贷款期限都是顶格的30年。

　　每月还完贷款，维持必要的家庭支出后，几乎毫无存款。一旦工作和家庭出现变故，现金流断裂是必然，家庭抗风险能力极差。

　　脚尖踮得太高的房奴，在疫情的不可抗力影响，经济周期衰退，行业景气度降低等各种因素下，刀刀致命。

　　千万不要高估了未来

　　我们买房听到最多的就是：首套就得用足杠杆，往大里买，千万别浪费首套资格； 我当年买房的时候，压力也大，每个月还完房贷只剩几百块，现在根本不是个事，用钱换时间，现在贷款买房，就是最好的投资。

　　放在中国经济腾飞的过去和快速城市化进程中，确实没什么错。

　　当时高企的房贷，几年后都成了微不足道的一部分

　　过去的经验不一定适合当下，不一定适合所有人。

　　中国的GDP增速在下降，居民收入增长在停止。当蛋糕不再变大，现实就是钱难赚、赚钱难。

　　并且，你还有可能失业。

　　过于乐观的预估自己未来的收入和收入增长速度，在当下看来，不理智。

　　别忘了，钱赚不到，月供还是照样要还的。

　　刚需买房，一定要在自己的能力范围之内，你现在多加的杠杆，未来都有可能变成打在你身上的棒子。