2022致房企函：守正与出奇

文 | 地产八卦女 陈庆

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今年是壬寅虎年，“虎”在中国生肖里，是和“龙”、“马”一样受欢迎的存在。因此，尽管经济确实不够景气，但大家对虎年还是有所期待的。

尤其是在经过去年下半年的至暗时刻后， 地产人也都希望楼市有一个触底反弹的过程，房企也能顺势而为、再焕生机。

在这一方面，两个大事件已经为虎年政策面定调：

第一个，1月19日国务院全体会议中，强调“稳字当头，把稳增长放在更加突出的位置”。

第二个，“全国住房和城乡建设工作会议”中，关于楼市的表述是，“充分释放居民住房需求”、“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”。

房地产和建筑业占了中国GDP的近14%，2022年想要稳经济，那么稳楼市也是必然的。房地产不能倒，但是房住不炒的基调也一定不会变。

因此，我想借此篇文章，来和大家谈谈房地产行业与企业未来的发展。很早之前，亿翰智库的陈啸天，曾写过一篇《2014致房企函：守正与出奇》，当时地产行业处于连续两三年的低迷，2014正好是变革之年，所以倡议房企守正、出奇恰当其时；

如今，8年过去，楼市经过史无前例的信心高潮与低谷， 再提守正出奇，也是希望对于行业的基本面，我们要有信心；对于企业的发展，我们要有反思、有格局。

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下面，我将分为三部分来探讨：

第一部分：用数据和大家说说目前行业内的残酷与低迷程度；

第二部分：守正：从三个方面谈谈如何客观认识行业基本面；

第三部分：出奇：从两个角度谈谈房企如何“出奇制胜”。

第一部分：残酷的数据！

数据一：史无前例的普遍巨亏！

在过年前几天，阳光城发布一份巨亏的2021年度业绩预告，归母净利润预计净亏损45亿-58亿元。而前年，他们赚了大约五十亿。

同样巨额亏损的还有华夏幸福，预计亏损至少331亿元，蓝光预计亏损120亿元，中国奥园、禹洲、世茂等房企，自然也不容乐观。

如此普遍性的巨额亏损，折射出过去一年行业确实遭遇了史无前例的困境：

一个是房企融资受阻，销售困难，基于谨慎性，房企不得不对存货计提跌价准备。

另一方面，行业不景气，竣工项目减少，利润也要降低。

数据二：2022年，房企债务仍接近万亿！

根据贝壳研究院统计，2022年房企预计到期债务约为9603亿元，虽然比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿的偿债规模高位。

当然，此轮针对行业的强监管政策已经见顶，2022年一季度，房企融资额度陆续恢复中，放贷周期缩短、银行加点下调、LPR降基点......

虽然仍是万亿债务压顶，但投资者与产业链内多方参与者信心也在修复，房企资金流动性问题将得到实质性缓解。

数据三：国企大跃进与民企大撤退

当前， TOP10房企，属于纯民营的仅有碧桂园和融创了，有实力冲刺TOP10的也就龙光和龙湖，其余都是央企和混合所有制房企的天下。

对比10年前，华南五虎、品质浙系、黑马闽系的百家争鸣，地产民企大撤退，让这个行业满溢悲情。

▲ 旭辉林峰说： “城市会分化，行业会分化，企业也会分化。 民营企业，要做好国有企业的补充。 ”

当然，我也不需要过多的解释，大家基本肉眼可见。只是想表达一个观点， 民企也好，央企也好，倘若产品竞争有活力、楼市热度有支撑，那就还算是一个好的市场。

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第二部分：守正！

在如此残酷的行业数据下，不少企业由于应对过慢，出现规模和利润率同步下行的趋势，甚至因为还不上债务而暴雷，并由此衍生了对行业发展基本面的怀疑。

在此，我从三个角度论述，就是想告诉大家，房地产行业至少在未来5-8年内，还是有很大空间的。

一、经济的依赖性：短期经济还将对房地产业有较重的依赖性

其实， 去年年底确认房地产是经济支柱产业，这就意味着，管理层表态地产行业不会崩盘，房地产业的重要性得到认可。

目前，我们国家的GDP按不变价格计算，比上年增长8.1%，看起来还可以， 但按两年平均增长算，这两年来每年只增长5.1%。

虽然相比GDP增速，政府可能更关注疫情下的就业率等指标，但地产行业作为一个母体行业，具有极大的产业关联性和就业影响力，同时土地财政也是地方政府的主要收入来源，因此经济上对于地产行业的依赖，也必然是比较深层次的依赖。

▲全国31个省区市2021年的GDP最新数据

二、需求的规模化：居民信贷杠杆仍有较大空间

坦白说，这个行业成交量确实已经到顶了，最起码短期内不会再创新高，但整体看， 萎缩的成交量，主要是囿于一二线限购政策的执行，以及各地信贷杠杆的收缩所致。

从全国数据角度而言， 全国商品房成交面积从2000年的1.8亿平方米成交量，到2021年17.9亿平方米，简单来说就是20年翻了10倍，中间除了2008年受全球次贷危机冲击造成成交量同比下滑一年之外，基本上需求的释放都是一路高歌猛进。

因此，就算未来需求下滑，从17.9亿平米/年缓慢下滑到10亿平米/年，起码也得有个至少5年吧？就算是10亿每平米的需求量，也是相当壮观的，最多回到2010年那时的状态。

但更重要的是，支撑楼市的第一要素，并不是居民平均收入、房价收入比等等，这些指标只是用来衡量这个城市房产市场是否健康时才有用。

真正支撑楼市的，还是居民信贷。 虽然近6年我国居民部门杠杆率年均增长约4.4个百分点，可以说增速较高，但 由于我国住房贷款首付较高，新房和二手房首付比例是30%-70%，而发达国家（澳大利亚、美国、日本等）的首付在10%左右 。

因此，对于房地产行业，银行信贷的风险事实上有相当充足的安全垫，杠杆水平总体是稳健的状态。

▲就算楼市陷入僵局，对比欧美，银行、央行还有很大的信贷空间可以操作。

当然，按照香港那种反人性的控制房价精准维持极限，精准算计年轻人的首付承受力 （极限高了年轻人就100%放弃、极限低了又没法100%激发年轻人的能动性），一二线城市的房价其实并不缺炒作空间。 但我国毕竟是社会主义国家，适度放松信贷，就足够维护房地产市场的稳定。

三、利润的可得性：大民营房企衰落，小民营房企进场

虽然从年报预披露数据看，大型民营房企接连爆雷，连带利润亏损，但仍然有不少小民营房企进场，说明地产行业的利润回报，仍比较吸引人。

▲1月新增货值，多是一些中小房企。

事实上， 新进军房地产行业的其他民企、重出江湖的小房企、地方城投公司，这3类房企将会填补暴雷民营房企倒下的空白。地产行业的利润率，也仍然相对比较客观。

由此，通过对经济的依赖性、需求的规模性、利润的可得性等三个维度进行分析，其实我们对地产行业并不需要那么悲观。

去年下半年，可以说只是一次“黑天鹅事件”，来得急、来势猛，是调控加大及“三道红线”政策严厉执行的导致的“戴维斯双杀效应”，国家临时举措仍在努力控预期、稳房价、支持经济内循环为主调。

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第三部分：出奇！

那么，既然行业向好，当下的房企，应该如何直面挑战，出清风险？

个人认为，主要有两点：

一是进行严格的现金流管理，控制风险预期。

二是要逆势突破风险，走高质量增长之路。

我们知道，现金流分为经营性现金流、投资性现金流和融资性现金流。当前，受形势影响最大的，莫过于经营性现金流里的预售资金监管，以及信用下调后的融资收紧。

▲房企的7大类融资工具

也正因为如此，在当下，房企要从年度的全面预算工作做起，严格“以收定支” 、 “以支定投”，同时狠抓销售，把预售回款作为主要工作来做。

▲黑天鹅乱飞的时代，房企不可再冲规模，项目合理布局、管理练内功、营造好产品，适时抄底拿地，很重要。

由此，“海压竹枝低复举，风吹山角晦还明”，史诗般的地产巨变正在我们的眼前展开，未来将是最具挑战的三年。

当前，行业正处于一个强管控、弱投机的阶段，房企应该全力以赴，以攻为守，尽全力跨越周期。