海淀“打败”东西城的不只有学区

提到海淀2021年热门板块，不少人首先会想到万柳中关村，提到万柳中关村大家不由想到学区房，但殊不知，在北京2021年年度二手房成交榜单上位居前列的并没有学区房的身影。一方面沾边学区属性的房子价格属于塔尖上的存在，中关村14-15w的单价，万柳动辄千万才能买个够住的房子，不是每个家庭都能承受的，另一方面学位紧缺，多校划片的严格执行，上学不再稳了，大家在2021年下半年购买学区房时的热情较往年明显下降，成交量大幅回落，价格也出现明显回落。

2021年海淀流通前三的小区为保利西山林语，凯盛家园和育新花园，可以说是既在意料之外又在预料之中，意外的是育新花园这种地段，产业，学区，房龄等都算不上太突出的二手房，标准的老旧小社区，成交依然活跃。预料之中的是西山林语，凯盛家园已连续霸榜海淀成交榜多年。

其实海淀强流通小区有这么几个特点：

1.都位于北五环外，被互联网大厂扎堆的中关村，后厂村辐射，这些产业园区造福了昌平二手房市场的同时，也造福了海淀的楼市；

2.相比东西城，五六百万在这些小区能买一个够住，房龄，品质，卖相等还可以的房子，即使像育新花园这种老小区，院落环境，规模，活动空间也要比市区很多老小区好一些。

3.除了上车门槛低一些，三个小区要么地处或临近山后板块，区域的发展潜力也是很多购房人关注的，毕竟海淀除了五环外也没有更多的土地可供开发了。

再来看看几个小区的踩盘信息和购房建议。

1.保利西山林语

这个小区其实夏天被大雨淹了之后我做过评测，具体可翻翻当时的文章，标题为：《下雨对二手房成交的影响有多大？》

西山林语为整个海淀北部片区成交量最高的小区，共分为三期开发，3500多户的体量，7-8层板楼为主，一期（林语公馆）以140平左右改善3居为主，二期主力户型为80多平的双通透2居，三期户型更多样一些，1-3居户型都有，小户型多，所以成交量最高的是三期。从价格来看1居总价340万起，南，东南，北向户型都有，选择多，2居总价500-700万，价格差异主要在面积和户型格局，90平左右小3居570万左右，107平的正规3居在700万左右，如果买140-150平的大三居，根据房源具体情况，900-1000万的价格都有，另外小区还有少量四居及别墅房源。

2居的话二期价格要比三期贵一些，主要是因为户型存在差异，三期两居户型差点意思，大部分客厅朝北带一个落地飘窗，南北各一个卧室，但卖的最好；二期户型更好，南北双通透，客厅主卧朝南，1梯2户，这两种户型面积一样，但客厅朝南比朝北的房子贵出去近50万的价格。

缺点：

1） 地势低，大雨积水影响出行和生活，市政和物业对小区周边排水做升级改造，将来还会不会受到雨水影响，只能今年雨季再看了；

2） 三区户型，私密性一般，楼密，卧室客厅空间，会看到邻居的屋子，采光也会受到影响；

3） 半人车分流；

4） 小区距离地铁比较远，距离16号线站点4公里左右的。

2.凯盛家园

凯盛嘉园位于北五环外温泉镇，2013年的限价房商品房，上市交易需要缴纳35%的土地出让金，即用现在的价格和原值作差，再乘以35%。

凯盛家园分为南北两区，一区为北区，密度比南区低一些，1000户出头的体量，但能上市交易的房源（主要是两居）少一些，因为混搭了一些公租房；而二区是南区，南区居住密度大一些，2000多户的规模，但他活动空间更充足一些，凯盛家园的成交房源也主要集中在南区。

凯盛家园的户型特别好记，因为就两种，60平左右的纯南1居，77-80平的北厅，主卧朝南的2居，80平2居比77平2居客厅多出一个3平米的空间，踩盘时发现业主有当餐厅支个饭桌的，也有改成储物间的。该小区1居的今年夏天成交价360-390万，2居的成交价是450-490万之间，去年同期1居的成交价含税费的话总价在300万以内，2居成交价含税费是在400万以内，去年全年凯盛卖掉了300多套二手房，但因为单价过高，大中介已于10月下架了该小区所有挂牌房源，年底价格有所回调，只能踩盘去中介门店了解房源信息，目前存在3-5%的议价空间。

缺点：

1.每个卧室的空间比较小，两居的格局一般。

2.地铁距离远；

3.大型生活配套缺失，平常想去商场吃个饭，逛街，目前无法满足；

4.毕竟作为保障房，小区的房子品质，社区环境，物业管理尚可，但对品质有更高要求，这里显然达不到你的预期。

3.育新花园

再来说说育新花园，西三旗流通大户，97年的房子，70栋楼，一万户居民，三分之一是高校教师，大部分为6层无电梯板楼，北侧为大塔楼，首师大附属育新学校本部在小区里，这边是小学校区，中学在新康园一区，育新的录取要求还是非常严格的，1911前购房人同样需要北京户口，落户且下本满3年子女才能就读，另外四老上学需要老人有高校教师住宅证否则没戏，现在1911和2211来了，九年一贯制的学校属于九年一学位，而且多校划片政策下，这种高换手率小区，存在上不了目标学校的风险，家长朋友需要注意规避风险。除了学校在海淀属于二流一类，九年一贯制，直升初中也是很多家长选择这里的原因，跟这边家长聊了聊，孩子上完初中上本部高中的也不少，当然还得看孩子的考学成绩。

小区之前拆了地锁，还是比较轻松能找到停车位的，不知道晚上是不是也如此，物业费1块多，这么大规模的小区，小区环境整洁度要比之前看过的慧忠里，芍药居北里，永泰东西里这些小区要好很多。虽然不是人车分流，但中心有大花园和幼儿园，内部还有医院，餐厅，体育馆，活动中心，小区北侧有一些商业，东门出来不到600米就是地铁8号线育新站，楼道门我看到的都是完好的，楼道比大部分老小区要干净，但石灰地面还是看出了这个小区岁月的痕迹。

小区1911后19年8月巅峰挂牌房源量达到100套以上，目前挂牌只有12套，而且相对便宜的6层小板楼几乎无房在售，也侧面反映了小区的关注度和成交情况。

价格的话450万左右四五十平的1居，老小区带客厅就不错了，别指望格局太好，小区也有很多把边东西向的户型，两居的话，500-600万能买到板楼60多平的2居，要么板楼楼层不好，要么塔楼朝向一般，小区还有七八十平，600-700万的大2居或3居，如果纯为上学，我觉得就没必要了，除非是内部置换，否则买老小区这预算我是觉得有点不值当。

和新康园相比，这边贵在是海淀的房子上，不得不说整体社区居住感也要比前者好一些，但单纯图上学，同预算在新康能买个80-100平2居，这里只能看看60平的小2居。