如何排房才能让坪效最优？

在投测过程中，如何排房才能让坪效最优？初排房的测算方法是怎样的？常见的排房平面结构有哪些？同档次竞争酒店的客房面积，需要一样大吗？

近期，次方点评采访了行业专家，他既是品牌的投资发展顾问，又是多家品牌的加盟商，今天就跟随小次一起来看看关于排房的专业细节，希望可以给到各位投资人以参考。

了解物业状况，熟悉产品标准

选择加盟品牌之前，需要对项目做初步判断，比如，物业性质及租赁条件、物业周边商圈的成熟度、周边竞品酒店分析、财务预算等，而排房也是项目投测中较为重要的一环，它直接影响着门店的经营和收益。

如何获得最优的坪效？首先要了解物业状况，同时也要熟悉产品的标准。

1、物业周边：最好有空地，进出道路畅通并可以停车，具有一定的停车位，一般是不少于30个停车位，有的品牌会按房量计算，要求不少于房量的30%；

2、楼体：是否为独栋，独栋最佳。非独栋的话，物业若水平分割，只能有一个酒店；若垂直分割，则不同酒店各自有一个独立的大堂和前台；窗户最好是双层隔音；

3、门楼及大堂：要有独立的大堂，一般经济型酒店不低于120平米；中端品牌则不低于150平米；门楼高度不低于5米，宽度不低于6米；

4、电梯：一般体量在75-80间以内的酒店，配1部电梯，酒店各楼层要满足电梯直达；

5、客房层和走道：毛坯物业的客房层高没有过多要求，但完成面不低于2米4；梁下高度至少要在3米以上，要保障能装入消防管网、新风管网、空调内机、强电桥架、弱电桥架等，但在实际过程中还是要看现场的整体情况，因为物业是千变万化的；

6、酒店体量：房间数需达到品牌要求的酒店体量； 暗房比例不超过3%、5%，有些品牌会要求无暗房；

7、客房的卫生间：卫生间是否需要干湿分区；马桶的宽度；洗手台台面长度；

8、配套设施：是否含餐厅、厨房、会议室、健身房、洗衣房；若有餐厅，是否禁止外包；厨房是否包含明档；

9、后勤功能区：消洗房、回收间、布草间每层是否必备以及面积大小；

10、其他配套要求：有无KTV、按摩室、麻将厅、礼品店等要求以及面积大小；

11、员工区域：办公室、卫生间等。

根据平面图，先做初排房

想要获得最优的坪效，要做好初排房。

一般情况下，投资发展顾问根据物业项目的CAD图纸或者平面图，根据图纸上的平面结构和尺寸来进行预估。

再结合酒店档次、产品标准等对业主的物业做初排房，不需要数据特别精准，只是做预估测算量。

结合品牌要求、市场周边情况做综合评判

想要获得最优的坪效，要结合品牌要求、市场周边情况做综合评判。

比如：物业周边的商圈及市场承载力、周边主要的交通枢纽、景点等。

除此之外，还要深入了解周边同档次竞争酒店客房面积，新开业门店的客房应该与竞争门店的客房面积相差不大。

不同的酒店档次，对客房面积要求不同

想要获得最优的坪效，还要考虑到不同的酒店档次，对客房面积要求不同，比如：

经济型酒店客房面积为16-24㎡ ；中端酒店客房面积为25-35㎡；中高端酒店客房面积为30-40㎡，高端则为36-45㎡。

若以毛坯加盟，单房面积测算方法是：

经济型酒店的单房面积测算方法是3.3（宽度）×6（深度）；中端酒店的单房面积测算方法是3.6（宽度）×7.2（深度）。

另外，常见的排房平面结构分为：板式、塔式、中庭式三种，从中可以衍生出不同的平面形态。如果投资人有兴趣通过酒店平面图提升自己的排房能力，可以在入住酒店时，多留心观察客房门背后的消防逃生图。

希望各位新投资人在借鉴行业专家分享的经验时，可以在项目投测中获得最优的坪效！客观地对酒店投资市场进行分析，提升自己在酒店投资市场风险的抵御能力，并让门店在后续经营中更具有市场竞争力！

编后语：虽然这是关于酒店的排房，但对于保障性住房或者长租公寓，都有着一定的借鉴。关于排房，您有什么好的实操经验，欢迎联系小编，或者在评论区说出您的看法。