起底兰州水源片区：超级大盘造“新城”的利与困

　　这些年来，兰州展现出了十足的“魄力”，那些连续性开辟的城市新板块，已经在建设的过程中，顺利成为了许多购房者的扎根地。九州、青白石、福源新城，以及热度高涨的皋兰生态修复示范区、水源片区，都是兰州开山造城的样本区域。

　　相比于已经成熟的九州、青白石和福源新城，水源片区则是近两年才崛起的“后起之秀”。从盐场堡驱车一路北上，穿越层峦叠嶂的山，绕过并不宽阔的路，水源村就在那里静静矗立。不过这些年来，水源片区似乎都在迫切的发展夙愿中“煎熬”着。

　　早在2017年开始，水源片区就开始酝酿着“蝶变”的时机。这一年，恒大都市田园项目悄然签约，带给了兰州人无限遐想，水源村及周边曾经的“乡郊野地”，似乎在很快就能改头换面，变成下一个青白石，或者下一个福源新城。

恒大都市田园项目效果图 来源：省城乡设计研究院

　　不过，事情并没有我们想象的那么顺利，恒大都市田园项目长时间搁置，几无动态。之后的时间里，关于水源村的发展契机，兰州人也只能从零星的坊间消息中窥见一二，水源片区又进入了较长的一段蛰伏期。

　　后来的故事我们都知道，房企终于瞄准了这个曾经的潜力带，水源片区的土地出让规模也创下近两年来兰州土地招拍挂的新高。就在2022年1月30日，甘肃万威置业有限公司和上海荣光企业发展集团有限公司拿下了位于兰州水源片区的39宗地，共计约1609.755亩。

水源片区1月30日出让地块大致位置 制图：兰州方程式

　　在官方发布的规划公示中，兰州水源片区将建设成为集总部商务、高端商业、游憩休闲、高品质居住等功能为一体的生态宜居示范城。目前，除了万威置业和上海荣光已经拿地/开发项目之外，甘肃天聚源工程有限公司也早在此拿地。

　　公开资料显示，兰州水源片区城市建设用地面积为243.8公顷（合3657亩），如今已经被房企拿下的土地面积就有2157.388亩，其中包含近期被万威置业及上海荣光拿下的1609.755亩，以及2020年7月万威置业拿下的277.945亩地、甘肃天聚源2019年12月拿下的269.688亩地），区域内规划土地出让进程早已过半。

　　其实对比规划图就知道，曾经备受瞩目的恒大都市田园项目圈定的地块，就在现在着力开发建设的兰州万福城项目南部片区范围内。就目前来看，规划项目易主之后，水源片区的发展不仅没有搁置，还催生出了更亮眼的蓝图。

　　兰州万福城项目南部片区——也就是万威置业如今拿地的区域，是项目规划中的运动文教功能区，该区域内除了常规的住宅、商业之外，还规划有展示中心、全民运动公园、万福书院、家风博物馆、国王的朋友教育集群、万福体育馆、儿童主题乐园等业态。

兰州万福城项目效果图 来源：项目官微

　　在远期规划中，兰州万福城还将大力推进产城融合，在人文艺术、3D文教、水岸生态、宜居度假、5G科技数字、运动康养等方面发力，建设一个未脱离兰州却又自成体系的活力小镇，人口规模将达到10-12万人。

　　另外，近期上海荣光所拿地块的规划，其实也早在两年前就昭示，即荣光黄河新城项目。据官网信息，荣光黄河新城总建筑面积约2300万平方米，将服务于兰州总部商务办公市场，都市旅游市场、科技创新市场以及休闲产业市场。

荣光黄河新城效果图 来源：企业官网

　　虽然目前荣光黄河新城项目还未显现出更多信息，但是从爆出的规划图、效果图看，该项目也会是一个以产城融合为主，主打休闲旅游、商务办公的活力小镇。

　　在兰州万福城、荣光黄河新城两个超级大盘项目的蓝图之下，水源片区已经显露出了其发展的核心思路。但是面对如此庞大的规划，房企能否按期推进项目？水源片区又能否旧貌换新颜呢？其实无论对房企还是兰州市来说，这都是一次巨大的挑战。

　　以超级大盘造“新城”并不是水源片区的“原创”，兰州很多新兴板块都是这样发展起来的，除了我们提到的近郊新板块，处在远郊的定远片区，也有类似的发展逻辑。但是在时间的洗礼下，房地产行业早已褪去了曾经规模化的“锋芒”，稳健发展才是当下的趋势。

　　对于水源片区来说，以超级大盘造“新城”，有其利，也有其困。

　　毋庸置疑，超级大盘的规划是让一个区域规整布局、全域发展协调的最佳方案，相比于零零散散建设几个住宅，然后在大费周章地建设配套设施，有序、合理、全面地推进区域建设，所花费的时间、精力要更少，区域的成熟周期也会更短。

水源片区实景图 拍摄：兰州方程式

　　但是，大规模的区域规划推进，考验着房企的实力，流动资金、项目开发、配套设施建设、部分业态的运营……每一个方面的压力都是挑战，在房地产行业局势严峻的当下更是如此。

　　最重要的是，配套设施的建设、产业引进等对于房企来说“几无利润”的内容，却是一个区域发展的根基。如何在保障企业“活下去”、保障项目“摊开来”的基础之上，更快地布局配套和产业，将是水源片区接下来发展最明显的难题之一。

　　那么对于水源片区来说，眼下最关键的发展基础是什么呢？答案老生常谈，那就是路。

　　没有一个板块可以如“孤岛”般存在，在偌大的城市体系中，“新板块”、“新城”势必要依附于主城区发展，否则将很难形成良好的发展态势。

　　对于水源片区来说，和其他区域尽可能地联通，才能形成更好的发展潜力，虽然万威置业和上海荣光近期拿地的约定条款中说明，这里将建设X208线水源村至小达坪公路、水源至城关区盐场堡公路，但是对于一个远景规划规模达数万亩的“新城”来说，仅有两条通往城区的道路还远远不够。

　　其实在水源片区的大规划中，还包含了北山快速路、新G312线等骨干路网，以及联通青白石的诸多区域主干线。水源片区要想形成更强的发展力，除了打通与盐场堡之间的通道外，规划中的城市快速路以及联通青白石的主干线也很必要。

　　目前来看，虽然水源片区大面积的土地出让已经落下尘埃落定，区域的规划蓝图和发展前景也清晰可见，但是纵观兰州所有新区域的发展历程，都是以“十年”为单位的漫长之路，以超级大盘造“新城”的水源村，如今才刚刚启航而已。