法拍房增多，楼市断供潮来了？

这两天有新闻报道，近几年来，上海平均每年法拍住宅的数量大约在2200套，流拍率15%左右。2021全年，上海法拍房折价成交约占54%，溢价成交占46%。

法拍房虽然不是市场交易主流，但又因为交易标的普遍较大，前几年又没有纳入限购范围，吸引很多关注。

那么，法拍房成交火热，究竟意味着什么呢？

法拍房数量增多代表楼市出现断供潮？

这两年不仅上海，包括杭州、深圳等地的法拍房市场，关注度都比较高。

一方面法拍房市场不断流出高标的，总价超过1个亿的房源不少。另一方面法拍房的数量也在增加。很多人理解为，楼市行情不好，断供潮来了。其实并不然。

法拍房增多，更多可以理解为经济增速放缓。

中小企业贷款难，很多企业主直接拿自己名下房产做抵押进行融资。或是一些企业经营不善，现金流出现压力。

如果企业正常经营，有盈利，每月还贷款，资金链顺利运作不会有问题。如果债务量大，无法平衡，那么房子最后会当作债务处理。

此外，业主有可能在套现。

有些城市为了调控楼市过热，用限售，增加房屋的持有时间，增加投资者的持有成本。比如3年限售，意味至少要还3年贷款。对投资客而言，最好不要有持有成本，银行利息越多，投资收益越少。那么干脆走司法途径，让房子变成拍卖房，这样就绕开政策限制了。有人担心房子会折价，其实只要房源质量过得硬，不会有太多损失。这要比做一次正常的交易税费少多了。还有些房源可能反复抵押，业主早已把投资本金赚回来，甚至还有利润，也不愿意走交易流程，干脆走司法程序。总之是变现的游戏。

法拍房折价成交有何内涵？

法拍房每年在二手房中交易占比是相当低的，其特殊性决定不会成为市场交易主流方式。既然是非主流，这就决定价格不会有特别表现。常在这个市场里的多半是行家里手，看到好的房源会果断出手，捡便宜法拍房的确是个好渠道。而且拍卖是特殊的交易方式，通常都是评估价格8折作为起拍价，起步就比市场价要低。所以最后折价成交也是正常的事情。

法拍房有流拍、有溢价，都很正常。

这和房源本身属性有关。有些房源总价1个亿，比如上海，杭州有高总价房源，在市场预期不太好，或者经济不太景气的时候这类房子就算价格比市场价便宜也有可能流拍。相反，有些房源本身有稀缺性，比如去年上海有一套某小区的独栋别墅拍卖，而且溢价成交。背后原因是，小区很少有此类房子出售，买家有个人偏好成分。

普通人怎么买法拍房？注意点什么？

普通购房人想要购买法拍房必须要谨慎对待，毕竟水比较深。有些房源看似“干净”，但买到以后想要住说不定有人出来搞事情。比如拍卖的房源还有租赁协议，买家是不能破坏租赁合同的。此外，法拍房也能贷款，但是贷款比例严格受限，贷款年限通常10年左右，而且只能纯商业贷款。

如果实在喜欢某套法拍房，最好找个行家里手做参谋。此外关注二拍，或有捡漏机会。一拍流拍后，过一段时间该房源还会被拿出来拍卖，不过起拍价是第一次起拍价的8折。通常和市场价已经有足够的价差了。