2020年三道红线政策刚出之时,龙湖就在绿档“安全区”。比起很多企业“现金短债比”这一数据在1左右上下徘徊,龙湖的这个指标是5,这意味着龙湖有着充足的现金储备。
著名地产大V,德科地产频道主理人刘德科说:龙湖刻度线,用来衡量这个行业是否彻底崩溃。
经历过几个地产寒冬的龙湖,也在修炼着自己的过冬的生存能力,而多航道齐头并进、不追高获取土地、加快周转节奏,是龙湖长期以来修炼下的立身法宝。
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布局“多航道”,运营超60家商业
这两年,走在成都街头,会有一个明显的感受——能看到的龙湖天街越来越多了。
龙湖2020年的年报显示,当年龙湖已经有49个商业开业,开业商场建筑面积481万㎡,给龙湖带来的租金收入达到了58亿元。而到了2021年底,龙湖开业的商业已经达到61个,目前已经布局的商业总数超过100个。
从2017年开始,每年在成都都会有天街开业。龙湖官方发布的数据显示,成都龙湖已经实现了12座天街和1座星悦荟的网格化布局。今年初,龙湖还开始了轻资产的商业运营模式,并且以此快速拿下了多个项目,这也就意味着,龙湖在成都的商业版图还在快速发展。
与此同时,在业务能力范围内,龙湖还在寻找未来更有潜力的空间场景。
今年初,龙湖创立了全新的品牌——龙湖智创生活,融合多个航道的核心能力,目前,智创生活的物业服务已经进驻川内14个城市,合约面积达到4600万+㎡,在管面积1800万㎡;
在租赁住房方面,龙湖以长租公寓品牌冠寓打开了集中租赁住房市场,目前,冠寓在成都开业房间超过10000间,出租率达到95%以上,在全成都的市场占有率达到32%;
加之,龙湖新开辟的塘鹅租售和塘鹅美装修两条主航道业务,以及在医养、产城等创新领域的积极试水,时至今日,龙湖已经打通了一条全航道发展的链条,这也是龙湖“空间即服务”战略的重要一步。
多航道打通,实际上也是一项长期投入,以商业为例,从2000年开始商业布局,其后每年,龙湖都会将销售回款的10%投入商业。据东方证券研究所估算,龙湖现在累计自有投入427亿元,若是按3:1货地比,则相当于销售回款1281亿元。
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不追高拿“地王”
但去年土地储备全成都第四
当然,提及龙湖,地产自然难以被忽视。在成都,龙湖连续三年登上前三。据中指院数据显示,龙湖2021年以169.7亿的销售金额位列全成都第3名。
2021年成都市房地产企业销售业绩TOP10
图据中指研究院
龙湖在地产开发中,除了保持头部房企的敏锐外,拿地时还表现出了十分的谨慎。
据观点指数统计,截至2021年10月底,龙湖拿地平均溢价率为11%,且底价拿地尚未计入。虽然有限价的部分因素,但龙湖底价拿地的数目占比约1/3。
图源:观点指数
不追高拿地,龙湖的策略在成都市场也有体现。
去年,成都开启了双集中供应。在热火朝天的首批次土拍时,龙湖并没有像其他民营企业一样卯足劲补仓,而是等到市场逐渐恢复理性后,在第二、三批次供应时,才和多数央企、国企同期进场。据中指院数据显示,龙湖去年以73.9万㎡的拿地规模位列第三名,拿地金额则仅为第五名。
2021年成都房地产企业拿地金额与规模TOP30
图据中指研究院
布局除了看准时机外,龙湖拿地的另一个优势则是,凭借自身多航道开发的产业优势,拿地时从不打价格战,很少介入那些竞争激烈的“地王”地块,这也是龙湖控制地价的关键。
比如配备大体量商业的地块,除了传统的铺面、公寓或写字楼,龙湖会根据体量搭配天街或星悦荟;自持商业或住宅,龙湖则能用来呈现长租公寓冠寓或落地养老品牌椿山万树;依靠全业态的协同,龙湖还打造了多个TOD项目……
成都西宸天街实拍
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以速度跑赢同行
拿地半年多,超200亩项目就亮相
房企的开发,绕不过一个词“高周转”。快,能够让企业拥有更多的资金来实现扩张与布局,而稳定的快,却是科学的选址布局、合理的定价、以及产品能力等综合实力的体现。
我们从龙湖去年业绩销售的重要组成项目中可以发现,昱湖1号、学樘府、江天阙等项目地块都是在1年内取得,然后快速售出。以位于兴隆湖板块的龙湖·天境为例,项目地块是2019年末取得,2020年9月便取证入市,1个月后清盘,时间到了2021年底,这个项目已经建成交付,整个周期控制在2年。
已交付的龙湖·天境实景图
今年春节刚过,龙湖就发布了三大全新项目——位于行政学院的TOD大盘龙湖光年,位于麓山板块的龙湖·九里熙上和位于麓湖板块的花千樾。这三个项目,都是龙湖去年下半年才拿下的地块。上周六,龙湖光年示范区开放,这宗超200亩的大盘,就这样被龙湖快速提上了销售日程。
据了解,龙湖光年项目占地约258亩,规划定位TOD站城一体化综合开发,是龙湖成都在售占地最大、业态最丰富的综合性大城。
龙湖光年实景图
率先亮相的光年,也充满着龙湖基因,通过多航道整合参与到成都的TOD打造中来,动作快、业态全。这个项目背后恰好有两个支撑:
一是,今年的龙湖提出了“至善龙湖,与城共进”的品牌主张,旨在通过全航道业务,参与更加丰富的城市空间服务。
与此同时,龙湖也表示:未来的产品,会将产品属性与城市属性最大化地结合在一起,形成了“强力产品打造”与“丰富的城市资源”的强力闭环。
在这个冬天之后,龙湖全新对于行业的新思考也在逐步落地。3年前,在龙湖的业绩发布之后,龙湖的掌门人吴亚军曾经写下一句话:没有伞的孩子下雨必须努力奔跑!
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主编:余鸽
责编:赵述锦
编辑:陈齐美
图片来源:成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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