地产新势能｜龙湖的过冬法则

2020年三道红线政策刚出之时，龙湖就在绿档“安全区”。比起很多企业“现金短债比”这一数据在1左右上下徘徊，龙湖的这个指标是5，这意味着龙湖有着充足的现金储备。

著名地产大V，德科地产频道主理人刘德科说：龙湖刻度线，用来衡量这个行业是否彻底崩溃。

经历过几个地产寒冬的龙湖，也在修炼着自己的过冬的生存能力，而多航道齐头并进、不追高获取土地、加快周转节奏，是龙湖长期以来修炼下的立身法宝。

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布局“多航道”，运营超60家商业

这两年，走在成都街头，会有一个明显的感受——能看到的龙湖天街越来越多了。

龙湖2020年的年报显示，当年龙湖已经有49个商业开业，开业商场建筑面积481万㎡，给龙湖带来的租金收入达到了58亿元。而到了2021年底，龙湖开业的商业已经达到61个，目前已经布局的商业总数超过100个。

从2017年开始，每年在成都都会有天街开业。龙湖官方发布的数据显示，成都龙湖已经实现了12座天街和1座星悦荟的网格化布局。今年初，龙湖还开始了轻资产的商业运营模式，并且以此快速拿下了多个项目，这也就意味着，龙湖在成都的商业版图还在快速发展。

与此同时，在业务能力范围内，龙湖还在寻找未来更有潜力的空间场景。

今年初，龙湖创立了全新的品牌——龙湖智创生活，融合多个航道的核心能力，目前，智创生活的物业服务已经进驻川内14个城市，合约面积达到4600万+㎡，在管面积1800万㎡；

在租赁住房方面，龙湖以长租公寓品牌冠寓打开了集中租赁住房市场，目前，冠寓在成都开业房间超过10000间，出租率达到95%以上，在全成都的市场占有率达到32%；

加之，龙湖新开辟的塘鹅租售和塘鹅美装修两条主航道业务，以及在医养、产城等创新领域的积极试水，时至今日，龙湖已经打通了一条全航道发展的链条，这也是龙湖“空间即服务”战略的重要一步。

多航道打通，实际上也是一项长期投入，以商业为例，从2000年开始商业布局，其后每年，龙湖都会将销售回款的10%投入商业。据东方证券研究所估算，龙湖现在累计自有投入427亿元，若是按3:1货地比，则相当于销售回款1281亿元。

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不追高拿“地王”

但去年土地储备全成都第四

当然，提及龙湖，地产自然难以被忽视。在成都，龙湖连续三年登上前三。据中指院数据显示，龙湖2021年以169.7亿的销售金额位列全成都第3名。

2021年成都市房地产企业销售业绩TOP10

图据中指研究院

龙湖在地产开发中，除了保持头部房企的敏锐外，拿地时还表现出了十分的谨慎。

据观点指数统计，截至2021年10月底，龙湖拿地平均溢价率为11%，且底价拿地尚未计入。虽然有限价的部分因素，但龙湖底价拿地的数目占比约1/3。

图源：观点指数

不追高拿地，龙湖的策略在成都市场也有体现。

去年，成都开启了双集中供应。在热火朝天的首批次土拍时，龙湖并没有像其他民营企业一样卯足劲补仓，而是等到市场逐渐恢复理性后，在第二、三批次供应时，才和多数央企、国企同期进场。据中指院数据显示，龙湖去年以73.9万㎡的拿地规模位列第三名，拿地金额则仅为第五名。

2021年成都房地产企业拿地金额与规模TOP30

图据中指研究院

布局除了看准时机外，龙湖拿地的另一个优势则是，凭借自身多航道开发的产业优势，拿地时从不打价格战，很少介入那些竞争激烈的“地王”地块，这也是龙湖控制地价的关键。

比如配备大体量商业的地块，除了传统的铺面、公寓或写字楼，龙湖会根据体量搭配天街或星悦荟；自持商业或住宅，龙湖则能用来呈现长租公寓冠寓或落地养老品牌椿山万树；依靠全业态的协同，龙湖还打造了多个TOD项目……

成都西宸天街实拍

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以速度跑赢同行

拿地半年多，超200亩项目就亮相

房企的开发，绕不过一个词“高周转”。快，能够让企业拥有更多的资金来实现扩张与布局，而稳定的快，却是科学的选址布局、合理的定价、以及产品能力等综合实力的体现。

我们从龙湖去年业绩销售的重要组成项目中可以发现，昱湖1号、学樘府、江天阙等项目地块都是在1年内取得，然后快速售出。以位于兴隆湖板块的龙湖·天境为例，项目地块是2019年末取得，2020年9月便取证入市，1个月后清盘，时间到了2021年底，这个项目已经建成交付，整个周期控制在2年。

已交付的龙湖·天境实景图

今年春节刚过，龙湖就发布了三大全新项目——位于行政学院的TOD大盘龙湖光年，位于麓山板块的龙湖·九里熙上和位于麓湖板块的花千樾。这三个项目，都是龙湖去年下半年才拿下的地块。上周六，龙湖光年示范区开放，这宗超200亩的大盘，就这样被龙湖快速提上了销售日程。

据了解，龙湖光年项目占地约258亩，规划定位TOD站城一体化综合开发，是龙湖成都在售占地最大、业态最丰富的综合性大城。

龙湖光年实景图

率先亮相的光年，也充满着龙湖基因，通过多航道整合参与到成都的TOD打造中来，动作快、业态全。这个项目背后恰好有两个支撑：

一是，今年的龙湖提出了“至善龙湖，与城共进”的品牌主张，旨在通过全航道业务，参与更加丰富的城市空间服务。

与此同时，龙湖也表示：未来的产品，会将产品属性与城市属性最大化地结合在一起，形成了“强力产品打造”与“丰富的城市资源”的强力闭环。

在这个冬天之后，龙湖全新对于行业的新思考也在逐步落地。3年前，在龙湖的业绩发布之后，龙湖的掌门人吴亚军曾经写下一句话：没有伞的孩子下雨必须努力奔跑！

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主编：余鸽

责编：赵述锦

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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