成都北门的发展逻辑，和配套、单价无关！

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我想买一套二手房，看了量力健康城，和天回镇碧桂园城市花园，这两个小区后期发展如何，哪个小区值得入手？

房段子解答

两者严格来说，都属于北门，北门的发展逻辑，和配套，价格无关，而是和绝对的地段、环线有关。

也就是说，我其实更看好量力健康城，虽然配套的确稍差，但是从环线和地段上来看，更接近三环，本身周边有拆迁后土地上市，房企（比如德商）入驻带动的可能性，再者就是旁边的华侨城、保利、中加水岸、天悦城等品质和价格都已经提升上来，对量力是有帮助的。

而现在量力健康城的价格梯度变化非常的大，从1.3-1.8万都有，说明了业主对自己资产充满了不确定性，在他们疑惑的时候，就是我们很好的捡漏时候。

比如一万三四，甚至比碧桂园城市花园的指导价还要低一些，这个价格，怎么看怎么都是划算的，未来逼近华侨城原岸高层没有压力，更不用说有树德沙河了，是有很好底子的一个楼盘。

当然，当前的基本面还是比较一般，城市界面就不多说了，主要是离5、27号线，都有1公里多点的样子，而且长期会存在这样的问题，所以配套相对较差，但好在我们前面说了，北门发展的逻辑是环线地段，从距离来说，进入三环内，即便是步行，也要比碧桂园的地铁更便捷。

碧桂园这边就是外部配套很好，学校，楼盘，地铁，产业，金牛已经是尽力了，但这种尽力却未能在楼市上表现良好，主要是尾大不掉导致的，未来的板块上限不高，几乎成为了定局，我都不用去详细比较内部产品了，或者说，很多人看重的地铁，其实也有个六七百米。

这个区域对大丰天回地缘性改善自住尚可，但真要寻求未来潜力空间，还请绕道。

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东门新房里有两个网红盘，华侨城滨江壹号还有锦尚府，这两个楼盘，哪个更好，刚二资格吧，成华的，预算300内。

房段子解答

首先来说，刚二资格的话，我认为这两个楼盘的上车概率还是挺大的哈，成华最近的一些网红盘或者说有性价比的楼盘，基本上刚二都是很好入围摇号池的，至于能否摇中，这个就看自己的造化了。

话说华侨城滨江壹号，我认为优点在于房源多，门槛低，缺点在于配套远，刚需气质太浓厚。

华侨城即将预售的是20-22号楼，大概有1021套，主打的面积是74-131平，户型非常丰富，其中以七八十平的套一套二居多，预计22年10月底交付，目前基本是现房状态了，烂尾可能性不大了哈。价格不妄加猜测了，总的来说，单价总价都不会高，你的预算，上车绰绰有余。

但是缺点也说过了，本身就是环配套区，地铁、商业，都要步行大概1000米多，所以虽然在主城区，但却一直是配套的空心区，这一点朗诗·绿色街区、华侨城·御龙山感受很深刻。至于刚需气质，主要还是小户型带来的，很多人珍惜房票，首套首贷的资格，所以会尽量去买一些偏改善的，大户型，争取一步到位，除非的确是预算很紧张（但是现在成都刚需普遍比较有钱的样子），所以我认为这次它竞争并不会很激烈的样子，我估计刚四，甚至一些腾退出来的房源，都有望让普通上车。

至于锦尚府，挨着原来的成华网红盘SM锦悦不远，都属于建设路商圈，这是成华区最先成熟起来的一个商圈，除了地铁，都熟透了，包括作为成华三区的划分，商业，人气等等，都是非常丰富的，这点和华侨城差别较大。

严格来说，优点是房源改善，配套成熟，缺点则是体量较小，房源较少（竞争难度大）。

锦尚府开盘的是2栋，只有246套，户型明显要大得多，大概是104-138平，还是T2T3产品哈，对比前面说的刚需资格，其实很多人是会喜欢这种改善尺度的。

不过它是个迷你楼栋，一共只有3栋，2栋住宅，1栋是商业，也是个小开发商，三友集团近年的经营状况并不顺利。预估23年中交房，但是目前建筑主体的建设进度还未到50%。

所以两个楼盘，还真是卧龙凤雏啊，不过从我个人角度来说，要不赌一把不会烂尾？尝试下锦尚府如何？

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总房价350以内，成华区户口，刚有一个棚改资格，成华区的，说的高新区除外，其他地区都可以棚改摇号，想考虑天府新区，主要考虑后期升值空间，可能不会住，现在考虑天府上城，和天府未来公园城，感觉天府上城价格便宜，但是后期天花板感觉一般，未来城又怕棚改摇到全是大面积，不是特别懂棚改摇号规则，望老师指点推介下，主要考虑后期天花板和流通。 ‍

房段子解答

成华区棚改身份可以参加天府新区住房的优先摇号、优先选房。

棚改资格的话，目前来说，应该在买得到的前提下，尽量选择未来上限最高的。

买得到的前提，是指比较确定的，近期会开盘的网红盘，比如川发天府上城（预计3月）、天府公园未来城（估计4月）或者新鸿基悦城（预计3月），反而像蔚蓝卡地亚，万达壹号或者恒大天府半岛这些，都没有个准信，就不必去死磕了。

上限最高的话，我们来看看川发天府上城还有天府公园未来城。

川发特别单纯哈，基本和上批次的一房一价一样，最大的是140左右的T4高层，清水单价1.35，自装2.5k下去成本是1.6万，板块预期上限我认为大概是3万的样子，也就是说140*1.4，大概有个200万的空间。

天府公园未来城的话，接下来的批次直接是精装发售的，单价2万，你350万，上车175平的面积没问题，但是参考它的剩余户型，大概你上车165平的T3大平层问题不大，而板块的上限的确是很高的，我预估可能有个3.5左右吧，所以165*1.5，大概空间有250万的空间。

可以说，未来城的潜力更大，而且你本身就是有350万的预算的，要物尽其用，我建议应该优选等待未来城。

更何况，未来城的户型多变，144-165的户型/房源比较多，按照逻辑推理，都是比川发更好的选择。

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大佬，东安湖新希望这两天出消息了，有7栋高层，为2T4的，面积117和143。这个楼盘清水限价18140，有3000的装修，算2.1，长期来看，上限是多少？隔壁吾悦上限能到多少？现在有没有必要卖了吾悦，置换到新希望这边？

房段子解答

新希望的东安湖地块，位置可以说是非常棒的，本身就兼顾了东安湖湖景+地铁资源，可以说配置比电建地产洺悦御府还要高出一筹来，而且住兼商，容积率只有1.5左右，清水限价1.8万，大概50%是可以精装交付，按照你说的这批次，精装交付折算下来大概2.1万的单价的话，我认为价格是很不错的了。

1.5的容积率，能开出2T4的产品不容易，但是17F小高层，还算可控，总价下来就大概是250-300万左右，基本上很符合当下东安湖的购买力，开发商也是精准计算过的，这么一来，出场就表现优越，从整体的性价比来说，应当是东安湖最好的选择了。

按照目前成都东进，东安湖以及大运会等综合状况来看，我认为这个板块，基本上3-5年以后上3万没啥问题，这个楼盘应该是率先达到的，这基本上算是比较保守的一个对上限的看法了。

目前来说，吾悦广场这边是二手房状态，单价跨度很大，指导价是1.5万多，但基本上挂牌一万六七八九甚至2万的都有哈，虽然同样的高层产品，但是吾悦这边30多层，是新希望的2倍了，另外T6产品，再加上小户型，再加上杂乱的业态分布，整体的价值，也明显是不如新希望的。我预估未来他们有个3-5k的差距，也就是新希望3万，吾悦这边大概2.5-2.7万左右吧，以后还会越来越大。

假设你本身就是在这周围工作生活的话，置换的目的也是本地就地改善，那么我认为是可行的，你并没有多付出什么，就1个点的中介费罢了。

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请问想买二手房，在高新区上班，目前考虑大面 锦江 成华东站附近，请问哪个地方以后升值空间潜力大些？

房段子解答

从便捷性来看，当前的锦江和成华，肯定是非常方便的，毕竟地铁已经通达了，大面这边的话，还没有通车，13号线大概要24年底，还有个2年多，如果愿意接受通勤不便，然后特别看中它未来潜力的话，倒也未尝不可，但是先行在气势上是输了一些。

至于锦江，片区太大，板块太多，整体要板块对板块吧？比如三圣乡，川师这类的？

要我从二手的角度来说，我可能会比较倾向于成华的东客站（非三环外的成渝立交），我也观察成都二手房市场好些年了，此前，尤其是在去年指导价陆续出炉之前，基本上可以说，没有洼地可言，因为卖家预期都打得挺高，但是时隔半年之后，好些板块价格回调明显（比如大面和三圣乡的部分楼盘），也有一些板块，一直不愠不火（缺乏集群效应，比如东客站）。

这些可以说，就是我们很好入手的一种对标方向。

大面这边价格回调较多，大概现在一万六七都可以上手，但是二手房太多了，内卷很厉害，这次指导价之后，你降我降纷纷降，所以绷不住，未来预期是挺好的，基本面有地铁等配套，也有大运会东进的概念，但是只适合150-200万级别的刚需入场，而且我担心以后，依然会发生房东内卷降价的可能性，这样一来，潜力得不到很大的保障。

然后锦江，比如川师一带，基本没啥意义了，发展完毕，利好殆尽，目前华润幸福里这类，配套比不上万科城市花园，大家还居高不下，性价比不高了。三圣乡就比较两极分化了，一些次新的比如首创娇子、华熙528，绿地468，可以说很硬气，然后锦江城市花园这类，就很老气，都不是非常好的选择，而稍微中庸的卓锦城五六期，单价虽有回调，但是也是比较偏高的，不是很好入场。

最后东客站，楼盘不多，就荣盛佳年华这类，目前还没形成很好的二手房组团效应，所以单价2万，中环地段，再加上东客站是承接攀成钢塔子山外溢的改善板块，怎么看未来都是比较有潜力的区域，更何况还紧挨着渥太华等，商业也在复苏和兑现，如果你在高新上班，7-18号线是很便捷的，这边我可以说还真比较适合200万级别的选手入场。

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