纪家庙10万+楼盘呼之欲出，今年丰台豪宅市场将迎哪些变化？

央广网北京2月28日消息（记者 门庭婷）近日结束的北京2022年首批集中供地中，有三宗地块触顶价成交，位于丰台区玉泉营街道的纪家庙村地块是其中唯一一宗有政府持有份额的地块。该地块也是北京本轮成交土地中唯一位于三环内的地块。随着区域发展速度加快，曾经是北京城六区房价洼地的丰台，近几年已然成为豪宅聚集的板块，而位于三环内的纪家庙地块，自然受到市场更多关注。

京南崛起 丰台“逆袭”豪宅频出

很长时间以来，丰台承担着北京市交通枢纽、服务保障等角色，区域发展水平与城六区其他区域表现出明显差异，甚至有“南三不如北五”的说法，区域内房价也相对较低。

不过，伴随城南行动计划实施，丽泽金融商务区、总部基地、万达商圈等陆续建成，丰台区域发展按下快进键。2019年12月11日，《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》正式发布，其中提到丰台区要建成首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。

区域价值的提升，也将丰台楼市推向了新阶段，特别是2015年，丰台在房地产市场受到更多关注。2015年1月7日，花乡白盆窑地块以86.25亿元被“华润+首开+平安”联合体竞得，溢价率接近22%，一举创下当时北京单个地块总价的新记录；亚林西两宗地块也高价成交，楼面价接近5万元/平方米。

同年10月份，花乡樊家村一宗地块以49.5亿元出让给葛洲坝，成为当年北京市单价最高的地块，7.5万元/平方米的纯住宅楼面价，也让市场响起 “丰台房价迈进10万+时代”的声音。此后，该地块转化的北京中国府项目接近11万元/平方米的售价也坐实了这一言论。

2020年，分钟寺三宗住宅用地的成交，再次给丰台带来“高光时刻”，业内认为，丰台区房价已经稳步进入10万+时代。曾经300万就能拿下改善三居的丰台，不断吸引房企慷慨解囊，成为名副其实的豪宅聚集地。北京中国府、中海甲叁號院、华润昆仑域、招商中国玺、西宸原著、合生缦云、东叁金茂府等项目，不断为丰台人居带来创新，例如北京中国府的“5G”加持、中海甲叁號院的270°观景阳台、东叁金茂府的科技居住体验等。

合硕机构首席分析师郭毅认为，伴随北京城市扩容，土地供应基本集中在五环到六环之间，但丰台城市化进程相较于城六区其他区域要慢一些，能够腾挪出部分内城地块用于新建商品住宅开发。这也是近些年丰台区豪宅频频上新的主要原因。

纪家庙或迎华润府系产品 预计未来去化情况较为乐观

本次成交的纪家庙地块位于三环内、玉泉营桥附近，临近南三环西路与菜户营南路，与地铁10号线纪家庙站、房山线东管头南站直线距离约1公里左右，位置可以说是这宗地块的第一优势。

（纪家庙地块位置示意图，图源北京市规划和自然资源委员会）

该地块挂出后便受到较高关注，郭毅表示，纪家庙地块处于内城核心区域，其价值和城市属性是首屈一指的，从供需来看，北京四环内的供给处于空白状态，市场对高端住宅的需求稳步增长，因此内城地块推出后，势必会受到开发商的关注和追捧。

出让文件显示，纪家庙地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，其中建设用地面积为33500平方米，建控规模85400平方米，销售指导价为10.9万元/平方米。土拍现场，该地块报价快速触达上限价57.12亿元，进入竞报政府持有商品住宅产权份额程序，最终华润以6%的政府持有份额将其拿下。

据中指研究院测算，纪家庙地块成交楼面价约为6.7万元/平方米，行业预测该地块未来将是丰台区又一个准豪宅项目。熟悉华润的业内人士猜测，该地块可能会推出华润旗下最高端的产品系——府系，该系列的代表作有深圳湾悦府、武汉瑞府、上海苏河湾中心·润府等。

从周边情况来看，“建工+首开”联合体此前拿下的卢沟桥乡万泉寺村地块同样位于三环内，与纪家庙地块相距不足1.5公里。根据出让文件，万泉寺地块销售指导价为11.2万元/平方米。

此外，纪家庙地块附近有懋源·璟岳、北京中国府、中海甲叁號院等项目在售。北京市住建委网站数据显示，懋源·璟岳共182套住宅，目前去化率超过70%，最高成交均价约为12.6万元/平方米，在售住宅拟售均价最高约为12.3万元/平方米。

去年1月份，葛洲坝北京中国府第二次获取预售证，北京市住建委官网信息显示，项目 9#、12#、13#、14#楼仍为正在预售状态，最高拟售均价约为11.9万元/平方米；中海甲叁號院曾两次获取预售证，成交均价约为10.8万元/平方米和11.2万元/平方米。

二手房方面，纪家庙地块临近万柳园小区，该小区建成于90年代，交易网站显示，其二手房挂牌价格大多在5.5万元/平方米左右。

配套是未来置业者关注的重点。纪家庙地块3公里范围内有首都医科大学附属北京佑安医院、首创龙湖北京丽泽天街、北京市丰台五小（万柳分校）、首都医科大学花乡校区等配套，同时享受丽泽商圈、总部基地商圈等利好。

对于地块未来去化情况，郭毅表示，这两年丽泽金融商务区已经实现了明显的产业集聚效应，周边几个片区交通规划、城市配套进入逐渐兑现利好的阶段，也为周边区域带来高端住宅的需求。因此，在产业拉动和较大的客户基数下，“只要开发商推出高质量产品，能够对标和满足北京市场的高端居住需求，地块上市之后会有比较好的去化情况。”

丰台区三环内仍有“待嫁”地块 亚林西受关注

去年12月20日，丰台区公布2022年拟供地计划，共包含10宗地块，其中两宗位于三环内，除本批次拍出的纪家庙地块外，还有亚林西土地一级开发项目剩余用地。

亚林西地块位于南二环与南三环之间，周边医疗、教育、商业配套齐全，与纪家庙地块一样承接丽泽金融商务区的红利。目前，亚林西板块内有华润昆仑域、招商中国玺等豪宅项目。若今年拟供应地块成交，该板块豪宅阵营将再添新成员。

从市场竞争角度来看，郭毅认为万泉寺、亚林西等地块整体供应量仍相对可控，“虽然拆分成了几个地块，但商品住宅套数并不多，总体来讲还是有相对宽松的市场竞争氛围。”

具体到亚林西板块，华润昆仑域、招商中国玺两个项目曾出现热销现象，板块内供应已经不太充分。据了解，上述两个项目二手房价格多在10-14万元/平方米区间内，而新供应地块销售指导价基本为10-11万元/平方米。郭毅认为，新供应地块未来还是有较好的价值预期空间。

纪家庙与亚林西地块外，丰台区2022年拟供应土地中，还有5宗位于五环内的地块，涉及小瓦窑、大井、青塔等板块。当昔日房价洼地逆袭成豪宅聚集地，丰台区土地市场未来走向如何，近期成交地块又将转化为怎样的作品，记者将持续关注。