小区共有部分出租 谁说了算
高空抛物 谁来负责
一楼“住改商” 楼上邻居能否一票否决
老年人如何“以房养老”物尽其用
上期我们一同学习了《民法典》中营利法人的定义及类型，今天，我们请专家解读《民法典》物权编中业主的权利、义务和责任边界以及居住权的相关内容。
嘉宾
王雷
中国法学会民法典编纂小组成员
《民法典》物权编第277条
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
小区治理不简单等同于业主自治，其离不开公权力机关依法行使公权力予以支持和保障，但是要注意，公权力在助力小区业主自治过程中，行使权利的方式是指导和协助。
《民法典》侵权责任编第1254条
禁止从建筑物中抛掷物品。
从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
禁止高空抛物规则解析
禁止高空抛物规则包括以下层次：
禁止高空抛物；
发生高空抛物，要由高空抛物行为人来承担侵权责任；
物业服务企业应当履行安全保障义务，防范和制止高空抛物；
发生高空抛物时，公安等机关应当依法及时查清责任人；
如果难以查清责任人，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
《民法典》物权编第278条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
共有部分出租，谁说了算
小区共有部分广告位出租，不是物业服务企业能够决定的，而是需要召开业主大会，由全体业主共同决定。
《民法典》物权编第282条
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
出租获益部分归谁
共有部分是全体业主共有的，利用共有部分获取的收益，在扣除物业管理的合理成本之后，应由全体业主来分享。
《民法典》物权编第366条
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权是《民法典》物权编最大的亮点
在现实生活中，有权居住通常表现为两种情况：业主对房屋具有所有权，租户对住宅拥有租赁权。《民法典》物权编创生了第三种有权居住的方式，即居住权，它对于他人的住宅，享有的不是租赁权这种债权，而是物权的一种具体类型：用益物权。
案例1 老年人如何“以房养老”物尽其用
“以房养老”是保险机构开展的一种商业保险业务，一些不法分子打着“以房养老”的旗号行骗，致使不少老年人陷入房财两空的境地。
为防止不法分子利用“以房养老"欺骗老年人，老年人在“以房养老”的过程中，可以通过签订居住权合同，避免陷入套路贷的陷阱中。老年人可以将房产卖给保险公司等商业机构，这不同于普通的二手房买卖，可以通过设定居住权合同的方式给自己保留一个终生的居住权。
案例2 老年人如何利用居住权，实现老有所居
电视剧《安家》中，老严夫妇用毕生积蓄给自己的儿子儿媳妇在城里购买了商品房，并登记在儿子儿媳妇名下，但是过了不久，小两口就把老两口拒之门外，老严夫妇无处栖身，生活非常凄凉。
居住权制度在家庭财富纵向传承过程中，能为保障老年人老有所居提供制度的助力，一方面老年人可以把财产传给子女后代，另一方面也可以为购买的商品房设置一个终生的居住权。
观众提问
线上观众
朋友离婚没有住处，可以要求对方设立居住权吗？
王雷
夫妻离异，丈夫无处栖身，妻子可以在自己拥有所有权的房屋之上，给丈夫设置终生居住权。居住权制度可以给离婚后需要帮助的一方一个不同于所有权、租赁权的居住方式的选择，就是作为用益物权的居住权。
线上观众
一楼要“住改商”，其他居民有否决权吗？
王雷
《民法典》物权编第279条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。最高人民法院相关司法解释明确规定，“其他有利害关系的业主”是指本栋建筑物内的其他所有业主都属于有利害关系的业主，这些业主每一户都有一票否决权。
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