一勺言 | 暴雷房企有没有公约数？

　　最近在与朋友交流，这么多的上市房企的流动性危机案例，有没有公约数？

　　包括但不限于：

　　有没有地域特征共性？

　　有没有战略导向共同点？

　　有没有管理层面共通处？

　　大概率是有的。

　　但其中一个朋友说，暴雷的地域特征，不能说完全没有，但是，地域特征没有你想象中的那么明显。

　　「我认为，更深度的层面，还是企业战略的问题。因为，你总是能够在同一个地域中，找到例外的公司，比如粤系的碧桂园，闽系的旭辉，川渝系的龙湖。地域的本质，还是战略选择。」

　　对于地域特征的总结，你可能会觉得很像事后诸葛亮。

　　你看，如果没有融资端的五条红线的加持（央妈的三根红线 + 银保监会的两根红线），大概率，暴雷的结局，会进一步往后推迟，今天我们谈这个话题，更无异于杞人忧天。

　　如果把五根红线理解成外因，那么，外因要通过内因起作用。

　　外因就像天气，大家都在经历，省略不谈。

　　那么，在内因里，有哪些共同点呢？

　　1，闽系、粤系、川渝系房企是本轮暴雷的重灾区，似乎在强烈暗示，地域特征一定存在。

　　路径依赖是人的本能，房企的管理层在全国化时，很容易以大本营市场与发家城市的思维，来看待其他市场，结果，大把的钱投到不熟悉的城市与市场，现实却很骨感，风格、玩法与水深，完全不同。

　　房企管理层在心理上，要么心存侥幸，要么不够敬畏，最后，骤然失速。

　　这部分内容不展开说，可以参考之前的文章：一文。

　　2，大本营市场的坍塌，加速了危险程度。

　　大本营市场的坍塌，尤其可以用来解释，中西部房企在扩张后的流动性难题，比如河南、川渝、武汉，等等。

　　以武汉为例，武汉疫情后，整个市场遭遇重创，为了缓解疫情后的财政问题，武汉市在2020年大量在城市核心区供地，导致2021年市区大量项目入市。虽然武汉楼市长期是一个超高产能与超高交易量并存的市场，但是，大量的供应，还是让房价步入调整轨道。

　　如果你是一家武汉的房企，正好在2020年你启动扩张，刚走到半路，突然发现，大本营的输送机制出问题了。

　　具体都有哪些房企中招，对号入座，欢迎大家文末留言，发表意见。

　　这一道理，同样适合一众河南房企、安徽房企、川渝房企。

　　3，在时间线上，暴雷根源可集体回溯至2017—2018。

　　2017年-2018年，可谓是中国楼市最后一波加杠杆的年代。今日暴雷的公司，都可以在那两年找到扩张的影子。

　　匠朴研究所做了两张表。

　　里面可以看出，2017年开始，多家房企在进入城市的数量与项目的数量上，基本上都集体呈现出迅速增加的态势。

　　这一波最后的加杠杆，到了2020年，与两件事迎头相撞。

　　其一，全国性的限价；其二，住房按揭款的额度收紧。

　　这两件事情，尤其后者，打破了开发商的扩张模型，迫使它们在最近的一年多来，不得不面临一个极度陌生的局面：

　　按揭款的回笼，变得越来越慢。

　　在形势下，这其实不难理解。由银行提供的按揭贷款，本质上是个商品。银行肯定优先投放到安全的地方，以及更高出价的地方。

　　一位地产朋友对我说，早在去年上半年，他们就发现，银行在悄悄地调整按揭贷款额度在全国各个省的分配。

　　「首先，降低中西部的贷款额度，把额度留给东部；其次，抽调东部三四线城市的额度，向省会城市集中。这一调整，甚至包含了开发贷。」

　　4，布局三四线的开发商压力最大。

　　在最后一轮加杠杆扩张中，大家普遍的选择是，下沉三四线。

　　为何选择下沉三四线城市？逻辑也容易理解。

　　同样10亿元，只能在一二线拿一块土地，但是却能在三四线城市拿三四块土地，货地比突出，天然适合加杠杆。

　　然而，开发贷与按揭贷款进行集中度管理后，这两根红线影响最大的就是这类下沉扩张的企业。

　　大结局的区别仅仅在于，谁撤退的早，谁断腕断的最坚决。

　　有朋友会问，那碧桂园为何避身事外了？

　　坦率来说，碧桂园今天的局面相对不错，是因为这家公司对现金流的管理非常敏感，对现金流的重视程度甚至高于利润，利润是可以亏一点，但现金流不能损。

　　所以，一般碧桂园去一些城市，首先都会跟当地政府进行谈判，你得跟当地的银行进行协调，优先保证自己的贷款额度。

　　很多房企下沉到三四线，它只看到了地价便宜，货值高，不限价，以及预售条件宽松，但是，它忘了一件事，银行的按揭额度随时会收紧。

　　在一定程度上，我们也不能苛责开发商。2016年以前，开发商在三四线城市从未遇到这种问题，那个时候最大的问题，不过是客户需求的大小。

　　5，并购成为毒药

　　另外一些今天压力重重的房企，虽然未必适用于以上四点，但是，它吞入了另一种毒药：并购。

　　事后来看，对资产的尽职调查，不够严谨，测算失败，预期中的货值与消化速度，大大慢于预期，其中沉淀的大笔资金，在外部流动性收紧的背景下，进一步杀伤了公司的资产负债表。

　　这里就不一一对号入座了。

　　6，地产职业经理人的职业操守，面临反思与质疑。

　　至少三位地产朋友对我说，地产公司暴雷，背后还有一个人的因素。

　　尤其是在一些黑马型的公司，部分职业经理人在公司最缺钱的前夜，不合常规地突然对外支付大量工程、材料付款，导致宝贵的资金没有发挥缓解流动性的最大功效，一定程度上误导、恶化了公司的资金盘面。

　　而之所以超常规运作，不是出于契约精神，而是内外其手，关联交易。

　　加上房地产长期存在的投资灰色地带，在许多人看来，今天的房地产行业，职业经理人呈现出一个「末路狂奔」的状态。

　　这种状态之所以肆无忌惮的存在，是有客观环境的。要么，一些老板急着扩大规模，被做大的欲望驱使。要么，一些老板要退居幕后，交接棒给二代，二代提拔置换了一批职业经理人。

　　它最大的后果是，一小部分人污名化了整个职业经理人群体，促使今天暴雷或准暴雷状态的地产老板，从内心开始反思：

　　房地产行业真的需要职业经理人么？

　　职业经理人就是对的么？

　　在能力与忠诚面前，是否忠诚更为重要？

　　这三个反思，不管老板最终的答案如何，偏向于哪个，看到本文的你我，都是最终的受害者，因为，我们在公司里需要为越来越贵的信任成本买单。