“2003-2021年17家典型企业商业新开项目布局多集中在长三角和中西部，19年间分别新开336个、262个项目，而在珠三角的项目布局数量仅160个。在长三角城市商业地产日趋饱和、市场竞争日益激烈、土地成本居高不下的背景下，在中西部城市商业市场空间有限、风险聚集的背景下，珠三角城市商业地产投资的价值正逐渐显现。本文作为珠三角商业地产研究系列开篇，将归纳珠三角城市商业地产市场特征，为后文探讨城市投资价值做铺垫。”
零售商业地产业务研究
珠三角整体商业感知
1、珠三角城市圈内房地产市场轮动形成三个市场群落
从人口流动、产业转移、交通建设三个方面，珠三角城市圈内形成了“广佛肇”、“深莞惠”、“珠中江”三个小群落。
十四五规划纲要原文提出“完善广深港、广珠澳科技创新走廊和深港河套、粤澳横琴科技创新极点‘两廊两点’架构体系，推进综合性国家科学中心建设”，利好深圳、广州、珠海。另外十四五期间，珠三角城市群将进一步优化提升，而广深是市场启动的“源头”，市场传导路径基本呈现“广深 → 东莞、佛山→其他城市”的特征，未来环广深市场在价值重塑中，将开启新的城市轮动。3个交叉辐射城市东莞、中山、珠海存在较大市场潜力，外围城市中，由于新一轮城市规划带来的红利，汕尾、河源、清远等或成为新一轮的潜力城市 。
城市圈轮动情况
数据来源：CAIC整理
2、珠三角整体商业新增供应疲软且热点集中于广州深圳
2022年，全国已计划新开项目数量已1007个，总建面达8973.3万平，其中珠三角新开项目仅188个，总建面1567万平，项目仅占总数量的19%，为四大经济圈最弱。
2022年计划新开项目区域分布情况（个、万㎡）
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备注：珠三角指泛珠三角地区，包含广东、广西、海南、福建、香港、澳门
新开项目以广州、佛山为主的广州都市圈，及深圳、东莞为主的深圳都市圈为主，其他城市如福州、南宁则保持点状热度。
2022年珠三角计划新开项目城市分布情况（个）
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珠三角核心城市商业表现
1、深圳项目表现优异但土地投资机会稀缺
2021年20个典型深圳商业项目销售额超过10亿的数量达到16个，占比80%。其中深圳万象城以130亿+的销售额位列第一，前海壹方城、益田假日广场突破50亿大关，海雅缤纷城、印力中心、万科广场GALA、龙华壹方天地均超30亿，20个典型深圳商业项目销售额总计超过500亿，平均业绩增速超过10%，是名副其实的“掘金之地”。
2021年深圳典型项目销售额（亿元）
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但从供应角度来看，2022年广州预计新开商业项目44个，而深圳仅有22个，在一线城市中计划开业数量最少。这主要是由于深圳土地供应紧俏，房企苦于“没米下锅”，未来多元化拿地行为将在深圳更为常见。
2022年典型城市计划新开项目数量（个）
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2019Q1-2021Q4一线城市商办、综合用地供应幅数（幅）
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2、广州：项目经营表现平平，市场仍处于销售型阶段
广州虽为广东省省会，但相比深圳持其经济首位度效应并不明显，反映在商业地产市场，广州与深圳差异明显。截至2021年底，广州共有1282个商业项目，深圳则有1246个，规模不相上下，但从2021年全国购物中心销售额百强榜单来看，广州仅2家上榜，而深圳则有12个。上榜的广州太古汇以销售额100亿左右位列第8，广州正佳广场以销售额80亿左右位列第14。
2021年典型城市商业项目数量（个）
数据来源：公开资料、CAIC整理
2021销售额百强项目城市分布
数据来源：公开资料、CAIC整理
从市场存量看，广州商业地产市场仍处于销售型状态。2021年末，广州一手商业市场库存量高达782万㎡，去化周期高达110个月以上，库存压力进一步升高，但销售市场成交量却逐渐下行，2021年第四季度，广州全市商业成交面积22万㎡，同比下滑24%。
2019-2022年广州商业销售供求量价（万平、月）
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3、佛山：商业饱和加剧
2020年佛山新开业项目体量排全国第三，在华南仅次于广州，2021年佛山预计新开购物中心39家，领跑广东，新增供应252.1万㎡，延续市场竞争白热化状态，人均商业面积水涨船高，佛山自2015年开始人均商业面积超过广深，2021年达1.3㎡/人。
佛山商业的发展与近年佛山人口导入息息相关，2016年至2020年间，佛山市常住人口净增77.1万；但2018年以来，佛山新增人口持续下行，同时2016年至2020年间商业中心面积增量超过500万平方米。商业饱和的趋势加剧。
2016-2020佛山常住人口及净增（万人）
2016-2020年典型城市购物中心总增量（万平）
数据来源：公开资料、CAIC整理
4、珠海：大型商业综合体稀缺
截至2021年末，珠海购物中心数量尚不足100家，2022年，仅拟开9个新商业项目，香洲区占6个，新增体量超32万㎡，整体商业呈现区域分布不均现象。另外，从当地购物习惯来看，中山市及珠海地理位置靠近购物业发达的澳门，本地客群有跨境购物的习惯，本地百货作为基本生活消费的补充，占比较高，故目前依然缺乏大型商业综合体。近期，在珠海城市西进战略下，金湾区、斗门区、高新区纷纷发力打造区域商圈，引进商业项目，未来珠海商业西部市场将迎来一波商业兑现。
2019年典型城市业态占比（%）
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5、东莞、惠州正成为“圈内焦点”
2021销售额百强项目排名中，惠州华贸天地购物中心以36.5亿销售额位列第52位，惠州港惠购物中心以31亿销售额位列第58位，东莞海德汇一城以30亿销售额位列第71位，其他项目如东莞华南mall等均在过去一年取得了较为理想的增长。
2021年东莞、惠州典型项目业绩情况（亿元、万人次、万平）
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东莞：城市更新推动城市商业进入新阶段。东莞依托于在珠三角优越的区位优势和产业基础优势，各镇依托自身优势产业发展专业市场，形成零售商业与专业市场共同发展的格局。叠加轨道交通的规划出台，2号线轨道交通通车，使石龙、茶山、东城、莞城、南城、厚街、虎门7个镇街产生聚集效应，各大开发商看好商业地产的发展机遇，纷纷在中心城区和沿线地带布局，毗邻轨交的东莞海德汇一城销售额突破30亿，位列东莞销售额第一，东莞南城印象汇以3.8亿元销售额、4.4万方商业面积位列东莞坪效第一。未来随着与深圳广州一体化步伐加快，叠加城市更新的推动作用下，更多优质项目即将入市。
2021年东莞六大片区城市更新情况
数据来源：公开资料、CAIC整理
惠州：中心城区热度聚集。截至2021年末，惠州全市超过2万㎡、包括已开业、已建成未开业、在建的各类购物中心共有62家。其中超过10万㎡的购物中心有13家、5-10万㎡的购物中心共有21家、3-5万㎡的购物中心有21家、2-3万㎡的购物中心则有7家。从县区分布来看，超过2万㎡以上的商场，惠城区占据半壁江山，达到26家，而县级则分布数量较少，博罗县5家、惠东县2家、龙门县为0家，中心城区热度聚集。
2022年东莞、惠州拟开业项目（万平）
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备注：仅统计商业建筑面积3万平以上项目
结语
本篇，我们主要描述了珠三角的城市轮动效应以及整体的商业新增供应，从整体热度情况来看，新开项目多以广州、佛山为主的广州都市圈，及深圳、东莞为主的深圳都市圈为主，热度聚焦核心城市下，我们分别阐述了几个热点城市的市场表现及特点，在下一篇，我们将揭示这些热点城市背后的现象成因，并探讨投资价值。
END
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