房企观察丨大发地产退资陕西凯润地产100%股权！

过去几年时间，西安楼市火爆的行情，吸引了全国各地的房企涌入，纷纷在西安成立子公司参与土地竞拍。

但是，拿到地的毕竟是少数。

如今，在楼市整体大环境下，前几年涌入西安却一直没拿到地的房企，开始选择撤出。

例如：大发。

在中国百强房企中，大发属于刚刚挤进百强门槛，不过这种“挤进”则是在上市前后几年的神奇爆发。

大发地产由温州商人葛和凯1996年创立于温州，属于浙系房企，之后的10年时间里一直扎根在长三角区域，并且在2001年将总部搬到了上海。

总体而言，在2015年之前，大发地产的规模很小。

不过，2015年之后，发发地产的业绩则一路狂奔，2018年达到了125.24亿元。

大发地产的官网上关于2018年的业绩报道中介绍到：大发地产2018年合约销售额同比增长204.1%，其中2015-2018年合约销售额年复合增长率77.9%。

在克尔瑞版本的中国房企销售额TOP200中，2017年TOP200尚找不到大发地产的名字，但到了2018年的时候排在了第113位。

还有一个有意思的是，克尔瑞发布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，大发地产的流量金额是190.2亿元排在第113位，但权益金额却是205亿元排在第99位。

权益金额大于流量金额，我也是长见识了！发排行榜，得认真点~~

需要注意的是，这其中有一个非常重要的时间节点，那就是2018年10月11日大发地产在港交所敲钟上市。

也就是说，上市前夕，大发地产的业绩暴增。上市之后的2019年、2020年、2021年，大发地产的销售额分别为210.17亿元、303亿元、375.63亿元，同比增速分别为67.81%、44%、23.29%。

从2017年的41亿元到2021年的375.63亿元，4年时间大发地产的业绩翻了多少倍，大家可以计算。

另外，在2018年上市前夕的时候，大发地产高管曾公开表示，在公司的5年长期规划中，销售目标将锁定在3000亿元。

关于如何实现3000亿，大发地产高管在接受媒体采访中有一个很重要的观点是对于城市布局的判断，大发的布局是“弱二线、强三线、四线”。

大发地产在全国的快速扩张、为实现5年3000亿元的目标开启二次狂奔，正好是从2018年开始。

2018年6月、2018年9月，大发地产在西安的全资子公司陕西凯润房地产开发有限公司、陕西凯望房地产开发有限公司分别注册成立，开始了在西安的项目拓展。

在过去几年时间里，西安多宗热门土地公开竞拍中，均出现了大发的身影（陕西凯润房地产开发有限公司）。

其中包括中铁二十局地产拍得的秦汉中学东侧地块、大悦城控股拍下的灞河东岸地块、中梁拍下的秦汉新城塬北地块、泾河新城、丝路软件城等板块土地的拍卖，但在多次的土地公开竞拍之中，大发地产并没有拿到地。

而大发地产在西安最新一次引发关注，是2022年3月3日，上海大发房地产集团有限公司退出投资企业陕西凯润房地产开发有限公司100%股权，上海国沅建设有限公司接盘。

陕西凯润房地产开发有限公司旗下目前的项目是其控股子公司青海恒创房地产开发有限公司开发的大发恒欣熙悦项目。这个项目属于股权收购项目，2019年底收购的，陕西凯润（大发）占股份比例为60%，青海恒欣投资管理有限公司占40%。

该项目总占地面积225.63亩，总建筑面积20.62万㎡，产品为合院、独栋别墅、商墅、叠墅以及部分洋房。这个项目位于青海海东市互助土族自治县，海东市2021年的GDP只有554.71亿元。

大发恒欣熙悦项目2020年入市销售，根据大发地产的2020年、2021年上半年业绩报告显示，该项目2020年合同销售额为6.24亿元，2021年上半年销售额为3.68亿元。

大发地产在西安的另一个子公司陕西凯望房地产开发有限公司，目前在西安无项目开发。陕西凯望全资子公司新郑市成美房地产开发有限公司在开发的项目是位于郑州市新郑市的大发融悦四季，占地38.3亩，总建面约6.97万㎡，体量非常小，属于一个县级市的小项目。

从此次股权出售来看，传递出了大发地产或将暂时退出西安市场的信号。

大发地产目前在西安的现状，可以从两个层面来看待。一个是中型房企的生存现状，一个是西安土地市场。

从中型房企的生存现状来看，对于过去几年高速增长、规模刚刚跻身百强的房企而言，在当前大的地产环境之下，生存困难可想而知。特别是对于过去几年重仓三四线城市的房企而言，在未来几年更是难上加难。

大发地产则正是过去几年重仓三四线城市的房企代表，这对于大发而言将是一个考验。

根据3月4日大发地产发布的2022年前2个月经营数据，大发地产今年前2个月实现累计合同销售金额约为人民币20.01亿元，同比减少71.46%；累计合同销售面积为12.63万平方米，同比减少73.3%。

从资本市场的表现来看，大发地产的股价从2021年2月的最高点8.36元跌到了目前的3.75元左右，1年时间股价已经腰斩。

3月2日，大发地产公告旗下一笔美元债涉2227.5万美元利息逾期，公司同时已委任盛德律师事务所作为法律顾问，拟就境外债务进行整体重组。

值得注意的是，该笔美元优先票据的发行金额为1.5亿美元，票面利率12.375%。高企的资金成本，也是大发地产的一个痛点。

除了此次转让陕西凯润房地产开发有限公司100%的股权之外，在今年年初，大发地产还以1.95亿元出售成都悦湖利鑫置业有限公司的33%股权。

具体到西安土地市场，这几年像大发这样多次在西安参与土地竞拍但一直没拿到地、没有项目落地的房企不在少数，例如：禹洲、中骏等等。还有佳兆业，曾经跟远洋&兴正元抢王家棚城改项目，但最终失败。

其实，不仅仅是这些中等规模的房企，一些龙头房企在西安拿地也是非常困难的。去年4月份，华润、中海分别调动几十个平台公司参与沣西地块摇号，就是例子。

这些中等规模的民企在西安市场公开竞拍拿地，既要面对中海、招商、华润、铁建、绿城等央企背景的房企竞争，还要面临本土的紫薇、高新、高科、天地源、金泰、经发等国企的竞争，难度可想而知。

所以说，以后的西安楼市留给中小房企的机会越来越少。