华谊万创·新所探索模式创新实现多方共赢

——文章首发于“上海城市更新”自媒体，正文共 2888字，预计阅读时间 4分钟

百年沪闵路旁，曾经的大中华正泰橡胶厂已焕然一新，变身为一座高颜值、开放式的科创园区——华谊万创·新所，不少驾车、坐地铁或步行从这里经过的市民，都会被它极富时尚张力的建筑群所吸引。实际上，除了形态更新、产业更新和功能更新外，大中华正泰橡胶厂的转型升级还凸显了“国企业主控股、市场化企业运作、地方平台公司支撑”的合作模式，三方发挥各自优势，实现多方共赢。

一．“中国橡胶工业摇篮”的华丽转身

大中华正泰橡胶厂创立于1926年，1970年代初在闵行沪闵路建新厂，到2005年陆续建设了18栋工业建筑，占地面积达到7万m2，建筑面积约8.6万m2，成为当时中国规模最大、现代化程度最高的载重全钢丝子午线轮胎生产基地，也被誉为“中国橡胶工业的摇篮”。后因上海产业结构调整，企业产能外迁，大中华正泰橡胶厂在2007年起停产闲置。此后，这里非但没有产业，每年还要投入大量人力、物力进行场地看管和维护。

图片说明：原大中华正泰橡胶厂厂区鸟瞰

在没落的厂区之外，周边区域却快速发展起来了。上海交通大学、华东师范大学等高等院校和紫竹科技园等相继建成，产业资源丰富，科创氛围浓厚，科技成果转化需求旺盛。2016年，上海南部科技创新中心核心区建设启动，将沪闵路剑川路T型发展轴定位为零号湾全球创新创业产业集聚区，承载引领闵行创新经济持续增长的重任，而大中华正泰橡胶厂恰处T轴交汇处，占据沪闵路约350m的城市形象界面。此时，与周边城市功能和形象格格不入的工业存量，更新改造已迫在眉睫了。

图片说明：“大零号湾”规划图

在闵行区的支持下，2019年12月，由华谊集团、上海万科、闵行企业共同出资组建投资主体，大中华正泰橡胶厂的更新改造拉开序幕。

二．保留“旧”记忆，引入“新”内容，打造一个开放共享空间

作为上海近代工业史上曾经辉煌的企业，大中华正泰橡胶厂承载着许多职工和市民的记忆，沉睡多年的老厂房转型为具有国际影响力和产业带动力的科创产业园，既要保留工业文脉和地区特色，又要适应新产业的入驻，无疑是一道新的难题。好在华谊万创·新所项目团队不负众望，其领头人曾具体“操刀”过不少存量工业转型改造项目，包括知名的“800秀”园区。“难题”似乎找对了解题人。

经过近两年的改造，2021年11月30日，华谊万创·新所正式对外运营。整个园区显得时尚又怀旧，很好地体现出“保留且以修旧如旧”为主、“拆除与新建”为辅的更新理念。厂区留下的18栋建筑在设计上保留了高层高、强承重等优点，充分尊重工业文化遗存，把包豪斯主义简约、疏朗的风格运用到整体设计中，并通过保留工业元素、提炼设计语言、转化现代功能等手法，延续历史记忆展示功能新生，形成“传承工业文明，拥抱科技时代”的特色。比如在园区占据“C位”的主建筑，保留了一组钢结构灯架，还原了工厂的历史空间，市民置身广场中仰望灯架，大中华正泰橡胶厂曾经的“模样”跃然浮现。

图片说明：占据“C位”的主建筑 ©水石设计

在产业方面，园区聚焦人工智能、高端装备、新一代信息技术、新材料等，已引进上海电气集团智慧能源科技有限公司、上海闵行交大科技园运营有限公司、北京和华瑞博医疗科技有限公司等多家高新技术企业。同时，这里的创新生态也在快速形成——园区所在的大零号湾区域已入驻区行政服务中心大零号湾分中心、区科创服务中心、上海市知识产权交易中心南部分中心、区高端人才服务中心等企业服务机构，可零距离为入驻企业提供一站式创业服务。

园区不仅成了集聚高质量企业的“产业容器”，也成为造福周边市民的“共享空间”。园区将沿沪闵路一侧变为绿廊步道，还引入横泾港人行连桥，将产业园和高校“无缝衔接”。值得称道的是，老厂房围墙被拆除后，净宽7m的双面步行街区、占地3000m2的包豪斯体育广场、4000m2的水岸运动休闲广场和城市会客广场等都成为周边企业和市民共享的活动空间。随着南侧750m滨河景观提升完成，园区还积极引入赛艇俱乐部、书店、茶馆、咖啡屋等业态，不断丰富岸边功能，吸引更多人到此漫步、休闲和消费，“引人”“聚人”“留人”的正向循环就在不经意间孕育和活跃起来，“闲置土地”也逐步变为集科创、研发、工作、生活与休闲于一体的“活力之地”。

图片说明：园区滨水景观实景 © OUO FILMS

三．盘活国有存量用地，探索模式创新是关键

根据上海总体规划，至2035年将有数百平方公里工业用地需通过城市更新、产业升级实现盘活优化。但在具体实践中，如何形成有效的、多方共赢的投资运营和管理模式十分重要，也是项目能否可操作、可持续和实现产业转型升级目标的关键。

华谊万创·新所是如何破局的？以该项目的模式为例：项目公司由华谊集团、上海万科、闵行企业等三家公司共同出资，华谊集团为项目产权方，承担“股东”和“房东”双重角色和功能；万科作为实力雄厚且积累一定城市更新经验的市场化企业，承担项目的操盘，负责规划设计、报批报建、成本核算、工程建设和招商运营等；闵行企业主要负责协助地区事务协调。大中华正泰橡胶厂体量较大，改造方案复杂，改造建设周期长，导入企业要求高难度大，通过这种“国企业主控股、市场化企业运作、地方平台公司支撑”的三方合作模式，充分发挥各自优势，使得项目能快速落地。

图片说明：华谊万创·新所整体鸟瞰图 ©水石设计

近年来，华谊集团在城市更新盘活存量用地中十分注重开放合作，按照“注重产业转型带动城市更新、注重产业功能与城市功能融合、注重发挥自身优势与开放包容多方合作”的理念，与社会各类品牌企业共同建成了一批在上海颇有影响力的产业转型与城市更新项目，如华谊万创·新所、谊·魔方公寓、华谊·永丰汇、幸福里、M+谊园等。万科作为实力雄厚的上市企业，也参与了一批老厂房改造、老旧社区更新、历史建筑保护、老城区旧改等不同类型的城市更新项目。

从上海20多年城市更新的实践看，但凡做得有特色、有影响、可持续的项目，绝大部分在运作模式上都具有市场化、专业化和品牌化的特点，如国企产权方、市场化运营方以及地方政府参与投资合作，这种优势互补的结合，往往能将城市更新做得更加有声有色。

未来，将会有越来越多各类市场主体参与到城市更新中来，只有开放合作，才能实现共赢。

作者：胡珊毓、洛克

编辑：胡珊毓

审核：夏 雨