TOD之争：龙湖的答案

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当我们谈论“逃离北上广”时，我们在谈论什么？

即便拥堵、污染、快节奏等问题层出不穷，但从全国第七次人口普查数据看，过去十年大城市人口流入依然迅猛，中心城市的虹吸效应依旧强劲。

然而，当一座城市修建到六环、七环，人们会发现，以柯布西耶为标志的环状“摊大饼”城市功能主义，显然已不能满足“新城市”发展需求。

未来城市正在呼吁“更好的模式”的出现。

▲纽约

60年前，《美国大城市的死与生》作者雅各布斯提出，城市社区业态应该更加丰富，尽量在步行范围内解决绝大多数的生活需求，以减少机动交通的总量。经过几十年的实践，“社区复合业态”规划理念，越来越被视为全球超级城市治理的良方。

90年代，随着城市轨道交通的发展，社区复合业态开始与轨交结合，产生了城市新物种“TOD”。今天，TOD越来越为人所熟知，无需逃离的未来城市模样也越发清晰。

所谓TOD，即“Transit Oriented Development”。简单来说，就是以公共交通枢纽和车站为核心，建立适宜步行、骑行及其他公交接驳换乘的多功能混合城市节点。一般来说，一个TOD项目在10分钟步行路程以内，可同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求。

核心是交通。

▲成都实拍图

从2010年第1条地铁开通，12年时间，成都的地铁线路增长至13条，运营里程达到557.8千米，一跃成为中国地铁第4城。（数据来源：锦观新闻，《截至2月成都轨道交通营运里程排名全国第四》）不仅如此，按照成都轨道线网规划，到2035年成都将规划建设轨道交通1666公里，覆盖中心城区60%居住就业人口。

今天的成都，已然跃升成为“轨道上的城市”。

地铁网络强势延伸背景下，TOD建设也全面提速。2021年，《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》正式发布，提出将按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，围绕轨道站点打造“商业中心、生活中心、产业中心、文化地标”，将成都建设为全球TOD典范城市。

▲成都 实拍图

目前，成都已规划有170余个TOD，成为全球首个“系统规划”TOD模式的城市。而其作为未来参与成都城市建设的新赛道，目前已聚集龙湖、保利、万科、中海、卓越、中粮等超20家头部开发企业，竞相逐鹿TOD开发合作机会。

当这片蓝海逐渐开始变红，成都对于竞争者也提出了更多的要求，那么，究竟谁能从中脱颖而出呢？

一个可能的答案是龙湖。

当我们将目光聚焦于入蓉18年的龙湖时，不难发现为什么龙湖TOD会被成都所需要。

一方面，它先城市一步，用自己的理解，提前为成都打好了TOD开发的样本；

另一方面，它冲破TOD项目周期长、投入大的壁垒，不断加码创新TOD运营。

作为唯一一家参编了首部TOD规范标准的开发企业，在龙湖看来，TOD的开发从来都不是简单的地铁上盖+商业，而是打造一个“城市综合体”。

这两个概念是有根本性区别的。

传统的地铁上盖+商业，关注的是“通达性”，强调从城市各处快速到达项目。

而按照龙湖对TOD的理解，TOD是以人为本，是和谐统一，是充分利用土地来实现空间的高效利用，使商业、办公、居住、教育等功能集中在此。龙湖TOD打造的是一个同时满足工作、居住、购物、出行、娱乐等需求的城市新中心，从而形成生产、生活、生态的高度平衡统一。

2018年开业的首开·龙湖西宸天街，这是龙湖在成都首个正式投运的TOD项目，也是首个将住宅、商业、办公、公园等多维资源空间形成串联的集约式、复合性业态开发样本。

▲集公园、天街、办公、居住一体的成都西宸天街TOD

首先，地铁茶店子站在成都西宸天街的出口被设计成为一个有三层空间的公园，最下面是地铁站，中间层是公共空间，政府相关部门在此引入了一系列素质教育体验项目，地面层是一个257亩的公园。

这样的设计，让原本封闭、功能单一“轨道站点”就变成了开放的城市空间，地铁闸门的打开，即意味着多种选择和可能性。

其次，塔楼与地下空间的立体使用，让项目住宅、商业、写字楼以及影院、商超等主力店集中化，形成集约型城市综合体。

最后，通过B2至B1~L2的竖向引导，下沉庭院、一层内部慢行城市道路系统、二层架空走廊的拓展，使得城市公民的交通空间维度由平面向竖向发展，更加的立体化和多元化。

由此，成都西宸天街实现了地铁站-商场-城市公园-工作-家庭之间的场景无缝转换。

▲西宸天街实拍图

区域的隔阂被公共空间打通，对于居住在这里的人来说，以7号线茶店子站为中心，步行15分钟距离之内，日常的衣食住行教育医疗需求均能得到满足。甚至是工作创业，也能在项目的写字楼、销商中找到机会，从而实现居住、购物与工作的最优平衡。

事实上，成都西宸天街开业三年以来，凭借着复杂而有效的城市地上地下立体交通系统、开敞空间慢行系统、城市造血节点空间以及核心产业的垂直叠加，已完全激活了茶店子板块的城市潜力，区域内土地价格、住宅价格及商业活力都呈现较大增长。因此，这里也被官方表述为“成都首个TOD公园商圈”。

▲西宸天街TOD居住商圈实拍图

同样的例子，还有成都上城天街项目。

作为成都首个双轨道TOD，龙湖打造了一个约80万㎡，集一站式购物中心、主题商街、城市SOHO、精品住宅等多种复合业态的“城市综合体“。

▲龙湖成都上城天街实拍图

在项目开发的设计过程中，龙湖考虑到“公园城市”是成都人民对美好生活的向往，但项目周边暂无可供居民游玩的公园，成都上城天街创新性在城市上空构建起10000㎡空中花园。由此聚合了分裂的组团居民，解决了住区与商场、办公和公服的便捷联系。

▲成都上城天街规划图

而双地铁口的设置，高达11米的地铁转乘大厅的打造，动静交汇的3大中庭外加近200米的楼层动线设计，最大限度的将商场、办公、住宅等串联在一起，真正实现了为消费者提供舒适空间体验感的同时，也为商家创造了更多的展示触达空间，兑现了空间创造更大的价值的愿景。

▲上城天街双地铁节点实拍图

事实上，在龙湖看来，在实体商业遭受线上互联网挤压的今天，TOD强大的人口聚合效应，或将成为线下消费的一大突破口。

从这个角度来说，龙湖不仅是成都建设全球TOD典范城市的合伙人，更是成都建设国际性消费中心城市的推动者。

事实上，TOD综合项目的开发难度不亚于“造一座城”，轨道和物业之间的协调和融合发展，复合多样的场景营造都在考验开发者的资金实力、融资能力、专业技术和运营经验。

在悉心梳理龙湖近二十年的TOD履历后，我们发现，截至目前，龙湖已在全国约28城布局约80余个TOD项目，全业态自持面积超1000万㎡。在这样成熟的打造经验背后，是龙湖从规划、设计到建设、运营的全链条整合能力——

规划上，龙湖精研TOD规划、轨道交通、城市形象等29个细节纲领，满足不同城市不同区域需求。

设计上，龙湖联手日建设计、西南交通大学（上海）TOD研究中心等国内外专业企业及咨询机构，合力打造高能级TOD产品。

建设上，龙湖进行全项目全流程BIM数字化管理，实现线上虚拟建造和线下物理建造的无缝对接。

运营上，龙湖多航道业务构筑立体生态链条，助力TOD生态快速兑现。

在此基础上，龙湖还将体系内的TOD项目划分为城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城6大产品线，以匹配适应不同城市不同区位不同功能的需求。

比如龙 湖在重庆打造的龙湖光年项目，就是一个适应成渝双城经济圈的国家级TOD开发样本。

该项目是全国首个商圈高铁TOD综合体，沙坪坝高铁站上盖，是链接成都与重庆的最快高铁节点，集1条高铁线、3条轨道线、1条城市快轨线（规划）为一体。

▲重庆光年TOD项目示意图

一改水平布局的传统方式，龙湖依托站城一体融合化方式，垂直叠加打造出一个总建筑规模达48万方、地面最高建筑约200米、地下纵深约30米的综合交通枢纽。

▲重庆光年TOD项目实拍图

围绕交通，龙湖还将旗下商业、养老、办公、长租公寓等各业态纳入其中，为周边 362 万常住人口提供服务，实现了区域整体的形象升级，成为了成渝双城经济圈之重庆向西门户。

无独有偶，仿佛搭载了成渝高铁，龙湖今年在成都落子又一个“光年”。

同样是TOD，作为成渝双城经济圈之成都向东门户，龙湖充分考虑了高密度商业与大尺度公园和谐共融，因地制宜布局四大业态，与项目所在的二号线 行政学院 TOD形成社区与城市的“超级链接”，重新构建起城市商业、生态、居住的全新路径。

▲成都光年TOD项一个

龙湖光年相关负责人表示，未来成都人将在这里以站点为中心，塑造起新的区域性城市生活区，让住、行、购、娱、业能真正紧密联系在一起，内部常住人口和因轨道叠加而来的人流都将汇聚于此，让这个“城市综合体”更加繁荣。

▲ 成都光年项目实拍图

不论是北上广深这样的超一线城市，还是成都重庆杭州这样的新一线城市，对于深入城市毛细血管的居住者而言，TOD或将成为一个让他们重新爱上这里的理由。

而龙湖作为深度参与者，也将陪伴每一个城市人，与城市一起轰隆向前。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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