地产行业回暖的两个关键时点

2022年3月16日上午，国务院金融稳定发展委员会召开会议，研究当前经济和资本市场问题。会议提出，“在当前的复杂形势下，最关键的是坚持发展是党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心”；会议强调，“有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”。随后，央行、银保监会、证监会、财政部、外管局等均积极表态维稳，并及时研究和提出有利有效的防范化解房地产风险应对方案。

从3月16日午后开始，先前经历连续暴跌的A股、港股以及中概股迎来了反弹，其中地产股的表现抢眼。此前引起外资出逃的“中国行业监管政策的不确定性”以及“中国在俄乌局势中站队不明”的两个核心因素，中央在3月16日都表达出了清晰的立场，也给了资本市场相应的信心。

但中国人民银行3月11日公布金融数据显示，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。2月新增人民币贷款同比少增，使得扩大新增贷款规模更显必要和迫切，叠加外部环境更加复杂和不确定性因素增多，央行降准降息的可能性明显提升。

天津中原研究院认为，若乐观估计，大部分二三线城市的限购限贷会逐步松动，同时预售资金的监管也会相应放松，房企在二季度的销售可能企稳，非爆雷房企的偿债能力有效提升和改善，土拍市场在年中后逐步恢复，一二线房地产行业随后开始恢复。目前最大的问题在于，金融委等部门的表态是否能转化为地方细则，如果地方政府政策力度不够，楼市的企稳回暖将更加迟缓，加之疫情对于小阳春的影响以及近年来国民实际收入和购买力的折损，这是本年度楼市另外两个不确定因素，而购买力趋弱是信贷放松效果的关键对冲因素。

天津中原研究院认为地产行业回暖和稳定在于销售企稳和投资企稳两大时点：

中原研究院监测国内21年集中供地，有不少项目的由于预售不理想影响到了开发进度，所以销售已经影响到开工和施工建安，若销售形式在五月初企稳，估算新开工增速将在今年年中企稳。对于资金周转压力较大的房企，若预售资金监管政策不放松，从销售到回款的时间较长，新开工意味着是否有新的资金投入。故此，央行降准包括放松开发贷有助于缓解这一局面。

天津中原研究院认为最有助缓解目前房企压力的是针对房企本身的融资放松，如房企债券、ABS等，目前该方向的政策已有一定调整，但主要是针对尚无负面舆情、资金压力尚可的民营房企或国有房企，对资金周转困难的爆雷房企则没有实质性帮助。

近期全国供地都不甚理想，大多数民企保证存量经营正常运转已实属不易，更无余力参与新的土地市场，而国企央企虽在之前供地中斩获颇多，但销售和开发速度很难与top 民企看齐， “国有资产流失”也使得国企的降价促销远不如民企灵活。

地方政府最关心的土地财政在去年第四季度以来大打折扣，本年度针对优质房企的融资持续放松、并购贷放松、地方土地出让限制条件放松，房企拿地积极性可能在二季度销售现金流明显放大后才有机会改善，中原判断土地投资上半年同比会有一定幅度回落，而土地投资整体企稳时间根据地域不同会出现在年中甚至三四季度。

中原研究院长期研究表明：国内房企2022年到期的境内外债券主要集中在上半年，其中2月份到期债务规模近400亿元，3、4月份连续两个月的到期债务规模均超千亿，如政策力度不够、楼市销售端的情况无法大幅改善，房企的爆雷仍将持续，地产业的形势也将推迟逆转。但根据目前疫情影响，销售市场回款解决到期债务已经不现实。

2022年以来，房地产并购类融资总金额已超1200亿元，但房企取得的并购融资基本用于收购合作项目公司的股权（主要是与爆雷房企的合作项目的股权），真正用于对爆雷房企的收购或项目接盘的则非常有限。国、央企、民营房企还是不良处置的AMC，目前对项目收购或接盘的条件都非常苛刻，落地的项目较少，目前的收并购和不良处置基本都会遇到资不抵债以及销售困难等根本问题。

从最近的福州、南昌等地的集中土拍成交情况来看，国央企及城投平台托底依旧是主流，民营房企的拿地能力与热情并不高。而已爆雷的房企基本构成了2016年以来土拍市场的绝对主力军。而本轮市场洗牌留下的民营房企以及地方性房企在“三道红线”及拿地销售比不超过40%等监管要求下，此类企业实际的拿地能力并不乐观，因此土拍市场的整体回暖也有相当的不确定性。

天津中原研究院认为从“房住不炒”的基调来看，即便政策大幅松绑，除了刚需和改善性需求外，国民对房产的投资热情已减，对长远走向也趋于谨慎。另外疫情反复的影响以及从俄乌战争的走势来看，美联储加息以及中美脱钩反全球化对中国经济基本面的影响不容忽视，居民收入预期的下降也会给房地产行业的回暖带来不确定性。（来源：天津中原研究院）