建业“蹲下”，胡葆森求生：是顺势而为还是情势所迫？

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姜山丨作者

成招丨编辑

农历新年伊始，一场空前的组织架构调整，河南本土龙头企业建业集团敲响了新年的第一起改革钟声。

在这场调整中，建业集团将此前实施多年的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理机制，调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理，五大业务集团总部以及所有的大区层级将全部撤销。

同时，新的集团总部将设置包括协同指挥中心在内的九个业务中心，直接管理新设立的城市公司和专业公司，城市公司也将对项目公司实施直接管理。

组织架构的大调整，必然引发剧烈的人事动荡。

2月10日左右，一张建业集团总部九大中心架构及编制上报情况方案的截图显示，建业集团总部将缩编60%以上，这被外界广泛解读为“建业集团大规模裁员”的消息直接将建业送上舆论的风口浪尖。

建业集团随后通过媒体透露，此方案只是集团总部的架构调整，不涉及整个建业集团，且该方案内容还未最终确定，目前仍在制定当中。

虽然建业集团否认了“裁员”一说，但对组织架构调整的承认，却间接使得建业将自身的经营现状展露于外界面前。

如今，建业所面临的问题，并非建业所独有。甚至可以说，建业的问题，只是地产行业进入历史大转折期的具体折射。

从楼市发展的大环境来看，“房住不炒”的监管基调一竿子捅到底，奠定了房地产市场发展的主旋律，“三条红线”政策的落地，紧紧地缚住了房企的血脉。而特大暴雨灾害加上三次疫情的叠加，更是加速了建业危机的到来。

如今，从组织架构和人员大调整开始，建业集团这头庞然大物转身之旅艰难开启。

1

危机之下

建业的危机，第一次从桌底搬上台面，是半年多以前的那封“求救信”。

在网传的发给河南省政府的那封求救信中，建业集团将自身困境悉数和盘托出：因汛情疫情影响，该集团总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机，目前集团已经进入战时紧急状态。

建业集团在随后称，网络所传只是部分内容，信息并不完整。但这样的表态，从侧面证实网传求救信的真实性。

建业在信中表示，集团正在制定应对预案，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。

时隔半年之后，建业的自救终于迈出了大刀阔斧的一步。调整步伐之大，进而引发的猜想之繁杂，让胡葆森不得不携一众高管集体出来“辟谣”。

2月14日，建业集团媒体恳谈会以线上形式召开。

“员工规模的基本面并没有改变。”建业集团董事长胡葆森说，此次组织架构和人员调整，是按照“精总部 强基层”原则，总部有超过一半的员工将返回一线，到能听得到“炮声”的市场上去成长，并同时启动了管理岗位的公开竞聘，让有能力的人去任职。

胡葆森同时，外部环境的变化、天灾人祸的叠加，再加上建业集团管理层级太多、人员太多，这些外因和内因都要求企业必须因势而变、顺势而为。

因此，此次组织架构和人员调整，可以视作是建业集团落实企业向管理要红利的具体举措。

数据为证。在此次媒体恳谈会上，建业方面透露，目前，建业集团员工数已达3万人，其中，截止到春节前，仅四个上市公司总部加上集团总部，员工人数也超过了千人的规模。

如此庞大的员工数量，相对应的，却是整个行业陷入低迷的现实困境。据胡葆森透露，2021年，整个行业的毛利润已经平均下降到20%以下，净利润成了个位数。

从外部环境来看，河南灾情及多轮疫情的相继造访，使得建业集团旗下项目的销售遭到重创，回款急剧减少，周转周期被拉长。

相对应的，是建业集团快速扩张的步伐和多元化发展之路。

创立二十多年来，建业从郑州起步，逐渐实现了对河南省17个地市、105个县级城市的全覆盖，成为国内首个打通省—市—县—镇—村五级市场的房地产企业。

与此同时，一直自诩深耕河南的建业集团，其的身影也出现在了海南、新疆等地。

即使是房地产行业整体向下的大背景下，建业集团的扩张意图仍未停止。

去年6月28日，胡葆森带队来到西安，与西安本土企业荣华控股签署战略合作协议。据媒体报道，此次出手，胡葆森意在荣华控股旗下主要房地产平台荣华集团的控股权。

胡葆森的高调背后，是建业将西安作为建业大中原战略第一站的战略意图。

扩大根据地，服务大中原的“大中原战略”，最早出现在2021年2月6日胡葆森的春节家书中。建业集团希望将业务触角从河南延伸到以郑州为中心、半径500公里的大中原区域。

7月，郑州水灾。9月，洪水带来的阴影还未完全褪去，建业的求救信在网络上疯传，形势急转直下。当“风险”“危机”“紧急状态”等字眼出现在建业身上时，惊爆了外界眼球。

时间回到2020年年初，彼时，新冠疫情爆发，房企的项目销售陷入“冰封”状态，担忧情绪快速蔓延。这一年的三月份，胡葆森在接受媒体采访时表示，未来三年，建业将进入战略巩固期，“蹲下是为了更好起跳。”

如今，三年期未满，建业的危机来得比预料中更早一些。建业的“下蹲”，更多的是战略上的预见性，还是情势所迫？

2

命悬“流动性”

春江水暖鸭先知。虽然建业的危机曝光，始于那封“求救信”，但事实上，建业内部员工可能更早地感知到了企业内部存在的资金问题。

2020年年初，突发疫情，建业集团高管降薪50%，中层的绩效延时发放。在胡葆森看来，这笔钱，对于一家年销售额过千亿的企业来说，杯水车薪，但它代表着员工与企业命运与共的决心，以及对企业未来发展的看好。

胡葆森拥有如此底气，来源于建业对现金流的高要求，“手中有粮，心中不慌。”胡葆森说，建业储备有足够的资金用以防患未然。

在胡葆森看来，这背后，是建业始终以稳健经营为导向，坚持底线思维和量入为出的管理理念。

实际上，胡葆森还是太过于乐观了。

疫情的反复以及水灾的降临，快速地将建业的资金链短板曝光于外界面前。但这只是表象。抛开疫情和水灾带来的直接影响，建业的危机，究竟到了何种地步？

以建业集团旗下的核心板块建业地产为例，数据显示，2021年1-12月，建业地产取得物业合同销售总额为601.05亿元人民币，同比减少12%，未完成调低后700亿元的年度销售目标。

但从负债来看，截至2021年6月末，建业地产资产负债率高达92.1%，剔除预收款后的资产负债率为87.2%，踩中三条红线中的一条，归为“黄档”。

实际上，无论是负债总额还是负债率，建业地产近年来的情况都不容乐观。数据显示，2014年以来，建业地产负债率一直在80%以上、2019年以来更是高居90%以上，进入2020年以来，其负债总额逼近1500亿元大关。

与此同时，截至2021年上半年，建业地产账上的现金及现金等价物有108.7亿元，较2020年底规模减少一半以上。

与紧张的现金流相对应的，是建业巨大的到期偿债压力，造成企业违约的风险高企。2021年10月，由于融资渠道、营运和财务灵活性下降，穆迪和惠誉纷纷下调建业地产的信用评级，展望维持“负面”。

除了一些项目迟迟未复工遭业主投诉外，在社交网络上，不断传出关于大量建业商票逾期未付的反馈。

据第三方票据服务平台“票眼”上公开的数据显示，目前，建业住宅集团（中国）有限公司的商票拒付笔数已超过1770笔，拒付率8%。

虽然建业目前还未发生实质性债务违约，但流动性的风险短时间内并不会解除。

在前述媒体恳谈会上，建业集团副董事长王俊也坦承，由于受制于境外资本市场萎缩等原因，目前建业面对最大的风险和挑战，依旧是流动性风险，而这也是全行业都在面临的问题。

对此，胡葆森表示，未来，建业将坚持三个字：少、小、好。

“少”就是赛道尽量要少，“建业过去已经开的大大小小的各种赛道，能合并的合并，能关闭的关闭。”胡葆森解释说，小就是不要再追求规模的增长，“只有做少了、做小了，才有可能做好。”

3

活下去

从一家房地产商，到一家“新型生活方式服务商”；从“让河南人民都住上好房子”，到“让河南人民都过上好生活”，如今，建业集团的触角早已延伸到地产、物管、商业、旅游、社群、教育、金融、酒店、科技、足球、文旅、智造、农业等十多个领域。

创立二十多年，建业集团早已深度参与到河南人民的吃穿住用行中，并成为河南民营企业的代名词之一。

在河南的房地产市场，建业的市场占有率最高达12%，全河南每卖出八套房子就有一套是建业的；轻重资产加在一起，建业的在建面积接近5000万平方米，占到全省市场的近10%；2021年，建业集团实现纳税额71.4亿（含轻资产），位居河南民营企业首位，排名全省前三。

取得类似这样的成绩，建业早已是轻车熟路。

胡葆森投资的建业足球，是中国职业足球改革以来，唯一没有改变投资人和冠名的职业俱乐部，被白岩松称赞是中国足坛的定星盘。胡葆森则在多个公开场合的发言中，将建业足球的精神视作新时代河南人精神和文化的象征。

从造房子，到搞足球，建业发展的每一步，都被胡葆森赋予了极强的精神和文化内涵。而胡葆森，早已将自己和建业与河南深度绑定。

老胡自然有这底气。

“建业是河南经济发展的消息树。”胡葆森曾说，作为扎根在河南的企业，建业这棵树会不会倒，就是河南的投资环境和经济发展形势的证明。

就在前几日召开的中原建业业绩会上，胡葆森还表示，当行业面临危机时，河南各级政府都很重视建业，“政府对建业不会视而不见，这也是建业对基本盘的底气所在。”胡葆森说。

2009年，金融危机爆发后的第二年，胡葆森写了一篇新年寄语，题为《向农民学习生存的智慧》。

胡葆森在文中说，当你手里有很多粮食时，要想到有一天灾荒来了没有粮食怎么办，要准备好充足的过冬粮食。而建业，在这方面早有准备。

“让我们向农民学一点儿生存的智慧，将自己的心态打回躁动前的原形,这也许是度过漫长冬天最好的良方。”胡葆森说。

后来，胡葆森将这种“热时不燥，冷时不弃”的深秋心态总结为“老农之道”，并放进了自己从商四十年所总结出来的“老胡十悟”中。

虽然胡葆森毫不避讳自己对“进退自如”企业管理哲学的推崇，但当此前一直保持高速发展状态的建业开始准备“过冬”时，作为这家千亿级巨轮的掌舵人，如今的胡葆森又到了必须放慢脚步的时候。

只有慢下来，才有可能活下去。