年报观察 弘阳服务多元业态拓展

观点网 3月24日晚间，弘阳服务如期交出上市第二年成绩单。但或许是新冠疫情原因，今年弘阳服务并没有像往年一样召开业绩发布会。

业绩报告显示，2021年，弘阳服务实现收入11.3亿元，较2020年7.68亿元增加47.2%。期内溢利为1.38亿元，同比2020年溢利0.73亿元增长88.7%；较2020年同期剔除上市费用影响，经调整溢利0.93亿元上涨48.2%。

报告期内，弘阳服务实现权益股东应占溢利1.28亿元，较2020年同期大增83.4%。

作为中型物企，弘阳服务尽管基数不是很高，但归母净利能录得超过八成的增长，应当算是交出了一份不错的成绩单。

社区增值提高绩效

分业务来看，弘阳服务年内实现物业管理服务收入7.54亿元，非业主增值服务1.8亿元，社区增值服务1.96亿元，分别占比66.6%、16.0%、17.4%。

其中，物业管理服务收入同比上涨51.9%，非业主增值服务收入上涨11.8%，社区增值服务收入则大幅增加77.6%。

弘阳服务在年报中对社区增值服务上涨较高的解释口径与中报基本一致，“集团积极发掘小区内可用资源，提升小区资源空间利用率，带来收入大幅增加。”

有业内人士分析指出，资产管理业务是弘阳服务社区增值服务大幅增长的主因，其实是母公司将出售停车位的事情交给弘阳服务来做。

观点新媒体了解到，此前于2020年3月11日，弘阳地产与弘阳物业订立物业管理服务框架协议、车位销售及租赁代理服务框架协议，协议年期由2020年3月11日至2022年12月31日。2021年12月，弘阳服务附属又以1643万元获得弘阳置地转让256个停车位的使用权。

弘阳服务管理层也在中期业绩发布会上提到，随着公司在管社区和弘阳地产车位数量的持续增长，2020年实现了4744万元收入，预计2021年会带来约9342万元的大幅收入增长，估计毛利率会提升到40%-50%。

另外，年报数据显示，社区增值服务中美居服务收入同比增长367%至3622万元，主要原因是2021年，弘阳服务和弘阳家居打通渠道，资源互补，在拎包入住，二次装修等板块整合供应链资源。

利润较好的社区增值服务业务推动弘阳服务毛利率小幅增长。该公司指出，报告期内，毛利率为28.4%，较2020年同期的27.9%上升0.5个百分点，主要由于进一步优化业务结构并大力推动毛利率较高的小区增值服务发展。

拓展非住业态

2021年，住建部等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业管理行业向高质量和多样化升级，“十四五”规划纲要中更是多次提及“物业”及“社区”相关领域。

对于弘阳服务而言，“经营绩效方面，公司持续优化基础服务和策略性开展增值服务”。而在管理规模拓张上面，弘阳服务则是采用多样化的外拓方式和并购加速规模增长，其多次强调要依托“住宅+商业”的双轮驱动模式，布局非住宅业态。

2021年1月份，弘阳服务以2.16亿收购汇得行物业管理公司，达成年内第一笔收购，标的公司主要为管理商写、公建、购物中心类物业。这笔收并购为弘阳服务带来了商业写字楼面积73万平方米、购物中心25万平方米，合共98万平方米非住。

4月份，弘阳服务以7354万元收购高力控股的物业服务子公司80%股权，主要负责家居港及汽博城的物业管理服务，属于此前的空白领域，在管商业面积新增87万平方米。

商业之外，弘阳服务发挥南京大本营优势，继2020年与南京江北新区泰山街道战略合作进军城市服务领域后，2021年与南京栖霞区西岗街道签订战略协议，围绕公共服务、市政管理服务等领域进行项目孵化拓展，陆续进驻多个小区，再次拓展公建物业领域。

多线并进极大地丰富弘阳服务的在管业态。截至2021年年末，弘阳服务签约项目数量为338个，签约建筑面积约为5258万平方米，较去年同期增长约31.78%；在管项目数量为234个，在管建筑面积约为3639万平方米，较去年同期增长约34.7%。

具体来说，弘阳服务住宅在管面积达到2871万平方米，同比增长24.7%；商业在管面积476万平方米，同比增长31.2%；公共建设及其他在管面积录得705%大幅上涨，达296万平方米。

值得一提的是，弘阳服务2021年全委外拓项目在管面积大增478万平方米至779万平方米，较去年同期增长159%，说明弘阳服务正在提高自身的业务独立性。

不过，若不计入来自弘阳地产无控制权益的合资企业及联营公司项目，弘阳服务第三方外拓项目在管面积为1804.47万平方米，占总在管面积49.58%，距离该公司管理层提出的争取外拓第三方占60%的目标仍有一小段差距。

对于弘阳服务而言，2021年应该是承上启下的一年。该年12月23日，弘阳服务控股股东曾焕沙之子曾俊凯接替弘阳集团的老将何捷，担任弘阳服务董事会主席、非执行董事、授权代表、提名委员会主席及审核委员会成员。

虽然何捷于辞任后不再担任弘阳服务任何职务，但在2021年6月，弘阳服务关联公司弘阳商业总裁沈嘉颖因个人原因提出离职，何捷曾临危受命暂时接过这一职位。

2021年弘阳服务中期投资者会上，该公司管理层针对是否会将商业运营板块并入到弘阳服务中，表示会根据市场的整体变化和公司内部决策来进行确认。

在弘阳服务持续加码商管业务的情形下，公司主席的轮替或许是一手提前的布局。