借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点（上）

借名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因 借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋 买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。司法实践中，因房 屋未能登记到借名人名下，由此引发的纠纷在借名事实、合同效力 等方面的认定与处理存在一定难度，故有必要明确审理思路，统一 法律适用。处理此类纠纷，法院应当充分查明案件事实、尊重当事 人意思自治，同时注重协调现行政策和维护物权公示原则。本文结 合司法实践中的典型案例，对借名买房纠纷案件的审理思路和裁判 要点进行梳理、提炼和总结。

一、典型案例

案例一：涉及借名的事实认定

刘某与韩某于 2009 年相识后同居，2011 年韩某与案外人张某 签订房屋买卖合同，约定韩某以 198 万元购买系争房屋，后于同年 登记在韩某名下。2013 年刘某与韩某结束同居关系，刘某要求韩某 将房屋过户至其名下但遭韩某拒绝。刘某自述因其无购房资格，故 与韩某口头约定借用韩某的名义购买系争房屋，韩某则坚称房屋为 其自行购买。刘某用其银行账户向张某支付了全部房款，房屋原由 刘某与韩某共同居住，但 2013 年韩某搬离后由刘某单独居住使用。

案例二：涉及借名协议的效力认定

徐某与胡某系朋友关系，徐某因自身原因无法申办贷款，故与 胡某约定以胡某的名义购买系争房屋。徐某支付了房屋首付款，胡 某则以自己名义申办了房屋贷款并将房屋登记在其名下。徐某按月 向胡某用于还贷的银行账户中汇款以偿还银行贷款。后徐某要求胡 某按照约定将房屋过户至其名下，胡某以徐某无资格申办贷款、双

方约定违反法律强制性规定无效为由拒绝。

案例三：涉及借名人直接要求确权的处理

吴某与王某系亲戚关系，因吴某暂无购房资格故借用王某名义 购买系争房屋。吴某支付全部房款后，房屋产权登记在王某名下， 但由吴某负责保管购房合同、房屋产证等购房资料并实际居住使用 房屋。后吴某达到社保缴纳年限而具备购房资格，要求王某将房屋 过户至其名下，但王某以各种借口拖延办理过户手续，吴某遂请求 法院确认房屋所有权归其所有，并要求王某按照约定配合办理过户 手续。王某以双方约定违反法律规定且吴某无权直接要求获得房屋 所有权为由进行抗辩。

二、借名买房纠纷案件的审理难点

（一）借名事实认定难

借名买房纠纷案件中，借名人与出名人之间一般具有特殊身份 关系，如亲属、朋友关系等。由于当事人之间一般具有较强的互信， 借名买房合意大多以口头形式达成、缺乏书面约定，在产生纠纷时， 当事人对借名事实的认定标准及举证责任分配存在争议。借名人为 证明双方借名买房关系的存在，一般会从房款的实际支付、房屋的 实际使用等方面提供证据以证明其主张，而出名人往往会否认借名 约定的存在，提供房屋买卖合同、产权登记信息等证据进行抗辩。

（二）借名协议及购房合同效力认定难

一般而言，借名人借用他人名义购买房屋往往具有特殊目的， 如为规避限购政策、为获取贷款或贷款利息优惠、为购买保障性住 房等。上述不同情形下借名协议的效力如何认定，司法实践中尚存 争议。如在规避限购政策或套取银行贷款的情形下，借名人与出名 人达成的借名协议是否因违反法律禁止性规定而无效。借名人违反 国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房，借名协议及房屋买卖合同的效力应当如何认定。

（三）对于应作确权判决还是给付判决认识不一

司法实践中，借名人的诉请主要分为以下三种： （1）确认房 屋归借名人所有；（2）判令出名人协助将房屋过户至借名人名下； （3）确认房屋归借名人所有并要求出名人协助办理过户。对于此 类案件应作出确权判决还是给付判决，各地法院裁判结论不一。主 要争议在于可否援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典〉物权编的解释（一）》第 2 条规定直接予以确权。此外，借 名买房纠纷案件所立案由也不统一，主要案由有合同纠纷、房屋买 卖合同纠纷、所有权确认纠纷、委托合同纠纷等。虽然案由选择不 影响当事人的实体权利，但会对案件的审理方向及请求权基础的判 断产生影响，故有必要对立案案由进行统一。