借名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因 借用他人名义购房,借名人实际支付购房款,出名人对外签署房屋 买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。司法实践中,因房 屋未能登记到借名人名下,由此引发的纠纷在借名事实、合同效力 等方面的认定与处理存在一定难度,故有必要明确审理思路,统一 法律适用。处理此类纠纷,法院应当充分查明案件事实、尊重当事 人意思自治,同时注重协调现行政策和维护物权公示原则。本文结 合司法实践中的典型案例,对借名买房纠纷案件的审理思路和裁判 要点进行梳理、提炼和总结。
一、典型案例
案例一:涉及借名的事实认定
刘某与韩某于 2009 年相识后同居,2011 年韩某与案外人张某 签订房屋买卖合同,约定韩某以 198 万元购买系争房屋,后于同年 登记在韩某名下。2013 年刘某与韩某结束同居关系,刘某要求韩某 将房屋过户至其名下但遭韩某拒绝。刘某自述因其无购房资格,故 与韩某口头约定借用韩某的名义购买系争房屋,韩某则坚称房屋为 其自行购买。刘某用其银行账户向张某支付了全部房款,房屋原由 刘某与韩某共同居住,但 2013 年韩某搬离后由刘某单独居住使用。
案例二:涉及借名协议的效力认定
徐某与胡某系朋友关系,徐某因自身原因无法申办贷款,故与 胡某约定以胡某的名义购买系争房屋。徐某支付了房屋首付款,胡 某则以自己名义申办了房屋贷款并将房屋登记在其名下。徐某按月 向胡某用于还贷的银行账户中汇款以偿还银行贷款。后徐某要求胡 某按照约定将房屋过户至其名下,胡某以徐某无资格申办贷款、双
方约定违反法律强制性规定无效为由拒绝。
案例三:涉及借名人直接要求确权的处理
吴某与王某系亲戚关系,因吴某暂无购房资格故借用王某名义 购买系争房屋。吴某支付全部房款后,房屋产权登记在王某名下, 但由吴某负责保管购房合同、房屋产证等购房资料并实际居住使用 房屋。后吴某达到社保缴纳年限而具备购房资格,要求王某将房屋 过户至其名下,但王某以各种借口拖延办理过户手续,吴某遂请求 法院确认房屋所有权归其所有,并要求王某按照约定配合办理过户 手续。王某以双方约定违反法律规定且吴某无权直接要求获得房屋 所有权为由进行抗辩。
二、借名买房纠纷案件的审理难点
(一)借名事实认定难
借名买房纠纷案件中,借名人与出名人之间一般具有特殊身份 关系,如亲属、朋友关系等。由于当事人之间一般具有较强的互信, 借名买房合意大多以口头形式达成、缺乏书面约定,在产生纠纷时, 当事人对借名事实的认定标准及举证责任分配存在争议。借名人为 证明双方借名买房关系的存在,一般会从房款的实际支付、房屋的 实际使用等方面提供证据以证明其主张,而出名人往往会否认借名 约定的存在,提供房屋买卖合同、产权登记信息等证据进行抗辩。
(二)借名协议及购房合同效力认定难
一般而言,借名人借用他人名义购买房屋往往具有特殊目的, 如为规避限购政策、为获取贷款或贷款利息优惠、为购买保障性住 房等。上述不同情形下借名协议的效力如何认定,司法实践中尚存 争议。如在规避限购政策或套取银行贷款的情形下,借名人与出名 人达成的借名协议是否因违反法律禁止性规定而无效。借名人违反 国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房,借名协议及房屋买卖合同的效力应当如何认定。
(三)对于应作确权判决还是给付判决认识不一
司法实践中,借名人的诉请主要分为以下三种: (1)确认房 屋归借名人所有;(2)判令出名人协助将房屋过户至借名人名下; (3)确认房屋归借名人所有并要求出名人协助办理过户。对于此 类案件应作出确权判决还是给付判决,各地法院裁判结论不一。主 要争议在于可否援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典〉物权编的解释(一)》第 2 条规定直接予以确权。此外,借 名买房纠纷案件所立案由也不统一,主要案由有合同纠纷、房屋买 卖合同纠纷、所有权确认纠纷、委托合同纠纷等。虽然案由选择不 影响当事人的实体权利,但会对案件的审理方向及请求权基础的判 断产生影响,故有必要对立案案由进行统一。
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