借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点（下）

（三）借名买房纠纷后果处理的裁判要点

若当事人之间存在借名买房事实，应依据借名协议的有效与否 对相应后果分别予以处理。其一，在认定借名协议无效的情形下， 房屋归出名人所有，出名人应当向借名人支付房屋折价款，并依据 当事人的过错比例对交易费用等实际损失进行分摊。其二，在认定 借名协议有效的情形下，双方实际形成了房屋归属合意，借名人可 以依据房屋归属合意形成的债权要求出名人配合将房屋过户登记 至其名下。如因房屋过户存在障碍导致借名协议无法继续履行，则借名人可要求解除双方之间的房屋归属合意，并以此要求出名人返 还购房款及贷款本金，实际损失按照具体情况予以处理。如当事人 直接诉请确权，则法院可以释明双方之间为债权债务关系，若当事 人仍坚持确权诉请，则判决驳回其诉讼请求。

1 、关于借名协议无效情形下后果的处理

根据《民法典》第 157 条规定，若借名协议无效，则法院应当 对合同无效的后果进行处理，即判决出名人补偿房屋折价款，并根 据无效的原因，按照当事人过错比例对于交易费用等实际损失进行 分担。此类案件中，出名人及借名人对于规避政策目的均系明知， 且均配合实施了规避政策行为，双方对协议无效后果的产生均有一 定过错，因此在案件审理过程中应对双方的过错比例进行认定，在 此基础上对于交易费用等实际损失进行分担。需要说明的是，如果借名人为借名已向出名人支付若干报酬，则上述借名报酬应当纳入 实际损失一并处理。

2 、关于借名协议有效情形下的后果处理

在借名协议有效时，此类纠纷案件中借名人一般有要求配合过 户、要求确权、要求确权并配合过户三种诉请。在合同有效的情形 下，应区分不同诉请进行处理。

（1）关于要求配合过户诉请的处理

在房屋不存在过户障碍的情形下，可判决出名人协助借名人办 理房屋过户登记手续。审查房屋是否存在过户障碍，可以从以下两 个方面进行：

其一，结合最新的限购政策审查借名人是否具有购房资格。借 名人应当对其具有购房资格进行举证。如借名人不具有购房资格， 则其无权要求将房屋过户至其名下。判断借名人是否具有购房资格 的时间节点应以法庭辩论终结为准；若借名人在法庭辩论终结前因 限购政策变化或借名人自身条件变化而获得购房资格，则可支持其 过户诉请；若因政策变化使借名人失去或依然不具备购房资格，则 无法支持其过户诉请。

其二，审查房屋是否处于限制交易状态。如应审查房屋是否存 在司法查封、法定交易年限未届满等限制交易情形。司法实践中存 在法庭辩论终结前房屋限制交易状态消除的情形，因此法院应对此 进行动态审查。如房屋存在过户障碍，且在法庭辩论终结前过户障碍无法消除的，法院应向当事人进行释明，若其仍坚持过户诉请的则判决驳回 诉请。需要说明的是，《民法典》第 406 条对抵押人转让抵押财产 规则作出重大修改，抵押人无需经抵押权人同意即可转让抵押财 产。不动产主管机关据此对不动产登记簿样式进行了修改，在不动 产登记簿中的“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页增加“是 否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。因此，在《民法 典》施行前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意的不能 支持受让人的过户诉请。如不动产登记簿“是否存在禁止或限制转 让抵押不动产的约定”一栏记载为“是”，则同样需要取得抵押权 人的同意；如上述栏目记载为“否”，则可以支持借名人要求过户 的诉请。

（2）关于要求解除借名协议诉请的处理

若房屋存在过户障碍且过户障碍在法庭辩论终结前无法消除， 经法院释明后借名人变更其诉请为解除借名协议的，则借名协议自 该诉请送达至出名人时解除。协议解除后，房屋归出名人所有，借 名人有权要求出名人返还其已支付的购房款及已偿还的房屋贷款 本金。同时，法院应区分以下三种情况对于违约责任的承担及实际 损失的分担进行处理：

第一，因出名人原因导致无法履行，借名人有权要求出名人承 担赔偿损失的违约责任。如出名人擅自将房屋进行处分、因出名人 原因导致房屋被司法查封以及因出名人怠于履行过户义务，导致借名人因购房政策变化丧失购房资格等。需要说明的是，此处判赔的 损失不仅包括借名人的实际损失，还包括借名人在合同履行后可获 得的利益，如房价上涨带来的房屋升值利益等。

第二，因借名人自身原因导致无法履行，借名人不得要求出名 人承担赔偿损失的违约责任。如借名人怠于要求出名人履行过户义 务导致借名人因政策变化丧失购房资格等，借名人不得要求出名人 返还借名报酬，且不得要求出名人承担交易费用损失、房屋贷款利 息等实际损失。

第三，非因双方原因导致无法履行，如房屋因不可抗力灭失、 第三人侵权等，对于双方的实际损失，法院可根据公平原则判决双 方对交易费用损失、房屋贷款利息失等实际损失进行合理分担。

（3）关于要求确权诉请的处理

借名人依据借名协议以出名人为被告要求直接确认房屋归其 所有的，法院可以向其释明，双方纠纷系债权债务关系，如借名人 坚持其诉请则应判决驳回；如借名人变更其诉请为要求出名人按照 约定将房屋过户至其名下，则参照前述要求配合过户的审理思路进 行处理。

司法实践中，关于要求确认房屋归其所有的诉请的解决路径主 要存在两种观点。第一种观点认为，应当支持借名人要求确认房屋为其所有的诉请。当事人之间借名买房的真实意思表示系借名人购 买房屋并取得所有权，出名人虽被登记为权利人，但与双方约定不 符，故不动产登记簿的权利登记因借名买房之权属约定而被否定， 借名人才是真正的权利人。第二种观点认为，借名人仅享有要求出 名人依据借名协议协助其变更办理登记手续的请求权。

我们认为应采纳第二种观点，对此类案件的处理不宜进行直接 确权。依据《民法典》第 208 、215 条规定，我国法律规定将物权 变动效力与债权合同效力的认定作出区分；我国采取的是债权形式 主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效力 仍需要通过法定方式完成。对于不动产，当事人双方除具有物权变 动的债权合意外，一般还需要进行登记方才发生物权变动的效力。 在借名买房纠纷案件中，房屋所有权登记在出名人名下，是出名人 与出卖人的真实意思表示，亦是双方追求的法律后果。不动产登记 机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与出卖人之间合 法有效的买卖合同。因此，该物权登记符合我国不动产物权变动模 式，物权变动应属合法有效。借名人无法以借名协议否定登记效力， 亦无法要求法院直接作出确权判决。

（4）关于要求确权并配合过户诉请的处理

当借名人要求确权并配合过户的，经法院释明后如借名人同意 撤销其确权诉请，法院可依前述要点对其过户的诉请进行处理；如 借名人不同意撤销其确权诉请，且坚持以享有房屋所有权作为请求 权基础，此时不宜全案驳回，法院可判决驳回其确权诉请，在说理 部分进行说明后，对其过户诉请按照前述要点进行处理。

如案例三中，对于吴某请求法院直接确认房屋归其所有的诉请，法院可以向其释明，如吴某仍坚持其要求确权的诉请，则对该 项诉请不予支持。对于吴某请求王某配合过户的诉请，此时吴某已具有购房资格，如房屋无其他过户障碍则法院应当予以支持。

四、其他需要说明的问题

鉴于此类案件的案由存在较大差异，为统一审理思路，需要对 立案案由进行统一。借名买房合同并不直接产生物权变动效果，在 性质上应属于合同纠纷，故不宜将该类纠纷定性为所有权确认纠 纷。借名人与出名人之间亦非房屋买卖合同关系，房屋出卖人往往 并不参与诉讼，如借名人诉请要求出名人履行配合过户义务，则法 院应将案由统一定为合同纠纷为宜。

（本文根据民事庭杨斯空、翟宣任提供材料整理）