透视金茂服务首份年报：高端服务溢价如何而来？

在一波赴港上市潮后，物业股也开始出现分化。在资本市场纷繁复杂的环境下，投资者对物业股的要求愈发高。

而金茂服务，也终于今年3月份登陆资本市场。虽然如今不是物业股最为热潮的阶段，却是最为考验公司成色的时候。

如今上市仅半个月的金茂服务，也交出了自己的首份完整年度业绩报告，透过这份年报，我们或许可以从中窥探一二。

年报显示，2021年金茂服务总收入达15.16亿元，同比增长60.5%；公司拥有人应占溢利1.79亿元，同比增长132.2%；基本每股收益0.22元。

在物业行业加速整合和演变的2021年，金茂服务在规模收入增长、盈利能力等关键指标的表现尤为亮眼。对于上市物企而言，高盈利能力是获得资本市场认可的关键。

透视金茂服务首份年报：增值服务带来高毛利

金茂服务快速增长的业绩，离不开其高端品牌的优势和管理及合约规模大幅度增长。

从营收结构来看，金茂服务非业主增值服务和社区增值服务两大板块的收入增速，远高于基础物管收入增速。

报告期内，公司物业管理服务实现收入人民币823.2百万元，同比增加45.1%；非业主增值服务实现收入人民币539.3百万元，同比增加83.2%；社区增值服务实现收入人民币153.0百万元，同比增加85.9%。

公司毛利率的增长也主要来自集团新增值服务产品的贡献。据年报，2021年金茂服务物业管理服务毛利率增至18.2%，而非业主增值服务的毛利率却达到47.9%。

而这部分的高毛利率主要是因为服务产品延升至前期规划和设计服务以及交付服务，与其他增值服务相比，此服务通常能产生更高的利润率。

另外，社区增值服务毛利率增至40.3%，此系社区空间运营服务收入增加贡献，由于金茂服务可运用提供物业管理服务所得的现有资源，产生较少的直接成本（尤其是员工成本），从而产生更高的利润率。

如果说基础物管是物企的底盘，那么增值服务则是比拼服务水平（即高端化）的重要一环。

金茂服务得天独厚的高端化优势

金茂对于物业的高端化，无疑拥有得天独厚的优势。这种优势体现在在管面积、高端化带来的溢价能力。

众所周知，目前大多数物企的收入，来自于母公司物业的管理收入，母公司的开发规模往往与物企的管理面积以及业态息息相关。

而金茂服务背靠央企中国金茂控股，依托于其品牌声誉、深广的资源优势、服务经验以及技术能力，已成为中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商。

报告期内，金茂服务合约建筑面积约为5760万平方米，同比增长42.2%；在管建筑面积约为3640万平方米，同比增长105.6%。销售成本10.45亿元，同比增长47.4%。

目前其业态覆盖住宅、商办、产业园以及公建的全业态管理，在全国48座城市实现业务布局，包括长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地区及成渝经济区，侧重核心城市高端物业，一线及新一线城市占比 98.7%。

高能级城市的布局特点使得金茂服务得以向客户提供更高品质的服务，进而获得高于同行的服务溢价。

2018年至2020年，金茂服务在管物业月均物业管理费约为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，显著高于物业服务百强企业同期4.2元、3.9元及3.8元的行业平均水平。

其实，金茂服务高端物业管理的经验已有悠长历史。

1993年，前身为中化国际物业有限公司的金茂物业，在成立之初就已负责中化大厦写字楼的管理工作。1999年，从接管上海北外滩地标建筑金茂大厦起，金茂服务开始在全国多个核心城市管理大量全委写字楼项目，为写字楼管理提供全生命周期物业或咨询顾问服务，其中包含城市地标、超高层、世界500强总部大楼等，服务内容涵盖保安、保洁、工程维修、专项维保、客户服务、会议服务、经营管理等。

在商业物业（如写字楼、购物中心、酒店等）中，世界十大摩天大厦之一的上海金茂大厦项目，几乎是最具代表性的项目，除此之外，西北最高的摩天大厦--兰州亚欧国际大厦等，都已经展现出了金茂服务的管理水平。

值得一提的是，其高端化能力也获得了官方的认可。

2021年，金茂服务先后斩获“2021年中国高端物业服务领先品牌” 、“2021年高端物业服务力第一名” 等多项行业认可，并联合中指研究院发布《2021高端物业服务发展白皮书》。

高端服务如何走入广阔城市空间？

那么，金茂服务是如何将高标准的品质服务延伸至更多城市空间？

除了与生俱来的高端服务基因，卓越的城市运营服务能力，先进科技与数字化赋能，经验丰富的专业管理团队，这些都是金茂服务全业态服务之路上的竞争优势。

相比单一板块，多维度的城市资产运营更为考验物企的服务能力。金茂服务作为中国城市运营服务行业的标杆，一方面不断利用母公司中国金茂在城市运营领域强大的项目储备，另一方面以强大的第三方拓展能力，在城市运营服务领域赢得了更多的市场机遇。

在高端住宅之外，金茂服务已将多元化的物业管理组合延伸至商业物业、工业园区以及公共物业。在全业态布局的同时，该公司又将服务渗透至从开发到营销销售直至交付前后的资产全生命周期中，真正做到从需求出发，全场域关怀业主生活。

其在2021年确定城市服务战略后，当年即实现嘉善经开区城市服务项目、舟山东港新城服务项目、南京新尧新城服务项目落地，签约规模81平方公里，接管项目31个，涵盖住宅、写字楼，商场、市政公建等10余种业态。

并且在母公司之外，金茂服务已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，为独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及321万平方米。

据了解，公司第三方在管面积2019-2021复合年均增长率高达310.2%。这些核心城市高端项目布局给金茂服务的社区增值服务带来了巨大的发展空间。

城市运营赛道并不易走，需要强大的规划能力、资金能力、运营能力、产业导入能力、品牌影响力等等，这套能力矩阵也不是每一家企业都具备，也因此，拥有强大央企背景和丰富资源优势的中国金茂能够脱颖而出。在刚刚发布的时代传媒2021中国地产时代百强榜上，中国金茂再次斩获“最佳城市运营商”殊荣。

从高端物业多业态发展到城市运营服务进阶，金茂服务的底气，很大程度来自其科技创新的优势。而技术创新的本质，是为了不断探索物业和生活的边界。

有券商分析指出，从物管行业竞争格局上来看，目前市场集中度提升过程还没有完成。进入成熟期后，完善的增值服务体和科技赋能带来的降本增效，会带动物业管理公司从粗犷成长向精细化运营转发，利润率的改善也会有空间，但这要求物管企业摆脱传统运营模式。

而金茂服务通过以科技创新的手段，对品质生活和智慧社区不断进行探索。

近年，金茂服务积极与相关科技公司合作，落地应用数字孪生技术。通过数字孪生技术抓取房子的关键数据、生活要素进行高度还原，生成孪生数字家，并做到可视化、可响应、可追溯。

通过数字化技术，金茂服务打破了公域和私域之间的限制。

例如，在舟山东港新城的运营中，金茂服务将凭借多年来在智慧城市领域的发展经验，利用互联网、物联网及AI等技术手段，打通各类管理、数据和平台接口，提升城市管理效率，降低城市综合管理成本。

同时，将物业的精细化管理在空间上升维，延展到城市公共物业管理与综合服务，提供诸如市政服务、公共资源管理、公共区域秩序维护、人文城市构建等服务内容，应用数字化技术构建城市空间服务场景，为城市综合治理注入智慧因子。

通过科技创新，金茂服务建立了完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。

可以看到，技术创新赋能让金茂服务成为行业少有的技术型物企。随着金茂服务的成功上市，物业行业格局将进一步发生改变，金茂服务未来的想象空间不可估量。